عملیات مقدماتی ثبت املاک — بر اساس ماده آیین نامه قانون ثبت

گفته شد که با نسخ قوانین پیشین ثبت و تصویب قانون جدید در سال ۱۳۱۰، ثبت عمومی املاک از ابتدای فروردین ماه ۱۳۱۱ آغاز شده است. اولین ویژگی ثبت عمومی بر اساس قانون جدید این است که تحقیق برای توزیع اظهارنامه ثبتی به صورت عمومی انجام می شود و تحدید حدود املاک نیز که بعد از انتشار آگهی های نوبتی به عمل می آید، به صورت عمومی و پس از انتشار آگهی تحدید حدود عمومی صورت می پذیرد. در واقع، به موجب قانون جدید انتشار آگهی تحدید حدود به صورت اختصاصی و به تبع آن، انجام عملیات تحدید حدود اختصاصی جنبه استثنایی یافته است. گرایش به عملیات ثبت املاک به صورت اجباری و همچنین حذف وجه اختیاری بودن ثبت املاک و اعتبار بخشیدن به عملیات ثبت مقدم ویژگی های دیگری هستند که از مواد مختلف این قانون به روشنی قابل درک م. ب.. الزامی بودن ثبت املاک و تعیین جریمه و عدم امکان انتقال رسمی املاک تقاضای ثبت نشده در دفاتر اسناد رسمی» و به تبع آن، «عدم ثبت این گونه انتقالات در دفتر املاک اداره ثبت از نکات بارز این قانون است. بر اساس ماده آیین نامه قانون ثبت، هر گاه اداره ثبت قطعه یا بخشی را برای اجرای مقررات ثبت عمومی در نظر میگیرد، باید پیش نویس آگهی موضوع ماده ۹ قانون ثبت را تهیه و به منظور انتشار به سازمان ثبت کشور ارسال کند بخش اخیر ماده مزبور اداره ثبت را مکلف می سازد از طریق انتشار آگهی موضوع ماده قانون مقدمات توزیع اظهارنامه ثبتی و تهیه پلاک به منظور عملیات شماره گذاری املاک را فراهم کند. با این حال، آگهی موضوع ماده ۹ قانون صرفاً متضمن تقسیم حوزه هر اداره ثبت به چند ناحیه جهت اجرای مقررات ثبت عمومی است. به عبارت دیگر آگهی موضوع ماده ۹ قانون ثبت، فقط اعلان ثبت عمومی در یک قطعه یا یک بخش محسوب می شود و از این لحاظ به آگهی ثبت عمومی شهرت دارد. پس لاجرم انتشار آگهی دیگری لازم است تا مقدمات اجرای ثبت عمومی را فراهم سازد. قانونگذار این نیاز را به درستی درک نموده و در ماده ۱۰ قانون ثبت مقرر داشته است که پیش از اقدام به ثبت املاک هر ناحیه باید حدود آن ناحیه و املاک واقع در آن، به وسیله آگهی به اطلاع عمومی برسد. در آگهی های موضوع ماده ۱۰ قانون ثبت که به آگهی های مقدماتی معروف است و در ظرف ۳۰ روز ۳ مرتبه منتشر می شوند، باید حدود ناحیه مورد نظر برای اجرای ثبت عمومی آغاز عملیات مقدماتی ثبت عمومی مانند شماره گذاری و پلاک کوبی املاک، توزیع اظهارنامه ثبتی، لزوم تقاضای ثبت املاک توسط اشخاص حقیقی و حقوقی به وسیله اظهارنامه ثبتی و تسلیم آن به اداره ثبت محل در ظرف مدت ۱۰ روز پس از انتشار اولین آگهی قید شوند و همچنین ضمانت اجرای عدم تقاضای ثبت در مهلت قانونی و نتیجه آن یعنی انتشار آگهی پس از انتشار آگهی های مذکور، آگهی های نوبتی موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت اصلاحی ۱۳۱۷ منتشر خواهد شد که در فرآیند ثبت ملک بسیار حائز اهمیت است. آگهی های موضوع ماده ۱۱ قانون از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است و بر مبنای آن از تاریخ انتشار اولین آگهی موضوع ماده همان قانون لغایت ۱۰ روز متصرفین به عنوان مالکیت