فروش تمام ملک یا بخش مشاع آن — پیرامون ماده ۱۴۰ ق

در فرآیند فروش مال غیر منقول چنانچه سهم مشاع داد باخته از کل مال تکافوی محکوم به و هزینه های اجرا را بنماید دادورز نباید همه مال را به فروش برساند مواد ۱۳۵ و ۱۴۰ ق.ا.ا.م فرض شود ششدانگ یک قطعه زمین داد باخته بازداشت و در معرض فروش قرار گرفت. برابر ارزیابی صورت گرفته در مرحله بازداشت قیمت ملک یک میلیارد و دویست میلیون تومان برآورد شده است. میزان محکوم به و هزینه های اجرا هم نزدیک به این مبلغ است. پس تمام مال در معرض فروش قرار می گیرد. اما در مرحله مزایده به هر دلیلی از جمله فزونی ارزش مال یا رغبت فراوان خریداران بهای پیشنهادی برای خرید مال یک میلیارد و هشتصد میلیون تومان اعلام می شود. یعنی ششصد میلیون تومان بیشتر از مبلغ ارزیابی در مرحله بازداشت خریدار نیز حاضر است به جای ششدانگ چهار دانگ ملک را در ازای پرداخت یک میلیارد و دویست میلیون تومان خریداری نماید و با داد باخته شریک مشاع شود. در این حالت فروش تمام ششدانگ مال برغم بازداشت و برغم تعرفه در مرحله مزایده، بی معنی است و دادورز در اجرای مواد ۱۳۵ و ۱۴۰ ق.ا.ا.م و اصول تناسب بین فروش مال با میزان محکوم به و رعایت غبطه و صلاح محکوم به و هم از حیث کاهش دامنه طواری و رخدادهای ناگهانی و هزینه های اجرا بایستی پیشنهاد خریدار را پذیرفته و از فروش دو دانگ دیگر ملک خودداری ورزد. اما همواره چنین نیست. برابر عرف و سلیقه مشهود خریداران، سهم مشاع در بازار معاملات با پیشنهاد کمتر و سخت تر روبرو می شود. به ویژه در دامنه اجرا و مشارکت با داد باخته ریسک چنین معامله ای بالا خواهد بود. از اینرو حتا ارزیاب در مقام برآورد، نسبت به سهم مفروز قیمت سهم مشاع را از حد عرفی کمی پایین تر ارزش گذاری می نماید. چنانچه در مال موضوع مزایده افزون بر داد باخته یا ثالث معرفی کننده دیگران نیز شریک باشند و حاضر باشند سهم ایشان نیز به فروش رود و ثمن آن به قدر حصه در اختیار ایشان قرار گیرد، برابر ماده ۱۴۰ ق.. اگر چه زحمت مضاعفی برای دادورز است و خارج از ماموریت او برابر اجرائیه است، اما به پاس اهمیت اجرای حکم و دسترسی بهتر به محکوم به، فروش سهم مشاع شرکا و واگذاری یکپارچه کل مال به خریدار تجویز شده است. حالت دیگر این است که سهم مشاع افزون بر میزان بازداشت شده و موضوع فروش از آن داد باخته است. در این صورت او برای ترغیب خریداران به خرید مال شاید ناچار باشد سهم دیگر خود را که بازداشت نشده در معرض فروش قرار دهد تا خریدار همه مال را یکپارچه خریداری و در سلطه مالکانه خود قرار دهد. در این حالت مستفاد از ماده ۱۴۰ ق.ا.ا.م فروش تمام مال (سهم مشاع داد باخته موضوع بازداشت و مزایده و سهم مشاع خارج از بازداشت او به درخواست داد باخته به معرض فروش گذاشته میشود. وقتی برابر ماده مزبور فروش سهم مشاع دیگر مالکین با تمایل ایشان امکان پذیر است، فروش سهم مشاع داد باخته که در قید بازداشت نیست هم جایز خواهد بود. پیرامون ماده ۱۴۰ ق.ا.ا.