عوامل موثر درتعیین قیمت زمین کلنگی جهت ساخت و ساز

عوامل موثر درتعیین قیمت زمین کلنگی جهت ساخت و ساز الف) مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است، چراکه زمین مرغوب ازنظر موقعیت و قرارگیری موجب ارزش‌افزوده زیادی برای اعیان احداثی خواهد بود و بالطبع اعیان مناسب، ارزش‌افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند، ازنظر کارشناسی ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آن‌ها به شرح ذیل آورده شده است و پس از تحقیق و ترجیحاً با استعلام از منابع معتبر محلی، قیمت‌گذاری انجام پذیرد. ابعاد و اندازه ملک، خصوصاً اندازه ضلع متصل به گذر (بر ملک). کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک دارد، ارزش آن متغیر است. گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی (چند بر بودن ملک). عرض ‌گذر ورودی اصلی ملک مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه. امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح. وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر احراز مالکیت مطابقت مشخصات ثبتی ملک ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده بررسی در مسیر بودن یا نبودن طرح‌های عمرانی (میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی) ب) عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک است که خود شامل عوامل ذیل است: هزینه‌های شهرداری: شامل هزینه صدور پروانه، هزینه عوارض پذیره در املاک تجاری، هزینه عوارض مازاد تراکم، هزینه عوارض پیش آمدگی بنا (بالکن)، هزینه عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، هزینه عوارض کمیسیون‌های مختلف، هزینه عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره هزینه های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه تأمین ماشین‌آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد، هزینه‌های حق الثبت صدور سند تفکیکی و سایر هزینه‌های متفرقه. لذا با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمان‌ها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک‌کاری متعارف و معمول در نظر می‌گیریم و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام می‌نمایند در خصوص برآورد واحد آپارتمانی عواملی چون قیمت پارکینگ و انباری‌ها و همچنین مرغوبیت مکانی آن‌ها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد، شرایط نورگیری، چشم‌انداز و معماری داخلی ملک و در مجتمع‌های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی و غیره، واقع‌شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا و آلودگی صوتی ناشی از موتورخانه و سایر موارد، می‌بایست در نظر گرفته شود. پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیابی است. #عوامل_موثر_ارزیابی_ملک_کلنگی کدام ملک کلنگي جهت ساخت وساز مناسب است؟ امروزه در جامعه خصوصا مراکز استانها واز بين آنها هم در تهران شاهد اين هستيم اکثر مردم با هر نوع شغل و تخصصي دوست دارند دستي هم در ساخت و ساز داشته باشند و شغل دوم بسياري شده است . اما دانسته يا ندانسته اين کار نياز به تخصص و مهارت دارد اولين قدم جهت شروع ،انتخاب و خريد ملک مناسب اعم از کلنگي يا خانه مي باشد. در خريد ملک کلنگی بابد به چند مورد دقت کرد: يکي اينکه ابعاد آن چقدراست مثلا براي زمين 200 متر مربعي ابعاد 10*20متر يا ابعاد 8*25 متر به نظر شما کدام بهتر است و چرا؟ بايد بدانيم براي يک زمين 200 متر مربعي اجازه ساخت 4 طبقه مسکوني روي پيلوت يا پارکينگ را مي دهند به شرطي که بتوانيم پارکينگ به تعداد واحد ها تامين کنيم. و همچنين اين را هم بايد بدانيم به ازاي هر واحد مسکوني يک واحد پارکينگ بايد تامين شود و پارکينگ مزاحم را هم قبول نمي کنند و خريد پارکينگ از شهرداري هم نداريم و در اين منطقه نمي شود. در اينجا است که مشخص مي شود زميني که ابعاد آن 10*20 است تعداد بيشتري پارکينگ نسبت به زميني که ابعاد آن 8*25 است تامين مي کند اولي حدود 4 تا 5 واحد پارکينگ تامين مي کند و ديگري 3 تا پارکينگ تامين مي کند. نکته ديگري که در خريد ملک کلنگي بايد در نظر گرفت شمالي يا جنوبي بودن است به نظر شما کدام ملک براي ساخت بهتر است ملکي که جنوبي است (يعني در جنوب خيابان يا گذر واقع است) يا ملکي که شمالي مي باشد؟(يعني در شمال خيابان واقع است) اين را بايد بدانيم که چنانچه ملک شمالي باشد بايد 6% مساحت موجود زمين را در هنگام ساخت به عنوان نورگير در نظر بگيريم. مثلا در همان زمين 200 متر مربعي چنانچه شمالي باشد در زمان ساخت 12 متر مربع بايد نورگير داشته باشيم. يعني اينکه در هر طبقه 12 متر مربع متراژ مفيد کمتري نسبت به زمين جنوبي داريم #ملک_کلنگی_احداث_بنا