صدور سند مالکیت در راستای افراز ملک مشاع — زمانی که یک ملک تحت مالکیت افراد

زمانی که یک ملک تحت مالکیت افراد متعددی باشد، به آن ملک مشاع می گویند. مالکین مشاع تحت شرایطی که در این کتاب آورده شد می توانند درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت بنمایند. در این حالت اگر ملک قابل تقسیم باشد، بین مالکین تقسیم شده و برای هر مالک سند مستقل با شماره پلاک ثبتی جداگانه صادر می شود. اما اگر قابل تقسیم یا افراز نباشد، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر میکند و پس از آن به درخواست هر یک از مالکین، دادگاه دستور فروش ملک را صادر مینماید و ملک در واحد اجرای احکام به وسیله مزایده به فروش رسیده و وجوه حاصل از فروش بین مالکین تقسیم طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن واقع است و طبق ماده دوم همان قانون تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است. نکته ۱: ماده مذکور یک استثناء دارد، آن هم اینکه اگر بین مالکین مشاع محجور یا غایبی باشد یا افراز بابت تقسیم ترکه باشد، در این صورت برابر رأی وحدت رویه ردیف ۵۹:۲۹ مورخ ۱۳۶۰/۱/۱۵ ناظر به ماده ۳۱۲ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوای افراز در صلاحیت دادگاه عمومی خواهد بود. البته قابل توضیح است حتی در این حالت صدور سند تک برگ مشاعی توسط اداره ثبت مانع قانونی ندارد و آنچه ممنوع م. ب. افراز ملک است. نکته رسیدگی به دعاوی افراد در مورد املاکی که سابقه ثبتی ندارند و در جریان ثبتی به اتمام نرسیده در صلاحیت دادگاه است نه اداره ثبت محل. نکته فرق افراز با تفکیک چیست؟ در تفکیک ملک مفروز یا مشاع بنا به درخواست مالک یا مالکین به قطعات کوچک تر تقسیم می شود و لذا اگر ملک مشاع باشد، پس از تفکیک به قطعات کوچکتر مثلاً یک قطعه بزرگ به ۱۰ قطعه کوچک تفسیم شود اشاعه از بین نمی رود و کلیه مالکین در همه قطعات به صورت مشاع به نسبت سهم خود شریک اند. اما افراز اشاعه را از بین میبرد و برای هر قطعه تقسیم شده، یک سند با یک پلاک ثبتی صرفاً برای یک نفر صادر میشود. ۱۰ - صدور سند مالکیت بر اساس صورت مجلس تفکیکی آپارتمان یا تفکیک عرصه مالک یا مالکین ملک می توانند بنا به تجویز قانون تقاضای تفکیک ملک خود به قطعات کوچک تر را از اداره ثبت بخواهند که معمولاً به دو گونه انجام می شود.