طرح جامع و طرح ‌تفصیلی چیست؟

طرح جامع و طرح ‌تفصیلی چیست؟ «طرح جامع» و «طرح تفصیلی» ۲ طرح مهم در برنامه ریزی و مدیریت شهری است. قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن، ۲ اصطلاح «طرح جامع» و «طرح تفصیلی» را این گونه تعریف کرده است: طرح جامع، طرح بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، به سازی و اولویت های مربوط به آن ها تعیین شده و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه مواردو همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می گردد و برحسب ضرورت، قابل تجدیدنظر خواهد بود. طرح تفصیلی، عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق به سازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد. این ۲طرح لازم و ملزوم یکدیگرند، اما در عین حال از نظر روش کار، شیوه تهیه، مقیاس نقشه ها و نتیجه نهایی، تفاوت هایی با هم دارند. طرح جامع شهری، به منظور تدوین برنامه و تعیین جهات توسعه شهر و تامین نیازمندی های آن، بر مبنای پیش بینی ها و اهداف توسعه شهری در یک دوره ۱۰ساله و بر اساس طرح جامع ناحیه تهیه می شود. در واقع، طرح جامع، برنامه ای است که به صورت راهنما عمل می کند و خط مشی کلی سیاست های توسعه شهری را تعیین می کند. در نقشه های طرح جامع – که معمولا در مقیاس ۱:۱۰۰۰۰ و ۱:۵۰۰۰ تهیه می شود – محل استقرار و توزیع کاربری های شهری عمده (مثل کاربری های آموزشی، بهداشتی و فضای سبز)، تراکم های جمعیتی، حدود حریم ها و محدوده های شهری (موجود و پیشنهادی) و مسیر توسعه آینده شهر، توسط علایم و رنگ ها نشان داده می شوند. گزارش طرح جامع نیز حاوی اطلاعاتی درباره اوضاع جغرافیایی، اقتصادی و اجتماعی شهر، ضوابط و مقررات کاربری اراضی، شبکه معابر و تاسیسات زیرساختی است. طرح جامع به سفارش وزارت مسکن و شهرسازی و توسط مهندسان مشاور تهیه می شود و تصویب نهایی آن با شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است. اما طرح تفصیلی – چنان که از عنوان آن پیداست – جزئیاتی را شامل می شود که طرح جامع به آن ها به صورت کلی پرداخته است. مطالعات تهیه طرح تفصیلی، متعاقب طرح جامع صورت می پذیرد و در حقیقت، تنظیم برنامه های مفصل و اقدامات جزئی و دقیق در مناطق و محلات شهری و همچنین طراحی آن ها را به عهده دارد. علاوه بر این، تکلیف تمامی قطعات زمین را به لحاظ کاربری، تراکم ساختمانی و گذربندی مشخص می کند و به عنوان یک سند در دستور کار شهرداری قرار می گیرد. بررسی و تصویب طرح های تفصیلی به عهده کمیسیون ماده ۵ هر استان است و در صورت مغایرت طرح تفصیلی با طرح جامع، مرجع نهایی تصویب، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود. #طرح_تفصیلی #طرح_جامع Add a comment 5 2 1 طبقه بندی کاربری های شهری اراضی شهری به طور کلی به دو گروه عمده زمین های بایر و دایر تقسیم می‌شود . زمین های دایر زمین هایی هستند که زیر ساخت‌ و ساز رفته اند، اما زمین های بایر یا خالی زمینهایی هستند که کاربری شهری خاصی ندارند . هر یک از دو گروه که در مطالعات شهری زمین های پر و خالی قلمداد می شوند ،طبقه بندی های مختلفی