«طریق صحیح شرعی» انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

«طریق صحیح شرعی» انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر قانون ۱۳۷۶ آخرین قانون رسمی روابط موجر و مستاجر مصوب در تاریخ ایران است که در ۲۶ مردادماه سال ۱۳۷۶ به تصویب مجلس وقت (مجلس پنجم) رسید. شرعی کردن قوانین سرقفلی از اساسی ترین اهداف تدوین و تنظیم این قانون به شمار می آید (ر. ک: طاهر موسوی، ۱۳۸۷: ١٩-٢٠) در تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ آمده است: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد». قانون¬گذار تلاش نموده است در این قانون، معامله سرقفلی را در ضمن عقد اجاره گنجانیده و به هر ترتیب،آن را نوعی اجاره معرفی نماید. طرح مسأله اصلی سرقفلی و کبرای کلی آن برای اولین بار در تاریخ تقنینی ایران در همین تبصره اتفاق افتاده و پیش از این سابقه نداشته است. بقیه مباحث پیرامون این که ماهیت سرقفلی چیست و طریق صحیح شرعی انتقال آن کدام است و غیره، همه نسبت به این کبرای کلی، بحث¬های صغروی محسوب می¬شوند. بنابراین باید توجه داشت که هر تفسیری از ماهیت سرقفلی ارائه شود، چنان چه ویژگی های ملحوظ در این کبرای کلی ارائه شود، یعنی قابلیت نقل و انتقال و قابلیت مطالبه را توأمان نداشته باشد و یا طريق صحیح شرعی نقل و انتقال، به گونه ای طراحی شود که با این کبرای کلی قابل انطباق نباشد به کار این قانون نمی آید و ناقض آن خواهد بود. قانون¬گذار در تبصره فوق الذكر نهایت تلاش خویش را به کار بسته تا به سرقفلی شناخته شده در عرف مشروعیت بخشد، اما نسبت به تعریف سرقفلی و تبیین ماهیت دقیق آن در سرتاسر قانون ۷۶ سکوت اختیار کرده است. در باب معرفی مصادیق طریق صحیح شرعی برای انتقال سرقفلی نیز چندان تمایلی به وضع قانونی تام که پاسخگوی نیاز های بالفعل جامعه باشد از خود نشان نداده و تنها به ذکر یکی دو طریق که آن هم دارای منبع مستقیم فقهی (تحریر الوسیله) است بسنده نموده است. اما واقعیت آن است که این سبک قانون گذاری با این میزان از سکوت و اجمال و ابهام، نه تنها نتوانسته مشکلات فقهی و شرعی سرقفلی عرفی را حل کند بلکه با احداث پدیده ای نوظهور و تأسيسي جديد و بیگانه از واقعیت¬های مرسوم در جامعه که با سرقفلی عرفی جز در اسم و عنوان اشتراک دیگری ندارد، بر مشکلات افزوده است؛ چراکه مبانی تحلیلی سرقفلی در فقه تا حدود زیادی با مبانی عرفی آن فاصله دارد و همین موجب شده تا برخی از اندیشمندان میان سرقفلی عرفی و سرقفلی فقهی موضوع قانون ۱۳۷۶ تفاوت و ناسازگاری قائل شوند. (زینالی ۱۳۹۲: ۶٣٣/١) باید توجه داشت سرقفلی مرسوم در میان مردم (سرقفلی عرفی) عبارت است از ارزش تجاری ملک که عرفاً یک حقّ مالی قابل تقویم و قابل نقل و انتقال تلقّی می شود و مستقلّ از ملک، قابل خرید و فروش و واگذاری و توقیف و ارث است؛ حال آن که سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ عنوان مبلغی است که در ابتدای اجاره، توسّط مستاجر به موجر پرداخت می شود و یا در هنگام تخلیه، مستاجر مقابل «اسقاط» حقّ خویش از موجر یا مستاجر دیگر دریافت می کند. طرق تصحیح سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ دو طریق مختلف با مبانی متفاوت برای انتقال سرقفلی به چشم می¬خورد ▪طریق اول: دریافت وجهی به عنوان سرقفلی از مستاجر در ابتدای اجاره ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ دو بخش و یک تبصره دارد بخش اول ماده ۶ درباره سرقفلی متعلق به مالک و بخش دوم آن درباره سرقفلی متعلق به مستاجر است. الف- سرقفلی مالک ماده ۶-هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید ...... سرقفلی متعلق به مالک در ابتدای اجاره توسط مالک از مستاجر دریافت می شود. قانونگذار از آن تعبیر به «مبلغ» نموده، ولی مشخص نکرده که این مبلغ، در مقابل چیست و معوّض آن کدام است؟ آیا معوّض از جنس عین است یا منفعت یا حقّ؟ روشن نیست! ب- سرقفلی مستاجر در ادامه ماده ۶ آمده است: «... همچنین مستاجر می¬تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد». سرقفلی متعلق به مستاجر در هنگام تخلیه، توسط مستاجر متصرف از مالک یا مستاجر دیگری که متقاضی اجاره ملک است دریافت می¬شود. ▪طریق دوم: شرط ضمن عقد اجاره نص ماده ۷ و ۸ قانون ۱۳۷۶ به شرح زیر است: ماده ۷-هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرّف مستاجر باشد، مالک حقّ افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت،... ادامه مطلب را در بخش comment مطالعه فرمایید. #سرقفلی 10 comments بختیار سید نظامی 2