صدور اسناد مالکیت املاک مشمول اصلاحات ارضی — از آشکال دیگر صدور سند مالکیت باید

قانون ثبت ماده ۱۴۲ مصوب ۱۸ دی ماه ۱۳۵۱ نسبت به املاک مجهول المالک و املاکی که در باره آنها تقاضای ثبت نشده و به ثبت نرسیده باشد و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار شده یا بشود احتیاج به تقاضای ثبت از طرف منتقل الیه ندارد. ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا می شود، پرونده ای به نام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از این که ملک به صورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد، بدون انتشار آگهی های نوبتی حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید. این عملیات از پرداخت هر گونه حق الثبت و هزینه مقدماتی و بهای سند مالکیت و سایر هزینه های مربوطه معاف است. هیأت های مقرر در مواد اصلاحی قانون ثبت مصوب سال های ۱۳۹۵ و ۱۳۷۰ لازم الرعایه نیست. ولی در موارد دیگر کماکان معتبر بوده و قابلیت اجراء را دارد. ب. ت. ب. آنچه گفته شد و طبق مقررات مذکور در قوانین و آیین نامه های مربوطه به ویژه مواد ۱۴۲ تا ۱۴۵ قانون ثبت در حال حاضر نحوه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت در خصوص اراضی و املاک مشمول اصلاحات ارضی به این شرح است که اراضی و املاک مجهول المالک مشمول مقررات مزبور که تاکنون درخواست ثبت نشده اند و به زارعین منتقل شده باشند و یا به آنها منتقل بشود، صرف نظر از این که انتقال به صورت مشاع یا مفروز باشد، نیازی به تقاضای ثبت ندارند و صرفاً باید سهم متصرفی هر زارع تحدید حدود شود و بر اساس انتقال و و بر مبنای تحدید حدود سند مالکیت او صادر گردد. از این مقررات استنباط میشود که سند مالکیت صادره باید به صورت مفروزی باشد. متقابلاً اشخاصی نیز که نسبت به این گونه اراضی و املاک ادعای مالکیت سابق داشته باشند و مدعی باشند که اراضی و املاک مزبور از طرف آنها به زارعین منتقل شده است، باید به منظور دریافت وجوه تودیع شده بابت انتقال اراضی و املاک مذکور و یا دریافت قبوض اقساطی مربوطه به اداره ثبت محل مراجعه و تقاضای دریافت ثمن معامله کنند. اداره ثبت محل نسبت به مالکیت مدعیان بررسی های لازم را به عمل می آورد و در صورت اجراز مالکیت آنها درخواست ایشان پذیرفته می شود و چنان که گفته شد مراتب در آگهی های نوبتی که در اولین سه ماهه پیش رو منتشر می شود، قید می گردد. در آگهی های مزبور نیز باید تصریح شود که هر گاه شخص و یا اشخاصی نسبت به پرداخت تمام یا قسمتی از ثمن اراضی و املاک مورد انتقال به نام اشخاص مذکور در آگهی ادعایی دارند باید اعتراض خود را از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی تا ۹۰ روز به اداره ثبت محل تسلیم کنند تا جریان در مرجع قضایی مورد رسیدگی قرار گیرد. همچنین اگر موضوع ادعای مدعی و اعتراض معترض در مرجع قضایی دارای سابقه باشد، مدعی و یا معترض مکلف است گواهی لازم را از دفتر دادگاه ذی صلاح اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم نماید. بدیهی است چنانچه در مدت مذکور، ادعایی مطرح نشود و یا اعتراضی واصل نگردد، ثمن معامله پرداخت خواهد شد و در صورت طرح ادعاء و یا وصول اعتراض پرداخت ثمن معامله منوط به رأی مرجع قضایی خواهد بود. البته قبلاً نیز گفته شد که عملیات تحدید حدود این