دارند که به آن ها اشاره می شود : الف) طبقه بندی زمین های دایر و رنگ آن‌ها ( بافت پر ): • مسکونی : تراکم کم (زرد روشن ) تراکم متوسط (زرد تیره ) تراکم زیاد ( قهوه ای روشن ) تراکم ویژه (قهوه ای تیره ) • تجاری : مراکز تجاری شهری – بازار ،عمده فروشی و ….. ( قرمز تیره ) مراکز تجاری محلی و خرده فروشی (صورتی ) بازارهای غیر دائمی ، بازار هفتگی و……(قرمز روشن) • آموزشی : کودکستان (راه راه آبی روشن ) دبستان (آبی روشن ) راهنمایی ( راه راه آبی تیره ) دبیرستان ( آبی تیره ) • آموزش حرفه‌ای و عالی : مراکز آموزش حرفه‌ای و هنرستان‌ها (راه راه سرمه ای ) دانشگاه‌ها و مراکز آموزش عالی ( سرمه ای ) • مناطق نظامی : (راه راه خاکستری ) • فضای سبز : فضاهای سبز عمومی (پارک ها ) ، فضاهای تفریحی و بازی بچه‌ها ، فضاهای سبز حفاظت‌شده ، مانَک های جنگلی ، باغات و فضاهای سبز خصوصی و مزارع و اراضی کشاورزی (سبز ) • اداری : مراکز اداری و دولتی ، نهادهای عمومی و مراکز اداری خصوصی (خاکستری –سیاه ) • ورزشی : تأسیسات ورزشی ، (استادیوم ، سالن ورزشی و غیره ) و فضاهای باز ورزشی (راه راه سبز روشن و قرمز ) • بهداشتی : حمام عمومی ، آبریزگاه ، رختشوی خانه خانه و غیره (سرمه ای با علامت دایره سرخ ) • درمانی : بیمارستان ، درمانگاه ، خانه بهداشت ، مراکز پزشکی ، و ….. (سرمه ای با علامت هلال احمر ) • خدمات جهانگردی و پذیرایی : هتل ، مهمان سرا ، مسافرخانه ، اردوگاه های جهانگردی ، رستوران ، قهوه خانه و ……(راه راه صورتی و فیروزه ای ). • مذهبی : مسجد ، تکیه ، امامزاده و اماکن مذهبی اقلیت ها ( فیروزه ای با کادر و هاشور سیاه ) • فرهنگی : اماکن تاریخی و فرهنگی – موزه ، کتابخانه ، سالن اجتماعات و ……. (فیروزه‌ای ) • صنعتی : مراکز صنایع سنگین ، صنایع مزاحم ( آلودگی زا ) ، صنایع سبک و کارگاه های غیر مزاحم (بنفش ) • تأسیسات و تجهیزات شهری : مراکز تأسیسات شهری (آب ، برق ، تلفن، فاضلاب و غیره ) و همچنین تجهیزات شهری (آتش‌نشانی ، مراکز جمع‌آوری و دفع زباله ، میدان ها میوه و تره‌بار ، کشتارگاه ، غسالخانه ، گورستان و غیره) (راه راه قهوه ای و سیاه ) • حمل و نقل و انبارها : پایانه ، فرودگاه ، تأسیسات بندری ، گمرک، ایستگاه راه آهن ، سردخانه ، انبار ، سیلو ، پارکینگ های عمومی و غیره ، (راه راه خاکستری و بنفش ) • سایر کارکردها شهری ب) اراضی بایر یا بدون استفاده شهری ( بافت خالی ) ۱- اراضی بایر بلااستفاده ۲-اراضی جنگلی ۳- پهنه ها و مسیل های آب ۴- اراضی محصور خالی ۵- اراضی در دست ساختمان ۶- سایر راضی هدف از مطالعه و طبقه بندی اراضی خالی تصمیم گیری در مورد تناسب آن‌ها برای کاربردهای مختلف (صنعتی ،مسکونی ، و غیره ) در آینده بر اساس اصول و معیارهای علمی است . ▪به طور کلی طبقه بندی کاربری های شهری به سه دسته تقسیم می‌شوند : • کاربری مسکونی (۵۰ -۴۰% کل شهر ) • کاربری خدماتی (۳۰ -۲۵ % کل شهر ) • کاربری ارتباطی ۳۰ – ۲۵% کل شهر ) Add a comment 3 2 1 محدوده های شهری مفاهیم رایج در شهرسازی در گذشته محدوده های شهری ۴ دسته بودند: • محدوده قانونی • محدوده خدماتی • محدوده استحفاظی یا حریم شهر • حوزه شهری ۱- محدوده قانونی یا محدوده طرح توسعه و عمران: محدوده ای است که بر اساس قانون تقسیمات کشوری به پیشنهاد شورای شهر و تصویب وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت کشور ، تعیین شده و بعد از تصویب به شهرداری ابلاغ می گردد. استفاده از اصطلاح محدوده قانونی در طرح های جامع می باشد و در شهرداری به نام محدوده خدماتی خوانده می شود. ۲-محدوده خدماتی: منطبق بر محدوده قانونی می باشد. در این محدوده شهرداری منطقه به انجام خدمات شهری و کنترل ساخت و سازها می باشد. در این محدوده عوارض نوسازی اخذ می گردد. این محدوده بر اساس نیازهای آتی شهر در یک دوره ۲۵ ساله تعیین می گردد ، در تعیین آن دو مسئله مورد نظر قرار می گیرد: ۱- وضع موجود شهر ۲- امکانات توسعه شهر در آینده توسعه شهر به دو صورت اتفاق می افتد: ۱- پیوسته : افقی یا عمودی ۲- ناپیوسته (منفصل شهری یا شهرک و شهر جدید) ۳-محدوده استحفاظی یا حریم شهر : محدوده استحفاظی اصطلاحی است که در وزارت راه و شهرسازی مرسوم بوده و حریم شهر ، در وزارت کشور و قانون شهرداری ها مصطلح بوده است. این دو بر هم منطبق می باشند: این محدوده بزرگ تر و دربرگیرنده محدوده قانونی شهر می باشد که هر گونه عملیات عمرانی در آن بایستی به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری برسد. در تهران ، نحوه استفاده از این اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهر به عهده کمیسیون نظارت بر گسترش شهر تهران است. (مصوب سال ۱۳۵۵) در محدوده استحفاظی جهت شهرک سازی و یا تفکیک ، کمیسیون ماده ۱۳ زمین شهری تصمیم گیری می نماید. رئیس این کمیسیون معاونت عمرانی استانداری می باشد. ۴-حوزه شهری به کلیه نقاطی که در داخل و یا خارج از محدوده قانونی شهر قرار داشته و از حدود ثبتی و عرفی واحدی تبعیت نماید. حوزه شهری ، ممکن است بزرگ‌تر یا کوچک تر از محدوده حریم شهر باشد. اخیراً محدوده های شهری ، تنها محدود به ۲ محدوده شده است: ۱- محدوده شهر ، ۲-محدوده حریم شهر چند اصطلاح قطعه: دارای یک سند مالکیتی واحد است. بلوک: از چهار طرف به خیابان ختم می شود و اگر از یک نقطه شروع شود ، پس از چرخیدن در کل بلوک ، بدون انقطاع به همان نقطه می رسد. سطح اشغال: بخشی از سطح مسکونی است که زیر پوشش ساختمان (توده) است. سطح زیربنا: سطح ساخته شده یا قابل ساخت در مجموع طبقات منهای سطوحی که مستقیماً برای سکونت به کار نمی رود مثل انباری و زیرزمین Add a comment 2 1 1 برنامه ریزی کاربری اراضی شهری (land use planning) برنامه ریزی کاربری اراضی شهری به عنوان هسته و مهم ترین بخش از برنامه ریزی شهری همواره موضوع اصلی مباحث شهرسازی بوده است از این رو آشنایی با این مفهوم به منزله آشنایی با بخش مهمی از دانش برنامه ریزی شهری تلقی می گردد. پیش از آشنایی با مفهوم برنامه ریزی کاربری اراضی شهری به عنوان هسته اصلی برنامه ریزی شهری ، لازم است به تعریف زمین و کاربری زمین بپردازیم : ◾مفهوم زمین زمین ، در برنامه ریزی شهری دو مفهوم متضاد دارد : زمین به عنوان یک منبع طبیعی ( نظیر آب و هوا ) که بهره مندی از آن برای سکونت و زندگی و