درخواست ثبت و ماهیت آن — مقرره هایی که گفته شد استثنائاتی اندک

⚠ احتیاط: 1 واژهٔ ناخوانا با «...» جایگزین شد. بر مبنای ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه مزبور الحاقی ۱۳۲۴، در صورتی که پس از ثبت ملک در دفتر املاک مالک آن به موجب قرارداد رسمی تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی بپذیرد که طرف قرارداد مأذون به احداث اعیان در عرصه ملک مزبور باشد و پس از احداث اعیان مزبور در مالکیت طرف قرارداد مستقر گردد طرف قرارداد میتواند با ارائه سند رسمی به اداره ثبت محل تقاضای دریافت سند مالکیت اعیان نماید. اداره ثبت نیز پس از تعیین وقت تحدید حدود و انجام عملیات تحدیدی و انقضای موعد اعتراض و در صورت وقوع اعتراض، پس از تعیین تکلیف نهایی از سوی دادگاه سند مالکیت اعیانی مذکور را صادر خواهد نمود. بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی مقرره مذکور را به نحو روشن تری بیان کرده است و اعلام می دارد چنانچه ملکی به عنوان زمین درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت حق احداث اعیانی ب. غ. منتقل شود، همان طوری که متقاضی ثبت اگر در جریان ثبت ملک خود رأساً اقدام به احداث اعیانی نماید درخواست ثبت مجدد لازم ندارد درخواست ثبت منتقل الیه نیز که قائم مقام قانونی متقاضی ثبت نسبت به اعیانی ... است مجوزی نخواهد داشت. در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک حدود اعیانی نیز تحدید خواهد شد و چنانچه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه به نام متقاضی باشد یا احیاناً در موقع تحدید حدود اعیان تحدید نشده باشد، طبق ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت عملی می شود ... مقررات موضوع بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه ها بر این فرض استوار است که با قبول تقاضای ثبت ملک در واقع عرصه و اعیان آن تواماً از حالت مجهول المالک خارج شده است و دیگر نیازی به تقاضای ثبت اعیان به طور مجزی و مستقل وجود ندارد. پس در این فرض نیز متقاضی دریافت سند مالکیت اعیان نیاز به درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی ندارد و می تواند به استناد مقررات مذکور در ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت و بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه ها، سند مالکیت اعیانی خود را دریافت نماید. بر اساس مقررات بند (الف) ماده ۹ آیین نامه اجرایی ماده ۱۴۰ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۷۹ هیأت وزیران که راجع به نحوه صدور اسناد مالکیت املاک و اراضی واقع در روستاهاست در صورتی که برای محدوده مورد عمل درخواست ثبت نشده و یا تحدید حدود به عمل نیامده باشد، رأی به تحدید حدود قطعات به نام متصرفین صادر می گردد تا با انتشار آگهی الصاقی در محل و تعیین شماره فرعی در صورت لزوم نسبت به تحدید حدود قطعات و صدور سند مالکیت اقدام گردد» و طبق بند (ح) همان ماده در روستاهایی که مشمول مقررات اصلاحات ارضی شده و عرصه بافت مسکونی آن جزء محدوده اراضی زارعین م. ب. در صورتی که درخواست ثبت نشده باشد، هیأت رأی به صدور سند مالکیت مورد تصرف به استناد صورتجلسه تفکیکی به نام متصرف بدون انتشار آگهی نوبتی و تحدیدی صادر می نماید. مقررات بند (ح) ماده ۹ آیین نامه مزبور را به لحاظ دایره شمول ماده ۱۴۲ الحاقی قانون ثبت در مورد عرصه ها و اعیان مشمول مقررات اصلاحات ارضی می توان به نحوی قابل توجیه دانست. اما ناپختگی و عدم مطابقت با موازین قانون ثبت و آیین نامه آن در سراسر متن هر دو بند چنان آشکار است که نیاز به شرح و بیان ندارد. اما