و همچنین آگهی موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت تا ۱۰ روز در دو نوبت به فاصله ۳۰ روز منتشر می شود و همان گونه که قبلاً گفته شد برابر اعلام بخش اخیر ماده ۱۲ قانون ثبت - اصلاحی ۱۳۲۲ - از تاریخ انتشار آگهی موضوع ماده ۱۱ همان قانون انجام معامله در دفاتر اسناد رسمی نسبت به اراضی و املاکی که به عنوان مجهول المالک آگهی شده اند تا پیش از درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه به کلی ممنوع است و به هیچ عنوان پذیرفته نمی شود. ماده ۱۶ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ در این باره می گوید هیچ سندی را نمیتوان تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمود مگر آن که موافق با مقررات قانون باشد و بر اساس ماده ۳۱ آیین نامه مذکور در مورد املاکی که در دفتر املاک ثبت نشده باشد سردفتر مکلف است قبل از تنظیم سند وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت محل استعلام نموده و پس از وصول صورت وضعیت ثبت ملک هر گاه مانعی برای انجام معامله نباشد، اقدام به ثبت سند نماید. اما با تصویب آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در سال ۱۳۵۵ مقرره ای شگفت انگیز و در معارضه و مخالفت آشکار با ماده ۱۲ اصلاحی قانون ثبت وضع شده است. در ماده ۱۰۴ آیین نامه مزبور می خوانیم متعهدله می تواند ملک درخواست ثبت نشده متعهد را برای استیفای ذکر این نکته اهمیت دارد که در حال حاضر دستورهای مقرر در مواد ۹ و ۱۰ قانون ثبت عملاً بلا موضوع شده است. زیرا در وضعیت کنونی املاک و اراضی مشمول مواد مزبور وجود ندارد. با این حال، سوابق آگهی های موضوع این مواد از اهمیت تمام برخوردار است. مثلاً در هنگام تشخیص و احراز محل وقوع یک ملک و تعیین بخش ثبتی آن فقط با مراجعه به سابقه آگهی های ثبت عمومی و آگهی های مقدماتی موضوع مواد ۹ و ۱۰ قانون ثبت می توان به واقعیت دست یافت و جز این راه دیگری برای کشف حقیقت وجود ندارد. طلب خود معرفی کند. در این صورت پس از حراج یا مزایده و انقضای مهلت قانونی برابر مقررات جاری اداره ثبت به برنده حراج یا مزایده سند انتقال می دهد و در آگهی و صورتجلسه حراج و سند انتقال قید می شود که چون در مورد ملک درخواست ثبت نشده اداره ثبت تکلیفی برای تحویل مورد انتقال ندارد نیز مسئولیتی از جهت اشکالاتی که ممکن است در حین پذیرش تقاضای ثبت و یا بعد از آن از جهت اعتراض و غیره پیش آید، نخواهد داشت. انتقال گیرنده برابر مقررات جاری بایستی برای درخواست ثبت مراجعه کند ... به این ترتیب مال غیر منقول تقاضای ثبت نشده مدیون که بر مبنای مقررات حقوق ثبت اساساً مجهول المالک به شمار می آید و نقل و انتقال رسمی آن به تصریح ماده ۱۲ قانون ثبت ممنوع است در جریان عملیات اجرایی از طرف مرجع اداری به قائم مقامی متعهد به برنده حراج یا مزایده رسماً انتقال داده می شود. این مقرره به نحوی آشکار و عجیب در مخالفت صریح با قانون ثبت قرار دارد و و متأسفانه چون اعمال آن به صورت رویه در آمده است مخالفت آن با قانون چندان به نظر نمی آید. پاره ای از نویسندگان ماده ۱۰۴ آیین نامه سابق اجرای مفاد اسناد رسمی را استثنایی بر ماده ۱۲ قانون ثبت دانسته اند.