حفاظت آن برای نسل های آینده اهمیت حیاتی دارد . زمین به عنوان نوعی دارایی که در چارچوب مالکیت خصوصی ، کالا قلمداد می شود و برای کسب منفعت و درآمد شخصی قابل تملک و خرید و فروش نیست . ایجاد توازن بین این دو مفهوم که همیشه موضوع اقتصاد سیاسی بوده اما اخیراً موضوع توسعه پایدار به شمار می رود ، کار ساده‌ای نیست . نوع استفاده از زمین شهری نیز با توجه به منافع عمومی و مالکیت خصوصی ، محدودیت‌ها و مغایرت‌هایی اساسی دارد . آگاهی از این تضاد منافع ( تضاد منافع خصوصی در مقابل مقتضیات عمومی و همچنین تضاد میان منافع اقتصادی در مقابل منابع طبیعی )، ضرورت و اهمیت برنامه ریزی کاربری زمین را مشخص می‌سازد . این تضاد گاهی بین دو نوع کاربری مفید عمومی نیز بروز می‌کند . بنابراین برنامه ریزی موثر کاربری زمین به ندرت یک تحقیق یا طراحی محض و یا یک عمل سیاسی محسوب می‌شود؛ بلکه بیشتر ، ترکیبی از این سه با یکدیگر به شمار می رود . ◾مفهوم کاربری زمین شهری نحوه استفاده از زمین شهری ، برای فعالیت های مختلف خدماتی ، مسکونی ، فعالیت ها و ارتباطات و … را مشخص می‌نمایند . به طور خلاصه نحوه استفاده از زمین و کارکردی که به آن تعلق می‌گیرد را کاربری زمین یا (land use) می گویند. به طور کلی نحوه استفاده از زمین ، عبارت است از آنکه بدانیم در وضع موجود ، پراکندگی انواع فعالیت های شهری مانند مسکونی ، درمانی ، راه ها و معابر ، آموزشی و مانند آن ها به چه صورتی است و از کل مساحت شهری ، نسبت هریک از کاربری های زمین چقدر است و هریک از فعالیت های شهری در چه مساحاتی و به چه صورت هایی در سطح شهر پراکنده شده اند و رابطه آن ها با یکدیگر چیست و تا چه حد و اندازه ای دارای یک ارتباط منطقی و کارا هستند . برنامه ریزی کاربری اراضی شهری ساماندهی مکانی و فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری بر اساس خواست ها و نیازهای جامعه شهری است و هسته برنامه ریزی شهری را تشکیل می دهد. به عبارت دیگر برنامه ریزی کاربری اراضی ، علم تقسیم زمین و مکان برای کاربردها و مصارف مختلف زندگی است که به منظور استفاده موثر از زمین و انتظام فضایی مناسب و کارا صورت می گیرد . در این برنامه ریزی تلاش می شود که الگوهای اراضی شهری به صورت علمی مشخص شود و مکان یابی فعالیت های مختلف در شهر در انطباق و هماهنگی با یکدیگر و سیستم های شهری قرار گیرد . برنامه ریزی کاربری اراضی شهری به مثابه سلسله اقداماتی نظام یافته است که برای رفع نیازهای مادی و فرهنگی انسان که به نوعی بازمین مرتبط اند صورت می گیرد . یکی از وظایف مهم طرح های شهری ، مشخص کردن نوع کاربری زمین ، برای استفاده در زمینه های گوناگون مورد نیاز زندگی شهری در محدوده قانونی شهرهاست. در حقیقت طرح کاربری زمین ، یکی از ابزارهای مهم برای دستیابی به اهداف کلان اجتماعی ، اقتصادی و کالبدی است که نه تنها اثراتی بسیار بر سرمایه گذاری و تصمیمات عمومی و خصوصی می گذارد ، بلکه نقش مهمی در میزان رشد شهری و کیفیت محیط کالبدی شهر دارد . بررسی کاربری‌ های شهری در قالب مطالعات مرفولوژی شهری ( ریخت شناسی شهری ) صورت می گیرد. Add a comment 6 2 1