دعاوی تخلیه Fo9 — مطابق ماده ۴۷۴ قانون مدنی

نظر به این که در اجاره اماکن تجاری (قبل از سال ۷۶) بعد از انقضای مدت اجاره نیز رابطه استیجاری برقرار بوده و موجر فقط تحت شرایط خاص مندرج در تخلیه نماید، در مانحن فیه رابطه استیجاری برقرار است و زمانی که حق انتقال ب. غ. سلب شده باشد در قبال تخلیه، موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه خواهد بود و در صورت عدم موافقت مالک مبنی بر تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه، مستأجر می تواند دادخواستی دایر بر تجویز انتقال منافع ب. غ. بدهد. از صدر ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که ذکر شده حتی اگر اجاره نامه ای در بین نباشد موارد فوق را نیز می توان استنباط نمود. شخصی به دفتر وکیل دادگستری مراجعه و بیان می دارد که قصد دارد مال مورد اجاره را به دیگری انتقال بدهد و وکیل دادگستری بعد از بررسی مدارک شخص مراجعه کننده متوجه میشود که قرارداد وی مشمول قانون سال ۱۳۷۶ م. ب.. حال سوالی که در این خصوص مطرح خواهند شد، این است که آیا دعوای تجویز انتقال منافع ب. غ. در مورد قواعد قانون در مورد قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نیز میشود یا خیر؟ در این خصوص به نشست قضایی به شرح ذیل اشاره میشود موضوع تجویز انتقال منافع ب. غ. در قرار دادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر دعوای تجویز انتقال منافع ب. غ. مسموع است؟ مطابق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون مزبور اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری محل کسب و پیشه و اماکن آموزشی تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. و حسب ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد، لذا چنانچه در عقد اجاره حق انتقال ب. غ. از مستأجر سلب نشده باشد می تواند مورد اجاره را نسبت به بقیه مدت اجاره ب. غ. منتقل کند. با این ترتیب دعوای تجویز انتقال منافع ب. غ. از ناحیه مستأجر مسموع نخواهد بود. مطابق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر می تواند استیفای منافع عین مستأجره را به شخص ثالث واگذار کند مگر این که شرط خلاف شده باشد این اصل انتقال پذیری عین مستأجره، در مورد اماکن تجاری مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ منقلب گردید و به اصل عدم نتقال پذیری تبدیل شد و مطابق قانون سال ۱۳۵۶ مستأجر صرفاً در صورت سکوت قرارداد اجاره در خصوص حق انتقال ب. غ. و به شرط عدم پرداخت حق کسب و پیشه او توسط موجر در صورت تخلیه عین مستأجره می تواند با تجویز دادگاه، آن را به شخص ثالث واگذار کند. در قانون سال ۱۳۷۶ مجدداً حق انتقال مستأجر پذیرفته است و مطابق ماده ۶ قانون اخیر و ماده ۱۶ آیین نامه اجرایی آن مستأجر می تواند عین مستأجره را برای استیفای منفعت ب. غ. باشد. بنابراین در صورت عدم وجود شرط مخالف مستأجر بدون تجویز دادگاه می تواند منافع مورد اجاره را واگذار کند و در این صورت دعوای او مسموع نخواهد بود. در صورتی که در عقد اجاره شرط خلاف شده باشد این شرط طبق قواعد عمومی قرادادها و قاعده المؤمنون عند شروطهم نافذ است و با وجود صحت شرط موصوف دعوای تجویز انتقال منافع ب. غ. باز هم مسموع نیست. نظر به این که با انعقاد عقد اجاره، مستأجر مالک منافع عین مستأجره میشود، مانند هر مالک دیگر می تواند در مایملک خود هرگونه دخل و تصرفی را بکند و حتی شرط خلاف حق انتقال منافع نیز به جهت مغایرت چنین شرطی با قاعده تسلیط و مالکیت مالک و در نتیجه نامشروع بودن چنین شرطی باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست. بنابراین، تا زمانی که مستأجر مالک منافع است در صورت عدم موافقت موجر، می تواند با تجویز دادگاه، منافع را به شخص ثالث واگذار کند و دعوای او قابل استماع است. اگر وکیل دادگستری قصد داشته باشد دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره ب. غ. را مطرح نماید دادخواست باید حتماً به طرفیت مالک اقامه شود و اگر ملک به صورت مشاعی باشد و مالکین متعدد، داشته باشد، دعوا باید به طرفیت تمام آنها اقامه گردد که در این خصوص به نظریه مشورتی به شرح ذیل نیز اشاره میشود: اداره کل حقوقی قوه قضائیه: دعوی مستأجر بخواسته تجویز انتقال مورد اجاره ب. غ. موضوع قسمت دوم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶) باید به طرفیت مالک اقامه شود و اگر ملک مشاع و مالکین متعدد باشند، دعوی باید به طرفیت تمام آنان اقامه شود زیرا هر یک از مالکین مشاع به قدر السهم در عین مستأجر، ذینفع هستند. نماید یا خیر؟ بدین توضیح که مستأجر قبل در ملک، قصابی می نموده است، اما مستأجر جدید در ملک مشغول شغل آرایشگری باشد. در این خصوص به استناد ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره، قائم مقام مستأجر قبلی م. ب. و باید به همان شغل مذکور که در اجاره نامه اشاره شده است، اشتغال داشته باشد؛ مگر این که مالک به ایشان اجازه داده باشد که موضوع صدور حکم به تجویز انتقال منافع ب. غ. و تنظیم سند رسمی با حفظ تمام شرایط