درخواست ثبت و ماهیت آن

یکی از مهم ترین موضوعاتی که در آثار حقوقدانان و نویسندگان حقوق ثبت مغفول مانده طرح این پرسش است که ماهیت درخواست ثبت از لحاظ حقوقی چیست؟ این سئوال و یافتن پاسخ آن، موجب دریافت صحیح از مقررات قانون ثبت و آیین نامه آن می شود و ذهن را در رفع بسیاری از ابهامات و اشکالات ثبتی که در عمل روی میدهد یاری می رساند و از این لحاظ اهمیت فراوان دارد. در ماده ۱۱۰ قانون ثبت می خوانیم در مورد مواد فوق و همچنین در کلیة مواد دیگر این قانون اظهارنامه ای که در مورد ثبت عمومی املاک داده می شود، به منزله تقاضانامه است. واقعیت این است که اختلاف میان ملک درخواست ثبت شده و ملک درخواست ثبت نشده چنان بنیادین است که از نظر نویسندگان کامن لا ثبت ملک امتیازی برای آن تلقی میشود که ملک ثبت نشده نه فقط واجد آن نیست بلکه از بسیاری امتیازات حاصل از آن نیز محروم است. درخواست ثبت از لحاظ ماهوی و همچنین آثار و نتایج آن به هیچ یک از تقاضاهایی که به مراجع ذیصلاح اداری و قضایی داده می شود، شبیه نیست. پذیرش درخواست ثبت ملک از سوی مرجع اداری سنگ بنای مالکیت ملک محسوب می شود و ملک مورد تقاضا را از حالت مجهول المالک خارج می سازد و آن را که تا زمان قبول درخواست ثبت از نظر قانونی بدون مالک بوده است قانوناً دارای مالک می نماید. بنابراین درخواست ثبت ملک از نظر ماهوی حتی با سایر درخواستها و یا اقدامات و اعمال مربوط به ثبت املاک مانند تقاضای تحدید حدود درخواست سند مالکیت تقاضای تجمیع یا تفکیک یا افراز انتقال رهن، وقف توقیف و مزایده و یا حراج ملک نیز به کلی متفاوت است. ضمناً باید توجه داشت که سایر درخواستها یا اقدامات و اعمالی که پس از قبول درخواست ثبت ملک صورت می پذیرد تا پیش از قبول درخواست ثبت اساساً موضوعیت پیدا نمی کنند. مثلاً تا قبل از قبول تقاضای ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی، انتشار آگهی تحدید حدود و انجام عملیات تحدیدی بی وجه است. وانگهی تمامی عملیات ثبتی نظیر تحدید حدود، تجمیع تفکیک افراز، صدور سند مالکیت و مانند آنها با رعایت مفاد اظهارنامه ثبتی که مبین قبول درخواست ثبت است. صورت خواهد گرفت. برای مثال ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ اعلام می دارد و افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است ... بدیهی است منظور قانونگذار از ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است، اما ثبت دفتر املاک نشده و در نتیجه برای آن ملک سند مالکیت صادر نشده است، ملکی است که قبول تقاضای ثبت نسبت به آن به عمل آمده و اظهارنامه ثبتی در خصوص آن تنظیم شده و با انجام عملیات تحدید حدود جریان ثبتی آن خاتمه یافته است، ولو آن که ثبت دفتر املاک نشده باشد. به عبارت دیگر قانونگذار پس از قبول درخواست ثبت متقاضی از طرف اداره ثبت محل برابر مقررات مالکیت او را به رسمیت شناخته است و آن را قانونی می داند هر چند ملک مورد تقاضای او منتهی به ثبت دفتر املاک و صدور سند مالکیت نشده باشد.