م و فروش سهم مشاع خارج از بازداشت دادباخته یا شرکا گفتنی است: - این امر بر دادورز تحمیل میشود. قانونگذار از عبارت دادورز می تواند بهره نبرده است. بنابراین با درخواست مالک یا مالکین سهم مشاع، دادورز بایستی تمام مال را به فروش برساند. مگر آنکه برای خرید سهم مشاع، داوطلب خرید اعلام آمادگی کرده و مبلغ پیشنهادی او تکافوی محکوم به و هزینه اجرا را بنماید و منعی در مشارکت با داد باخته یا شرکای او نداشته باشد و یا بودجه او برای کل ملک کافی نباشد. در این حال اجباری به فروش کل ملک نیست. ۲- در صورت مجلس فروش ماده ۱۴۱ ق.ا.ا. م) باید تصریح شود که مقدار مشاع موضوع مزایده چه قدر بوده و چه مبلغی پیشنهاد داشته و چرا تمام مال خارج از برنامه بازداشت به فروش رفته است؟ نیز یادآوری شود خریدار افزون بر سهم مشاع موضوع فروش تمام مال را با پرداخت بها تصاحب نموده است. برای آنکه حکم ماده ۱۴۴ ق.. به موقع اجرا گذاشته شود، سایر شرکا یا خود دادباخته نسبت به سهم خارج از موضوع توقیف باید پیش از تنظیم آگهی درخواست خ. ر. ب. مدیر اجرا ارائه دهند تا اولا در مورد تعلق باقی سهم مشاع به ایشان از واحد ثبت اسناد و املاک استعلام صورت گیرد و ثانیا مقدار مزبور در توقیف قرار گیرد و ثالثا کل ملک مورد ارزیابی واقع شود. بدون این مقدمات امکان فروش کل ملک میسر نمی شود. ۴- در صورت فروش سهم مشاع شرکا، هزینه فروش و اجرا از ثمن دریافتی بابت سهم ایشان کسر نمی شود. بلکه تمام هزینه های اجرایی از جمله هزینه مزایده از محل بهای مال در سهم داد باخته کسر می گردد. چه بر اساس بند ۱ ماده ۱۵۸ ق.ا.ا.م حق اجرای حکم پنج درصد محکوم به اعلام شده نه پنج درصد از بهای کل مال به فروش رفته وانگهی عبارت اخیر ماده ۱۴۰ ق.م بر این وضعیت تصریح دارد ... در این صورت طلب محکوم له و هزینه های اجرایی از حصه م. ع. پرداخت میشود». داد باخته و دیگر شرکا پس از اعلام رضایت به فروش باقی سهم مشاع ایشان، پایبند به این قول بوده و معامله کل مال نسبت به ایشان قطعی است. امکان گریز از معامله و زدن آن میسور نخواهد بود. همینطور آنها باید هر گونه رخدادی از جمله امکان ابطال دستور فروش را که مقتضی مزایده است پیش بینی کنند. ممکن است در مالی که سهم مشاع از آن بازداشت شده و موضوع فروش است نسبت به باقی سهم هم خود دادباخته و هم دیگران شریک باشند. به گونه ای که دو دانگ مشاع ملک موضوع فروش است، دو دانگ دیگر نیز در مالکیت داد باخته قرار دارد و دو دانگ دیگر از آن شرکای دیگر است. در این حالت چنانچه داد باخته و دیگر شرکا حاضر باشند، باقی سهم ایشان (آزاد از بازداشت و خارج از موضوع فروش در مجلس فروش به خریدار واگذار شود، برابر ماده ۱۴۰ ق.. اقدام می شود. چه هدف از وضع این حکم تسهیل در فروش و دستیابی به محکوم به است. اما چنانچه تنها دادباخته یا سایر شرکا فروش سهم خود را بخواهند و در نتیجه دو دانگ مشاع از ملک باقی بماند، دادورز تکلیفی به فروش سهم ایشان ندارد. زیرا حکم ماده ناظر بر فروش تمام ملک است نه بخش مشاعی دیگر از ملک. در متن ماده ۱۴۰ ق. آمده ... سایر شرکا فروش تمام ملک را بخواهند ..... در صورت توافق مشتری و مالکین خارج از مجلس مزایده آنها می توانند معامله مورد نظر را انجام دهند.