گونه اراضی و املاک با انتشار آگهی الصاقی صورت می پذیرد و علی القاعده مقررات اعتراض نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی موضوع ماده ۲۰ قانون ثبت راجع به املاک و اراضی مذکور نیز حاکم است. ۱ شهری غلامرضا و خرازی محمد و افتاده غلامحسین و اسداللهی، حسن - مجموعه نظرهای مشورتی ... همان منبع، صفحة ۴۱۹. مبحث شانزدهم صدور سند مالکیت وثیقه به نام دولت از آشکال دیگر صدور سند مالکیت باید به دستور مقرر در بند ۳۰۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی اشاره کرد که می گوید در مواردی که دادستان بخواهد طبق ماده ۱۳۶ مکرر قانون آیین دادرسی کیفری عمل کند می تواند ملک مورد وثیقه را ضبط نموده و به کسی که ملک را به وثیقه گذاشته اعم از متهم یا دیگری که به نفع متهم، ملک را به وثیقه گذارده موضوع را أخطار کند. شخصی که به او اخطار شده می تواند در موعد مقرر به دادگاه مراجعه کند. اگر به دادگاه مراجعه ننمود و یا دادگاه پس از مراجعه عمل دادستان را تأیید کرد، دادستان می تواند تقاضای ثبت ملک یا قسمتی از آن را به نفع دولت بنماید .... البته با نسخ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۲۹۰ اینک ماده ۱۴۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ جایگزین ماده ۱۳۶ مکرر قانون سابق شده است. در ماده ۱۴۰ قانون جدید می خوانیم هر گاه متهمی که التزام یا وثیقه داده در موقعی که حضور او لازم بوده بدون عذر موجه حاضر نشود، وجه الالتزام به دستور رئیس حوزه قضایی از متهم اخذ و وثیقه ضبط خواهد شد. اگر شخصی از متهم کفالت نموده یا برای او وثیقه سپرده و متهم حاضر نشده به کفیل یا وثیقه گذار اخطار می شود ظرف بیست روز متهم را تسلیم نماید. در صورت عدم تسلیم و ابلاغ واقعی اخطاریه، به دستور رئیس حوزه قضایی وجه الکفاله اخذ و وثیقه ضبط خواهد شد. در رأی وحدت رویه شماره ۶۵۷ مورخ ۱۳۸۰/۱۲/۱۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده است به موجب ماده ۱۳۶ مکرر قانون آیین دادرسی کیفری و در صورت احضار متهم و عدم حضور او بدون عذر موجه یا عدم معرفی وی از ناحیه کفیل یا وثیقه گذار نامبردگان مکلف به اجرای تعهد بوده و نسبت به وصول وجه التزام وجه الکفاله و یا ضبط وثیقه اقدام می شود و چنانچه هر یک از افراد مذکور نسبت به اجرای این امر معترض باشند، می توانند به جهات مندرج در ماده ۱۱۶ قانون مزبور به دادگاه تجدید نظر شکایت نمایند. بنابراین اجرای احکام نمی تواند دستور رئیس حوزه قضایی را در مورد وصول وجه الکفاله ابطال نموده و یا رافع مسئولیت کفیل باشد البته سیاق بند ۳۰۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی به نحوی است که ظاهراً ناظر به وثیقه های غیر منقول ثبت نشده م. ب.. با این حال مفاد بند مذکور در مورد وثیقه های غیر منقول دارای سند مالکیت نیز مجری است. پس هر گاه مراجع قضایی در اجرای موضوع ماده ۱۴۰ قانون قربانی فرج الله - مجموعه آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور جزایی همان منبع صفحات ۷۴۷ تا ۷۵۰. آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری دستور ابطال سند مالکیت وثیقه گذار و صدور سند مالکیت به نام دولت را به عنوان ادارات ثبت صادر نمایند ادارات مزبور نسبت به انجام دستور مقام قضایی اقدام خواهند کرد و با صدور بخشنامه بی