عملیات مقدماتی ثبت املاک — بخشنامه شماره ۸۳۸۶ مورخ ۱۳۱۱/۳/۸ ثبت کل

ثانیاً، معلوم نیست پس از صدور سند مالکیت توسط اداره ثبت به نام دولت یا شهرداری بر اساس سند رسمی انتقال تنظیم اظهارنامه ثبتی چه محمل و مبنایی می تواند داشته باشد؟ صرف نظر از اینها اصولاً تنظیم اظهارنامه ثبتی و انتشار آگهی های نویتی که به تصریح فراز (ب) از بند مذکور جهت روشن شدن وضع پرداخت بهای زمین مورد تملک و پرداخت آن به مالک یا مالکین اولیه منظور شده است، چه مشکلی از معترض را حل می سازد؟ گویی هیچ راه دیگری به منظور تعیین وجود نداشته است و آیین نامه مزبور از ناچاری به همین یک راه که متضمن در هم شکستن قواعد ثبت املاک بوده متوسل شده است. در هر حال اصل بدیهی و قطعی و متقن و موجه بر الزام کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی به تقدیم درخواست ثبت املاک استوار م. ب. و عدم ثبت اسناد راجع به کلیه عقود و ایقاعات مربوط به املاک مجهول المالک به درستی به عنوان ضمانت اجرای مواد ۱۱ و ۱۲ قانون ثبت پیش بینی شده است. چنان که بر اساس مواد ۴۶ و ۴۷ قانون مزبور ثبت کلیه عقود و ایقاعات راجع به عین یا منافع املاک اعم از ثبت شده و ثبت نشده در دفتر املاک و نیز ثبت کلیة معاملات راجع به حقوق ثبت شده در دفتر مذکور اجباری اعلام شده است و چون دفترخانه اسناد رسمی به لحاظ منع قانونی مجاز به تنظیم و ثبت سند نسبت به ملک مجهول المالک نیست پس هر مالک که قصد انجام معامله نسبت به ملک خود داشته باشد، ناچار باید قبلاً ملک خود را تقاضای ثبت و سپس اقدام به انجام معامله کند. آخر مهرماه همان سال به طریق مذکور در قسمت اخیر ماده ۱۱ انتشار خواهد یافت. اگر تا انقضای ده سال مذکور در فوق هیچ کس تقاضای ثبت ملکی را که مجهول المالک اعلان شده نماید، اداره ثبت به تقاضای مدعی العموم بدایت محل مطابق قسمت اخیر ماده ۱۱، ملک را به اسم دولت اعلان کرده و به موجب مقررات این قانون سند مالکیت صادر خواهد نمود تا قیمت یا منافع آن مطابق قانون مدنی به مصارف خیریه برسد. بخشنامه شماره ۸۳۸۶ مورخ ۱۳۱۱/۳/۸ ثبت کل اسناد و املاک مملکتی در این باره مقرر می دارد چون مطابق ماده ۱۲ قانون ثبت نسبت به املاکی که مجهول المالک اعلان شده تا مدت ده سال اشخاصی که مطابق ماده ۱۱ قانون حق تقاضای ثبت دارند می توانند نسبت به آن ملک تقاضای ثبت نمایند و اعلانات نویتی این قبیل اشخاص در هر سال دو مرتبه آخر فروردین و آخر مهر ماه همان سال مطابق مقررات ماده ۱۱ انتشار خواهد یافت لذا برای حسن جریان امور و برای این که اداره ثبت به سهولت بتواند تعیین نماید که نسب به نمره هایی که مجهول المالک اعلان شده و در مدت شش ماه هر سال نسبت به کدام نمره ها تقاضای ثبت شده و باید اعلان شود اقدام نموده و اعلان آنها را منتشر نماید و بالنتیجه پس از ده سال می تواند کاملاً تشخیص دهد که نسبت به چه نمره هایی در مدت مقرره قانونی تقاضای ثبت نشده تا این که مطابق مقررات قسمت اخیر ماده ۱۲ به اسم دولت اعلان نماید دفتری به عنوان دفتر املاک مجهول المالک با ستون های لازمه تنظیم و طبع گردیده تا پس از انتشار اعلان نوبتی هر ناحیه و قطعه و اعلان مقرر در ماده ۱۳۹ نمره املاکی که به عنوان مجهول المالک اعلان شده در دفتر مزبور ثبت گردد و بعد به تدریج که نسبت به املاک مذکوره تقاضای ثبت میشود، در ستونهایی که برای هر شش ماه اول و دوم هر سال منظور گردیده در محل مخصوص خود یادداشت شود تا به قسمی که مذکور شد در هر موقع معلوم باشد. نسبت به کدام نمره های مجهول المالک تقاضای ثبت شده است برای انتشار اعلانات آنها اقدام شود و در خاتمه تأکید می نماید که ادارات ثبت باید کاملاً در نگهداری و ثبت دفتر مزبور مراقبت نامه نمایند که کاملاً موجبات حسن جریان امور