درخواست ثبت و ماهیت آن — در این جا لازم است به استثنائات

اما در این میان باید توجه داشت که مأموریت و رسالت اداره ثبت در مورد قبول یا رد تقاضای ثبت متقاضی با مأموریت و رسالت دادگاه در مورد قبول یا رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به کلی متفاوت است. این تفاوت از زوایای گوناگون قابل بررسی است نخست آن که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی که موضوع رسیدگی مرجع قضایی قرار می گیرد دعوای مالکیت به عنوان اساس اختلاف میان خواهان و خوانده مطرح می شود. لیکن در مرحله درخواست ثبت اختلاف در مالکیت اساساً مفروض نیست. زیرا در این صورت مرجع صالح به رسیدگی دادگاه و نه اداره ثبت است و اصولاً مرجع اداری نسبت به درخواست ثبتی که محل نزاع و اختلاف باشد ترتیب اثر نخواهد داد. از سوی دیگر، ممکن است قبل و یا بعد از مرحله درخواست ثبت اختلافی حادث شود یا اعتراضی واصل گردد که رسیدگی به آنها در صلاحیت دادگاه باشد. بنابراین ماهیت درخواست ثبت که صرفاً در حوزه صلاحیت و تکالیف اداره ثبت قرار دارد، غیر از ماهیت رسیدگی های مرجع قضایی است که سایر مراجع از ورود به آنها منع شده اند. دوم آن که در رسیدگی های قضایی اصولاً درخواست ثبت نمی تواند خواسته خواهان دعوی باشد و خواهان هم به دنبال چنین خواسته ای نیست. دادگاه هم جز در موارد مذکور در ماده ۱ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ که شامل امور حسبی و کلیه دعاوی مدنی و بازرگانی است، صلاحیت رسیدگی ندارد و جز در مورد خواسته اتخاذ تصمیم نمی کند. بدیهی است که درخواست ثبت از نظر ماهوی در زمره دعاوی نیست و در شمار امور حسبی نیز نمی آید. علاوه بر این رسیدگی و اقدام مرجع اداری به لحاظ صلاحیت و مأموریت، کماکان در زمره اعمال اداری است. حال آن که رسیدگی و تصمیم متخذه از سوی دادگاه، قطعاً عمل کاتوزیان دکتر ناصر ایقاع نظریة عمومی ایقاع معین همان منبع، صفحة ۲۷. قضایی محسوب می شود و هر یک از مراجع مذکور از ورود به حوزه صلاحیت و مأموریت دیگری ممنوع و فارغ از رسیدگی هستند. سوم آن که در نتیجه گیری کلی باید قائل شد که دادگاه مرجع اثبات حق و اداره ثبت مرجع تثبیت آن است. خلط این صلاحیت ها ممکن نیست و قانون نیز آن را ممنوع ساخته است و رویه اداری و قضایی هم آن را نمی پذیرد. به این ترتیب در مرحله اثبات حق، مرجع قضایی صلاحیت ورود به موضوع را دارد و در مرجلسه تثبیت حق، مرجع اداری صالح به رسیدگی است. به بیان دیگر در مرحله درخواست ثبت حقی مورد رسیدگی قرار می گیرد که حتی در صورت سابقه طرح در مرجع قضایی اثبات آن مد نظر نیست. زیرا فرض بر این است که اثبات آن مورد رسیدگی های قضایی قرار گرفته و دادگاه نسبت به موضوع تصمیم لازم را اتخاذ نموده است. پس آنچه در اداره ثبت مد نظر است، تثبیت حق مالکیتی است که حتی اگر قبلاً نیز در دادگاه مطرح و اثبات شده باشد، اینک مرجع اداری جز تثبیت آن حق مأموریتی ندارد. ⚠ احتیاط: 1 واژهٔ ناخوانا با «...» جایگزین شد. قضایی محسوب می شود و هر یک از مراجع مذکور از ورود به حوزه صلاحیت و مأموریت دیگری ممنوع و فارغ از رسیدگی هستند. سوم آن که در نتیجه گیری کلی باید قائل شد که دادگاه مرجع اثبات حق و اداره ثبت مرجع تثبیت آن است. خلط این صلاحیت ها ممکن نیست و قانون نیز آن را ممنوع ساخته است و رویه اداری و قضایی هم آن را نمی پذیرد. به این ترتیب در مرحله اثبات حق، مرجع قضایی صلاحیت ورود به موضوع را دارد و در مرجلسه تثبیت حق، مرجع اداری صالح به رسیدگی است. به بیان دیگر در مرحله درخواست ثبت حقی مورد رسیدگی قرار می گیرد که حتی در صورت سابقه طرح در مرجع قضایی اثبات آن مد نظر نیست. زیرا فرض بر این است که اثبات آن مورد رسیدگی های قضایی قرار گرفته و دادگاه نسبت به موضوع تصمیم لازم را اتخاذ نموده است. پس آنچه در اداره ثبت مد نظر است، تثبیت حق مالکیتی است که حتی اگر قبلاً نیز در دادگاه مطرح و اثبات شده باشد، اینک مرجع اداری جز تثبیت آن حق مأموریتی ندارد. این توضیح لازم است که اگر درخواست ثبت ملکی به اداره ثبت تسلیم شود