اعتباری در مورد سند مالکیت وثیقه گذار سند مالکیت جدید به نام دولت صادر خواهد شد. نظریه شماره ۷/۱۳۰۸ مورخ ۱۳۸۰/۷/۳ اداره حقوقی قوه قضاییه در این خصوص جالب توجه است که اعلام می دارد دستور رئیس حوزه قضایی به ضبط وثیقه کافی است و نیاز به دخالت دادگاه و صدور اجراییه ندارد. در ضمن معنی و مفهوم ضبط وثیقه این نیست که سند مالکیت وثیقه گذار ابطال شود، یعنی ملک مورد وثیقه از مالکیت وثیقه گذار خارج و در ملکیت دولت مستقر شود بلکه منظور از ضبط وثیقه این است که رئیس حوزه قضایی وثیقه را به فروش رسانده و از وجه حاصل از فروش وثیقه معادل وثیقه را از آن برداشت و به صندوق دولت واریز و در صورت وجود الباقی مابقی را به وثیقه گذار مسترد نماید. در این که دستور مقام قضایی برای ضبط وثیقه کفایت می کند و نیازی به صدور اجراییه نیست اختلاف نظری وجود ندارد. در بخشهای میانی و پایانی ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ آمده است .... در مواردی که حکم دادگاه جنبه اعلامی داشته و مستلزم انجام عملی از طرف م. ع. نیست از قبیل اعلام اصالت یا بطلان سند اجراییه صادر نمی شود. همچنین در مواردی که سازمانها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت طرف دعوی نبوده ولی اجرای حکم باید به وسیله آنها صورت گیرد صدور اجراییه لازم نیست و سازمان ها و مؤسسات مزبور مکلفند به دستور دادگاه حکم را اجراء کنند. اما بخش اخیر نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه قابل انتقاد به نظر می رسد. زیرا درست است که متفاهم از ضبط وثیقه ابطال سند مالکیت وثیقه گذار نیست اما مقتضی فروش مورد وثیقة غیر منقول توسط مقام قضایی با تملک مورد وثیقه از طرف دولت ملازمه دارد. به عبارت دیگر تا زمانی که دولت مالک مال نباشد، امکان فروش آن را نخواهد داشت مگر آن که گفته شود مرجع قضایی به قائم مقامی مالک وثیقه گذار مبادرت به فروش ملک او میکند که در این صورت دخالت دادگاه و صدور اجراییه وجوب پیدا می کند. پس این مهم جز با ابطال سند مالکیت وثیقه گذار و صدور سند مالکیت جدید به نام دولت میسر نمی شود و رویه مراجع قضایی نیز بر همین منوال است و ادارات ثبت نیز از آن تبعیت می کنند. نکته پایانی در این مبحث را باید به شناخت مرجعی که نماینده دولت محسوب می شود و سند مالکیت وثیقه به نام مرجع مزبور به نمایندگی از طرف دولت صادر می گردد، اختصاص داد. در ماده ۱ قانون تأسیس سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی و اساسنامه آن - مصوب ۲۴ دی ماه ۱۳۷۰ - که ناظر به چنین مواردی است می خوانیم به منظور جمع آوری و نگهداری اداره و فروش کالاهای متروکه دولتی و ضبطی و قاچاق قطعیت یافته و کالاهای قاچاق بلا صاحب و صاحب متواری و همچنین اموال منقول و غیر منقول و حقوق مالی که بر اثر احکام و قرارهای قطعی مراجع ذیصلاح و یا تصمیمات مراجع صلاحیت دار اداری و صنفی به انحاء مختلف از قبیل ضبط مصادره استرداد تملیک جریمه و تعزیر مالی، صلح هبه و نیز سایر اموالی که در اجرای اصل چهل و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و سایر قوانین به تملک و یا تصرف دولت در آمده و یا در می آید که در این قانون سازمان نامیده می شود به صورت شرکت دولتی تشکیل و طبق این قانون و آیین نامه های آن و مقررات مربوط به شرکتهای دولتی اداره می شود.