عوامل موثر در عمر مفید ساختمان عبارتند از

عوامل موثر در عمر مفید ساختمان عبارتند از: طراحی خوب اجرای خوب نظارت خوب مصالح ساختمانی خوب و استاندارد بهره برداری و نگهداری مناسب وسایرعوامل موثر ......... درصد تاثیر پیشنهادی هریک : 1⃣نوع و سطح طراحی20درصد 2⃣نوع اسکلت فلزی . بتنی و ...40درصد 3⃣معماری ونازکاری 15درصد 4⃣الکترو مکانیکال 15درصد 5⃣سایرعوامل موثر و تاثیر گذار 10درصد دربررسی عمرمفید هرکدام از عوامل 5 گانه فوق دارای آیتم های جزئی هستند که باید یک به یک مشخص و بررسی ودرصد تاثیر آن بصورت میزان عمر مفید ویا درصد استهلاک آن مشخص شود سپس باید رنج بندی شود و بررسی شود درچه سطح و رنجی بشرح زیر قرارگرفته اند: الف) استهلاک بیش از 70درصد ب)استهلاک بین 50تا 70درصد ج)استهلاک بین 30تا 50 د)استهلاک کمتراز30درصد حالات الف وب )امکان مقاوم سازی و تقویت سازه و اسکلت و تاسیسات و.. وجود دارد حالت ج)عمرمفید به پایان نرسیده و بازسازی ویا مقاوم سازی مقرون بصرفه و اقتصادی است حالت د)عمرمفید اتمام نیافته بازسازی شود روش پیشنهادی مقدماتی نحوه بررسی و تعیین عمرمفید ساختمان :مهندس خزاعی #عمر_مفید عوامل موثر در عمر مفید ساختمان عبارتند از: طراحی خوب اجرای خوب نظارت خوب مصالح ساختمانی خوب و استاندارد بهره برداری و نگهداری مناسب وسایرعوامل موثر ......... درصد تاثیر پیشنهادی هریک ازمواردفوق : 1⃣نوع و سطح طراحی20درصد 2⃣نوع اسکلت فلزی ، بتنی و ...40درصد 3⃣معماری ونازک کاری 15درصد 4⃣الکترو مکانیکال 15درصد 5⃣سایرعوامل موثر و تاثیر گذار 10درصد دربررسی عمرمفید هرکدام از عوامل 5 گانه فوق دارای آیتم های جزئی هستند که باید یک به یک مشخص و بررسی ودرصد تاثیر آن بصورت میزان عمر مفید ویا درصد استهلاک آن مشخص شود سپس باید رنج بندی شود و بررسی شود درچه سطح و رنجی بشرح زیر قرارگرفته اند: الف) استهلاک بیش از 70درصد ب)استهلاک بین 50تا 70درصد ج)استهلاک بین 30تا 50 د)استهلاک کمتراز30درصد حالات الف وب )امکان مقاوم سازی و تقویت سازه و اسکلت و تاسیسات و.. وجود ندارد. حالت ج)عمرمفید به پایان نرسیده و بازسازی ویا مقاوم سازی مقرون بصرفه و اقتصادی است حالت د)عمرمفید اتمام نیافته بازسازی شود روش پیشنهادی مقدماتی نحوه بررسی و تعیین عمرمفید ساختمان :مهندس خزاعی #عمر_مفید چرا عمر مفید ساختمان‌ها در ایران ۳۰ سال است ؟؟!! 1⃣عدم بهره گیری از علوم و تکنولوژی‌های ساخت روز و مدرن جهانی 2⃣عدم بهره گیری از ماشین آلات و تجهیزات مدرن 3⃣استهلاک و فرسودگی ماشین آلات وتجهیزات ساخت مصالح و ابزارآلات ساختمانی درنتیجه کاهش راندمان 4⃣پرت مصالح ناشی از استهلاک وفرسودگی ماشین آلات 5⃣تولید مصالح ساختمانی غیراستاندارد 6⃣ حاکمیت رابطه‌به جای ضابطه در امور ساخت وساز 7⃣ عدم بکارگیری شرکت‌های فنی مهندسی مجرب و توانمند در ساخت وساز ها 8⃣حاکمیت رانت و افراد قدرتمند و افراد و سرکت های ساختمانی فاقد صلاحیت 9⃣ قوانین ومقررات زائد و دست وپاگیر 0⃣1⃣تحریم‌ها 1⃣1⃣ سوء مدیریت دراکثر عرصه ها 2⃣1⃣عدم نظارت صحیح بر تولید مصالح ساختمانی استاندارد 3⃣1⃣عدم نظارت صحیح بر اکیپ های اجرایی احداث ساختمان و عدم تاکید براخذ پروانه مهارت فنی و اجرایی و تجربی 4⃣1⃣عدم نظارت بر قیمت‌ها و دلالی ها و.... 5⃣1⃣عدم اتخاذ سیاست و راهبردی یکپارچه و عدم تدوین برنامه میان و دراز مدت جهت رفع چالش‌های پیشرو ساخت وساز واحداث ساختمان‌های با عمرمفید مرحله ایی ( بطور مثال 50الی 80 تا 100ساله ) 6⃣1⃣ عدم تعبیه سیستم تعمیرونگهداری دوره ایی ساختمان یا همان "نت" 7⃣1⃣عدم استفاده وبهره گیری از شرکت های دانس بنیان 8⃣1⃣عدم نگهداری و تعمیرمنایب وبه هنگام ساختمان‌ها توسط هیات مدیره های آنها 9⃣1⃣سایرموارد ..