صرف نظر از این ها از بندهای (الف) و (ح) ماده (۹) آیین نامه اجرایی ماده ۱۴۰ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی اجتماعی و فرهنگی کشور میتوان استنباط نمود که املاک و اراضی مشمول مقررات بندهای مزبور بی نیاز از لزوم تقاضای ثبت از طرف مالکین آنها تلقی می شوند. بدیهی است که عدم لزوم تقاضای ثبت املاک و اراضی مشمول مقررات مذکور از جمله ایرادات جدی مصوبه هیأت وزیران است. زیرا نه تنها قانون ثبت را نادیده می انگارد و مغایر آن است بلکه با رعایت قاعده کلی لزوم درخواست ثبت املاک منافات دارد و در نتیجه دقیقاً مخالف قانون ثبت نیز تلقی می شود و از این حیث قابل انتقاد جدی است. مقرره هایی که گفته شد استثنائاتی اندک بر مقررات و تشریفات حاکم بر ثبت املاک در حقوق ایران به شمار می آیند که باید هر یک با وضعیت خاص اراضی و املاک مشمول همان مقرره، اجراء نمود و از تعمیم آن به سایر موارد جداً اجتناب کرد. مثلاً در مورد ماده ۱۴۲ الحاقی به قانون ثبت باید آن را مقرره قانونی خاص راجع به اراضی مجهول المالک مشمول مقررات اصلاحات ارضی دانست که مقررات قانون عام را تخصیص زده است. عدم نیاز به درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی برای اعیان مشمول مواد ۱۵ و ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت و اعیان مشمول بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز موافق اصول و منطبق با موازین ثبتی است. زیرا تقاضای ثبت اعیانی ملکی که نسبت به اصل آن قبلاً اظهارنامه ثبتی تنظیم شده و از حالت مجهول المالک خارج گردیده است بی وجه است و نه تنها محمل قانونی ندارد، بلکه تحصیل حاصل نیز شمرده می شود. أما آنچه می تواند محل بحث قرار گیرد در جایی است که پاره ای از نویسندگان ب. ت. ب. ظاهر بند ۲ ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۳۷۱ نتیجه گرفته اند که اراضی مشمول بند مزبور بی نیاز از درخواست ثبت محسوب می شوند. توجه به مفاد بند ۲ ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون مزبور ضروری است. در این بند می خوانیم در مواردی که زمین سابقه ثبتی به نام اشخاص نداشته باشد و بر اساس نظریه وزارت مسکن و شهرسازی زمین موات تشخیص داده شود ب. ت. ب. تبصره الحاقی به ماده ا حقیقت علی ثبت املاک در ایران همان منبع، صفحة ۷۴. آیین نامه قانون ثبت و قبول تقاضای ثبت زمین های موات و بابر بلامالک به نام دولت مصوب ۱۲ آبان ماه ۱۳۵۳ و در انتشار آگهی های نوبتی آنها نیازی به تنظیم اظهارنامه ثبتی به نام دولت نبوده و حسب درخواست وزارت مسکن و شهرسازی بدون انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی بلافاصله با استفاده از پلاک بخش مربوطه و ضمن تعیین شماره فرعی. صورت مجلس تعیین حدود با رعایت حدود مجاورین در صورت وجود سابقه تحدید حدود با حضور نماینده اداره زمین شهری محل تنظیم و ملک در دفتر املاک، ثبت و سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر می گردد. ظاهراً تصریح بند مذکور به عدم لزوم تنظیم اظهارنامه ثبتی و عدم لزوم انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی موجب استنباط موصوف از طرف برخی نویسندگان دائر بر بی نیازی دولت از درخواست ثبت شده است. اما ظاهر مفاد بند مذکور را نباید ملاک دانست و محتوای آن را نباید استثنایی بر قاعده فرض کرد و پنداشت که بند مزبور در تعارض با اصول حقوق ثبت املاک قرار دارد. استنباط مذکور به این دلایل پذیرفتنی نیست اول این که در بند ۲ آمده است ب. ت. ب. تبصرة الحاقی به ماده ۹ آیین نامه قانون ثبت و قبول تقاضای ثبت زمین های موات و زمین های بایر بلا