صدور سند مالکیت در راستای افراز ملک مشاع — نکته رسیدگی به دعاوی افراد در مورد

زمانی که یک ملک تحت مالکیت افراد متعددی باشد، به آن ملک مشاع می گویند. مالکین مشاع تحت شرایطی که در این کتاب آورده شد می توانند درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت بنمایند. در این حالت اگر ملک قابل تقسیم باشد، بین مالکین تقسیم شده و برای هر مالک سند مستقل با شماره پلاک ثبتی جداگانه صادر می شود. اما اگر قابل تقسیم یا افراز نباشد، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر میکند و پس از آن به درخواست هر یک از مالکین، دادگاه دستور فروش ملک را صادر مینماید و ملک در واحد اجرای احکام به وسیله مزایده به فروش رسیده و وجوه حاصل از فروش بین مالکین تقسیم طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن واقع است و طبق ماده دوم همان قانون تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است. نکته ۱: ماده مذکور یک استثناء دارد، آن هم اینکه اگر بین مالکین مشاع محجور یا غایبی باشد یا افراز بابت تقسیم ترکه باشد، در این صورت برابر رأی وحدت رویه ردیف ۵۹:۲۹ مورخ ۱۳۶۰/۱/۱۵ ناظر به ماده ۳۱۲ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوای افراز در صلاحیت دادگاه عمومی خواهد بود. البته قابل توضیح است حتی در این حالت صدور سند تک برگ مشاعی توسط اداره ثبت مانع قانونی ندارد و آنچه ممنوع م. ب. افراز ملک است. نکته رسیدگی به دعاوی افراد در مورد املاکی که سابقه ثبتی ندارند و در جریان ثبتی به اتمام نرسیده در صلاحیت دادگاه است نه اداره ثبت محل. نکته فرق افراز با تفکیک چیست؟ در تفکیک ملک مفروز یا مشاع بنا به درخواست مالک یا مالکین به قطعات کوچک تر تقسیم می شود و لذا اگر ملک مشاع باشد، پس از تفکیک به قطعات کوچکتر مثلاً یک قطعه بزرگ به ۱۰ قطعه کوچک تفسیم شود اشاعه از بین نمی رود و کلیه مالکین در همه قطعات به صورت مشاع به نسبت سهم خود شریک اند. اما افراز اشاعه را از بین میبرد و برای هر قطعه تقسیم شده، یک سند با یک پلاک ثبتی صرفاً برای یک نفر صادر میشود. ۱۰ - صدور سند مالکیت بر اساس صورت مجلس تفکیکی آپارتمان یا تفکیک عرصه مالک یا مالکین ملک می توانند بنا به تجویز قانون تقاضای تفکیک ملک خود به قطعات کوچک تر را از اداره ثبت بخواهند که معمولاً به دو گونه انجام می شود. یکی در مورد آپارتمانهایی است که در شروع ساخت یک پلاک ثبتی اصلی که در پایان رسید و گواهی پایان کار از شهرداری صادر شد جهت صدور سند تفکیکی هر واحد، باید حدود و مشخصات واحدهای ساخته شده و قسمتهای مشترک ساختمان شناسایی شود تا اداره ثبت بتواند بر اساس اطلاعات به دست آمده سند ند تفکیکی برای هر واحد به طور مستقل و جداگانه صادر کند. این اطلاعات در صورت جلسه ای به نام صورت مجلس تفکیکی درج میشود که این صورت مجلس مقدمه تنظیم سند تفکیکی است. صورت مجلس توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار در حضور متقاضی و در محل وقوع ملک تنظیم می گردد. دوم نیز در خصوص عرصه یا زمینهایی است که مالک یا مالکین قصد دارند به قطعات کوچک تر تقسیم کرده و برای هر یک سند مالکیت مستقل و جداگانه اخذ نمایند. در این حالت اشاعه از بین نمی رود. ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی ۱۳۸۰/۱۱/۸ در این باره مقرر داشته در مواردی که مطابق ماده ۱۰۴ سند مالکیت جدید داده میشود بر اساس مقررات هزینه قانونی سند مالکیت جدید دریافت خواهد شد. در صورتی که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروزه یا آپارتمان تفکیک شود در صورت درخواست مالک یا مالکین اداره ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت نموده و با ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از قطعات مفروزه یا آپارتمانها سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد. لذا با این وصف اداره ثبت با ابطال سند مالکیت اولیه نسبت به هریک از قطعات آپارتمانی، سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر مینماید. ۱۱ - صدور سند مالکیت بر اساس تجمیع املاک مالک یا مالکین املاکی که در کنار یکدیگر و متصل به هم هستند می توانند به اداره ثبت درخواست تجمیع کل املاک را بدهند تا پس از ابطال اسناد املاک متعدد، یک سند واحد برای همه آنها صادر شود تا به صورت یک ملک مستقل با شماره پلاک ثبتی واحد در آید. در همین راستا بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی مقرر میدارد: «به منظور تسریع بیشتر در کار مراجعین و جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد معطلی و مشکل نماید به کلیه مدیران ثبت مناطق و شهرستانها و واحدهای ثبتی که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت دفتر املاک داده شده اجازه داده می شود در مواردی که دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوار کشی به صورت واحدی درآمده باشد و یا قطعاتی که وصل به هم باشد و ب. ر. م. مربوطه و در نظر گرفتن شرایط این دستور مالک تقاضای تجمیع نماید و مالک یا مالکین املاک مزبور سهام مشاعی برابر در املاک مورد تجمیع داشته باشند و با تسلیم اسناد مالکیت صادره قصد تجمیع حدود داشته باشند و انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده و موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نگردد ... دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی نمودن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند س مالکیت جدید صادر و مراتب را با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوطه در دفتر املاک توضیح دهند ....»