و موضوع درخواست مسبوق به سابقه طرح در دادگاه نباشد و به عبارت دیگر بین متقاضی ثبت و دیگران ... وجود نداشته باشد فرض بر این است که حق مالکیتی نسبت به ملک مورد تقاضا قبلاً به اقتضای عقد یا ایقاع به وجود آمده و معارض و معترضی ندارد و اداره ثبت محل فقط مأموریت تثبیت آن - و نه اثبات آن را بر عهده دارد. زیرا صلاحیت اثبات حق مالکیت با ورود به اختلاف و نزاع ملازمه دارد و این مهم بر عهده دادگاه - و نه اداره ثبت - است و آنچه که اداره ثبت بر عهده دارد، فقط تثبیت حق مالکیتی است که پیش از این ایجاد و اثبات شده است. ⚠ احتیاط: 1 واژهٔ ناخوانا با «...» جایگزین شد. این توضیح لازم است که اگر درخواست ثبت ملکی به اداره ثبت تسلیم شود و موضوع درخواست مسبوق به سابقه طرح در دادگاه نباشد و به عبارت دیگر بین متقاضی ثبت و دیگران ... وجود نداشته باشد فرض بر این است که حق مالکیتی نسبت به ملک مورد تقاضا قبلاً به اقتضای عقد یا ایقاع به وجود آمده و معارض و معترضی ندارد و اداره ثبت محل فقط مأموریت تثبیت آن - و نه اثبات آن را بر عهده دارد. زیرا صلاحیت اثبات حق مالکیت با ورود به اختلاف و نزاع ملازمه دارد و این مهم بر عهده دادگاه - و نه اداره ثبت - است و آنچه که اداره ثبت بر عهده دارد، فقط تثبیت حق مالکیتی است که پیش از این ایجاد و اثبات شده است. در این جا لازم است به استثنائات قاعده لزوم درخواست ثبت املاک اشاره شود. قاعده کلی بر مبنای لزوم درخواست ثبت ملک از طرف شخصی که خود را واجد حق مالکیت نسبت به آن می داند استوار است و فلسفه ثبت عمومی نیز جز این مقرر نمی دارد. به این ترتیب تا زمانی که نسبت به ملکی درخواست ثبت نشده باشد، ملک قانوناً مجهول المالک محسوب می شود هر چند عرفاً دارای مالک باشد. اما مالکیت عرفی به تنهایی مؤثر در مقام نیست و مالکیت واقعی شخص را تثبیت نمی سازد. پس ضروری است شخص به درخواست ثبت ملکی که نسبت به آن ادعای مالکیت می کند مبادرت ورزد و از این راه حق خود را قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ماده ۱ آیین دادرسی مدنی مجموعه اصول و مقرراتی است که در مقام رسیدگی به امور حسبی و کلیه دعاوی مدنی و بازرگانی در دادگاه های عمومی انقلاب، تجدید نظر دیوان عالی کشور و سایر مراجعی که به موجب قانون موظف به رعایت آن می باشند. به کار می رود. تثبیت نماید و این مهم طبق دستور مقرر در ماده ۱۱۰ قانون ثبت فقط با تنظیم اظهارنامه ثبتی میسر است. با این همه مواردی وجود دارد که بی نیاز از درخواست ثبت اعلام شده است. در واقع به موجب برخی مقررات که در قوانین و آیین نامه ها و بخشنامه ها آمده است، بخشی از املاک از قاعده لزوم درخواست ثبت معاف دانسته شده اند. بنابراین قاعده موصوف مطلق نیست و از استثنائات - هر چند اندک - برخوردار است. موارد استثناء به این شرح م. ب.. (۱) بر اساس ماده ۱۴۲ قانون ثبت - الحاقی ۱۳۵۱ - املاک مجهول المالک و املاکی که در باره آنها تقاضای ثبت نشده و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار گردیده است یا واگذار شود نیاز به درخواست ثبت از طرف انتقال گیرنده ندارد و اداره ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده است یا واقع می شود و صرف نظر از این که ملک مورد انتقال به زارع مفروز و یا مشاع باشد حصه متصرفی او را طبق ماده ۱۴۴ قانون ثبت بدون انتشار آگهی های نوبتی تحدید حدود کند و سند مالکیت آن را به نام زارع مزبور صادر نماید. قید عدم لزوم انتشار آگهی های نوبتی در متن ماده ۱۴۳ قانون ثبت حاکی از بی نیازی زارع متصرف از تنظیم اظهارنامه ثبتی و درخواست ثبت است. به نظر می رسد اشاره قانونگذار در صدر ماده ۱۴۲ قانون ثبت به املاک مجهول المالک و املاکی که در باره آنها تقاضای ثبت نشده ناظر به دو دسته از املاک است: اول آن دسته از املاک که اظهارنامه های آنها تنظیم نگردیده و به اداره ثبت برگردانده نشده است. دوم آن دسته از املاک که در دفتر توزیع اظهارنامه به نام اشخاص معرفی شده اند، ولی از طرف اشخاص مذکور نسبت به درخواست ثبت آن املاک اقدامی به عمل نیامده است.