‌. توضیح مهم:در سنوات گذشته مرکز تحقیقات وزارت مسکن با هماهنگی سازمان استاندارد تحقیقاتی از مراکز و کارخانجات تولید مصالح (سیمان . آهنگ. گچ .بتن .آجر. و..‌.‌..‌)نموده بودند که درنتیجه گیری اعلامی بین ۳۰ الی ۷۰ درصد و بطور متوسط 40 مصالح تولیدی را مغایر با موازین ومعیارهای سازمان استاندارد اعلام کردند و اکثر موارد مندرج موارد 13 گانه مندرج در مطالب بنده نیز در ان قیدشده بود و از عوامل اصلی علت کاهش عمر مفید ساختمان متعارف ذکر گردیده بود بقلم مهندس خزاعی کارشناس رسمی دادگستری کانون باسلام و اردات و احترام مدیریت در راس همه امور است یک میز ۴ پایه دارد بدون هر پایه آن میز ایستا و پایدار نخواهد بود در انجام هرکاری ۴ الزام . ضرورت. رکن و‌‌‌‌.‌.... متصور است 1⃣مسئولیت 2⃣اختیارات و حمایت 3⃣تخصیص منابع ( بودجه . امکانات و مصالح .نیروی انسانی...) 4⃣مدیریت(برنامه ریزی . هدف ...پایش و...) عامل مدیریت بیش از 70% سهم و تاثیر هر کار و فعالیت و ... است زیرا اگر همه سه رکن فوق از هر نظر و میزان و..‌.. فراهم باشد و لی عامل چهارم یعنی مدیریت مدرن. پویا. مولد . بروز ‌ اثربخش مهیا. فراهم نباشد آن سه بخش و سه رکن دیگر هم هدر می رود و تلف می‌شود ارادتمندشما. خزاعی زاده نظریه مشورتی گروه یک وحدت رویه رشته راه و ساختمان و نقشه برداری کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران در خصوص ارزیابی املاک تهیه کنندگان:آقایان مهندسین فریدون معظمی، محمد تجملی، امیر علی فامیلی، اکبر پسندیده، هادی سقط فروش، علیرضا جاوید، مازایار بهرامعلی ارزش کل ملک (D) شامل سه سرفصل می باشد: 1⃣ارزش عرصه (A) 2⃣و ارزش اعیان (ابنیه 3⃣ و مستحدثات) (B) و ارزش امتیازات (C) بنابراین ارزش کل ملک برابر است با جمع سه سرفصل یعنی D=A+B+C ارزش امتیازات در صورت وجود و حسب شرایط به تشخیص کارشناس و رعایت جوانب امر قابلیت اضافه شدن به ارزش بندهای عرصه (A) و اعیان (B) را دارد. شایان ذکر است، امتیازات دارای هویت مستقل می باشند که می¬تواند شامل موارد ذیل باشد: C1 = ارزش امتیاز کاربری و پهنه بندی ملاک عمل طبق طرحهای شهری و روستائی برابر عرف محل C2 = ارزش مجوزها و حقوق مکتسبه C3 = ارزش افزوده ایجاد شده C4 = ارزش انشعابات C5 = ارزش تجاری (سرقفلی، حق کسب یا پیشه یا تجارت) C6 = ارزش سایر کاربری¬ها و امتیازات حسب مورد تفکیک عرصه و اعیان املاک بر حسب نوع مالکیت با توجه به شرایط به شرح ذیل پیشنهاد می گردد: مالکیت توأم عرصه و اعیان و امتیازات در حالت کلی چنانچه صاحبان سهام عرصه، اعیان و امتیازات منفرداً یا به طور مشاعی توأم باشند (به طوریکه یکی از سه سر فصل فوق به یک شخص حقیقی یا حقوقی و سرفصل دیگر به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر تعلق نداشته باشد.) حسب درخواست متقاضی و بر حسب شرایط ارزش¬های سرفصل ها به شرح ذیل است: ۱- ارزش عرصه (A) ارزش عرصه با لحاظ امتیاز قابلیت ساخت طبق طرح¬های شهری و روستائی (کاربری و پهنه بندی ملاک عمل = C1)می باشد. ٢- ارزش اعیان (B) ارزش اعیان (استهلاک پذیر) ارزش بنای موجود برای ساخت با در نظر گرفتن استهلاک ایجاد شده می باشد. ٣-ارزش امتیازات (C) شامل C2 لغایت C6 می باشد. ▪حسب درخواست بانکها، موسسات مالی اعتباری، بورس و یا امور بیمه ای و افزایش سرمایه: در این حالت ارزش عرصه و امتیازات متعلقه A+جمع C6+ C5+ C2 + C3 + C4 یکجا و تحت عنوان استهلاک ناپذیر آورده می¬شود. لازم به ذکر است امتیاز C1 در A لحاظ است. ارزش اعیان (B) تحت عنوان اعیان استهلاک پذیر معادل بند ۲ فوق است. ▪ثمنیه اعیانی (قانون ارث قدیم) در این حالت ارزش اعیان کل شامل ارزش اعیان + کلیه امتیازات C2 لغایت C6 می باشد. مالکیت مجزای عرصه یا اعیان و یا امتیازات به هر نحو در حالت کلی چنانچه صاحبان سهام یکی از سرفصل¬های عرصه، اعیان و امتیازات متعلق به اشخاص متفاوت است و عرصه دارای سند مجزا و اعیان نیز دارای سند مجزای دیگر است، بر حسب شرایط ارزشهای سرفصل ها به شرح ذیل است: ۱- ارزش عرصه (A) ارزش سهم عرصه در این حالت حداکثر ۳۰ درصد ارزش کل ملک (D) می باشد. ٢- ارزش اعیان (B) ارزش سهم اعیان که شامل امتیازات نیز میباشد حداقل ۷۰ درصد از ارزش کل ملک (D) می شود. املاک وقفی در این حالت ارزش سهم دارنده اعیان و امتیازات ضمن رعایت مفاد قرارداد حداقل ۷۰ درصد ارزش کل (D) می باشد و مابقی سهم عرصه خواهد بود. تبصره-اعیان در املاک اوقافی شامل بنا، امتیازات و حق استیفای منافع از عرصه وقفی نیز می باشد. املاکی که سرقفلی آنها به غیر واگذار شده است در خصوص واحدهای تجاری که سرقفلی آنها واگذار شده است، ارزش ملکیت در یک ردیف اعلام و ارزش امتیاز سرقفلی نیز در ردیف دیگر و سایر امتیازات احتمالی حسب تشخیص کارشناس اعلام می گردد. تعیین ارزش اشجار حق زارعانه و امثالهم از موضوع این نظر مشورتی خارج است. مصوبات حاصل تشریک مساعی و همفکری همکاران کارشناس رسمی دادگستری شرکت کننده در جلسات وحدت رویه بوده و تنها می¬تواند به عنوان یک راهنما تلقی گردد.کارشناسان رسمی دادگستری در هر مورد تحت شرایط و مشخصات محل و بررسی¬های لازم و تحقیقات کافی به مسئولیت خود نظریه مربوطه را اعلام می نماید. این نظر مشورتی در تاریخ ۱۴۰۱/۱۲/۰۲ در سه صفحه به تصویب اعضای گروه اول وحدت رویه رشته راه و ساختمان متشکل از فریدون معظمی، محمد تجملی، امیر علی فامیلی، اکبر پسندیده، هادی سقط فروش، علیرضا جاوید و مازیار بهرامعلی با موضوع ارزیابی انواع زمین¬های غیر مزروعی و زمین¬های واقع در طرح ها رسید. پی نوشت تنظیم جهت ارایه در فضای تلگرام با اندکی تغییر و تلخیص بوده است. #وحدت رویه_کانون #زمین_اعیانی جدول محاسبه استهلاک ساختمانها و تاسیسات مطابق تبصره 2 ماده 1 ضوابط قیمت گذاری آیین نامه اجرایی قانون فروش خانه های سازمانی مصوب 1366/2/9که از کل بهای اعیانی و تاسیسات کسر خواهد شد. #استهلاک_بنا_عمر_مفید نمودار استهلاک بنا #استهلاک_بنا نمودار جدول استهلاک اپارتمانها باتوجه به قدمت بنا واحداث سال آن منبع:کتاب دستیار کارشناس صفحه۲۱۱ #جدول_استهلاک_آپارتمان #استهلاک_بنا #قدمت_بنا جدول استهلاک اپارتمانها باتوجه به قدمت بنا واحداث سال آن منبع:کتاب دستیار کارشناس صفحه۲۱۱ #جدول_استهلاک_آپارتمان #استهلاک_بنا #قدمت_بنا بنا به درخواست تعدادی از همکاران نمونه ایی ازیک گزارش هیات کارشناسی تعیین اجرت المثل ملک قدیمی و تعیین سهم الارث خواهان را تقدیم می کنم_خزاعی #نمونه_گزارش_سهم_ارث