مالک به نام دولت مصوب ۱۳۵۳ و در انتشار آگهی های نوبتی آنها نیازی به تنظیم اظهارنامه ثبتی به نام دولت نیست. پس باید به طور دقیق به مفاد تبصره ماده ۹ آیین نامه قانون ثبت الحاقی ۱۳۵۳ مراجعه کرد. تبصره مورد نظر می گوید برای تمام اراضی موات واقع در محدوده ثبتی هر قطعه یا بخش که تا تاریخ تصویب این تبصره درخواست ثبت نشده در صورتی که اراضی مزبور مشتمل بر اراضی شهری و غیر شهری باشد، دو شماره اصلی یک شماره جهت اراضی محدوده شهری آن منطقه یا بخش و یک شماره اصلی برای اراضی خارج از الا یک شماره منظور میشود و نیز برای اراضی بایر تاکنون درخواست ثبت نشده حسب مورد یک یا دو شماره اصلی منظور خواهد شد و در هر مورد در موقع تحدید حدود برای هر قطعه شش دانگ یک شماره فرعی منظور و برای آخرین قطعه شش دانگ شماره اصلی منظور خواهد شد. سازمان ثبت کشور نیز در راستای تبیین و تشریح نحوه اجرای تبصره مذکور، دستور العمل شماره ۱۰/۱۳۷۴۹ مورخ ۱۳۵۴/۱۲/۷ را صادر نموده که جالب توجه است. در بخشنامه مزبور آمده است به منظور حفظ و صیانت اراضی موات و بایر بلا مالک و مصون ماندن آن از تجاوز اشخاص که قانوناً در مالکیت دولت می باشد، لازم است ب. ت. ب. این دستورالعمل در اجرای مفهوم مقررات قانون ثبت اراضی موات و تبصرة الحاقی مذکور، نسبت به تنظیم اظهارنامه و قبول درخواست ثبت اراضی مزبور با تعیین یک شماره پلاک اصلی از آخرین شماره پلاک اصلی هر بخش که اظهارنامه اراضی محدوده شهرها را سازمان زمین و خارج از محدوده شهرها را نماینده وزارت تعاون و امور روستاها به نمایندگی از دولت ایران در مرکز امضاء و درخواست ثبت خواهند نمود بر طبق حدود ماده ۹ قانون ثبت از هر بخش ثبتی، طبق نمونه اظهارنامه عمومی پس از تکمیل مشخصات هر بخش یک جا اقدام و شخصاً اظهارنامه را امضاء نموده و با ثبت هر اظهارنامه در دفتر ثبت اظهارنامه موضوع بخشنامه شماره ۳/۸۲۴ مورخ ۱۳۵۴/۲/۱۰ سازمان ثبت نسبت به صدور آگهی های نوبتی و تحدیدی در صورتی که تحدید حدود طبق ماده ۱۵ قانون ثبت میسر نباشد) بر طبق مقررات قانون ثبت اقدام گردد ... پس نتیجه گرفته می شود که نسبت به اراضی موات اعم از این که داخل یا خارج از محدوده شهرها واقع شده باشند، به موجب اظهارنامه های جمعی تنظیمی در سال ۱۳۵۴ به طور کلی و به صورت یک جا از طرف دولت تقاضای ثبت به عمل آمده است. به عبارت دیگر راجع به اراضی موات واقع در سراسر کشور یک بار برای همیشه تقاضای ثبت پذیرفته شده است و صدر بند ۲ ماده ۱۹ آیین نامه قانون زمین شهری که اشاره به عدم سابقه ثبت این گونه اراضی به نام اشخاص و لزوم رعایت تبصره الحاقی ماده ۹ آیین نامه قانون ثبت و همچنین عدم نیاز به تنظیم اظهارنامه ثبتی دارد، به خوبی نشان می دهد که راجع به اراضی موات قبلاً اظهارنامه ثبتی تنظیم شده و قبول تقاضای ثبت به عمل آمده است. واقعیت این است که مقررات بند ۲ ماده ۱۹ آیین نامه قانون زمین شهری مقررات مندرج در تبصرة الحاقی به ماده ۹ آیین نامه قانون ثبت را به شایستگی تکمیل می کند. فلسفه تنظیم اظهارنامه های جمعی پذیرفته شده راجع به اراضی موات به نام دولت در سال ۱۳۵۴، ریشه در حساسیت نسبت به حفظ اراضی موات و جلوگیری از دست اندازی و تجاوز اشخاص نسبت به این گونه اراضی دارد و در بخش ابتدایی دستور العمل سازمان ثبت نیز مورد اشاره قرار گرفته است. این توضیح نیز ضروری است که انتشار آگهی های نوبتی و تجدیدی را نیز که در دستورالعمل سازمان ثبت مورد تأکید قرار گرفته، منتفی نموده است. بنابراین مقرره مندرج در بند مذکور به رغم ظاهر آن، نه تنها با مقررات قانون ثبت املاک مخالفت ندارد، بلکه دقیقاً منطبق با آن تنظیم شده است.