فراهم گردد ... پس ممکن است ملکی عرفاً دارای مالک باشد، ولی به لحاظ عدم درخواست ثبت آن از سوی مالک از نظر مقررات حقوق ثبت مجهول المالک به شمار آید و قانوناً مجهول المالک محسوب شود. بر مبنای ماده ۱۲ سابق قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰، این قاعده حتی در مورد املاکی که در دفتر توزیع اظهارنامه به نام شخص معینی معرفی شده ولی تقاضای ثبت آنها به عمل نیامده است، صدق می کند. اما لازم به ذکر است که ب. ت. ب. عدم اطلاعات لازم حقوقی و کمبود وسایل ارتباط جمعی و نارسایی هایی از این دست بسیاری از اشخاصی که حق درخواست ثبت داشتند ظرف مهلت مقرر در ماده ۱۲ قانون ثبت اقدام نمی نمودند و عدم تقاضای ثبت از طرفی موجب تضییع حقوق مالکانه آنان می شد و از طرف دیگر چنانچه دولت به استناد قسمت اخیر ماده ۱۲ قانون به این مهم اقدام میکرد در واقع دولت تقاضای ثبت ملکی را می نمود که نسبت به آن تصرف مادی و معنوی نداشت. نتیجه این شد که قانونگذار ایجاد انگیزه همکاری و تشویق مالکین به تقاضای ثبت را مبنا قرار داد و ماده ۱۲ را در سال ۱۳۲۲ به این ترتیب اصلاح نمود نسبت به املاکی که مجهول المالک اعلان شده اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند، می توانند در ظرف دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن مدت دو سال معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی شود و صدی بیست و پنج از حق الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت، علاوه دریافت خواهد شد و نسبت به املاکی که آگهی نوبتی آن منتشر نشده از تاریخ انتشار آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ معاملات این املاک به هیچ عنوان نخواهد شد و پس از یک سال از تاریخ اولین آگهی نوبتی صدی بیست و پنج حق الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد. به این ترتیب ضمانت اجرای عدم تقاضای ثبت املاک مجهول المالک تعدیل شد و مقرر گردید که پس از گذشتن مدت دو سال از تاریخ اصلاح ماده ۱۲ قانون چنانچه مالکین نسبت به املاک مجهول المالک تقاضای ثبت ننمایند معاملات نسبت به املاک مذکور قبل از تقاضای ا مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان، صفحه ۱۸. ثبت در دفتر خانه اسناد رسمی به هیچ عنوان پذیرفته نشود. در نتیجه اینک مالکی که مجبور یا مایل به انجام معاملات نسبت به املاک خود باشد و با منع قانونی مبنی بر عدم ثبت معاملات و تنظیم سند رسمی راجع به املاک مجهول المالک روبرو گردد، ناچار باید بدوا نسبت به تسلیم اظهارنامه ثبتی و تقاضای ثبت ملک خود اقدام و سپس مبادرت به انجام معامله نماید. در همین راستا و به منظور تشویق متقاضیان و تسهیل در قبول درخواست ثبت املاک بخشنامه شماره ۲۶۲۲ مورخ ۱۳۱۲/۲/۳ ثبت کل اسناد و املاک مملکتی مقرر میدارد نظر به این که بسیاری از مالکین املاک در ارسال و اعاده اظهارنامه های خود در موعد مقرر قانونی به دوایر ثبت دچار غفلت میشوند و ملک آنها به این جهت مجهول المالک اعلان می گردد و حتی الامکان باید نگذاشت این زحمت برای صاحبان املاک تولید شود، لذا در تعقیب متحد المال نمره ۲۳۳۲۴ و نمره ۲۴۳۵۲ اشعار میدارد که ولو اعلان برای طبع به مطبعه فرستاده شده باشد هر اظهارنامه که قبل از انتشار اعلان به اداره برسد باید قبول و در ضمن اعلان طبع گردد. اگر ملکی که اظهارنامه مربوطه به آن دیر رسیده و در اعلانی که تحت طبع است مجهول المالک قید شده باید آن قسمت از اعلان را اصلاح و مجدداً به به خرج کسی که اظهارنامه خود را دیرتر از موقع داده و تا دو روز قبل از تاریخ انتشار اعلان هر گاه کتباً یا به وسیله تلگراف از اداره ثبت مربوطه دستوری در این باب برسد به جای جمله مجهول المالک شرح لازم را قید نمایند...