فلسفه و سابقه تقنین معامله با حق استرداد

سابقاً قانون گذار در مواد ۴۵۸ و ۴۵۹ قانون مدنی بیع شرط را پیش بینی نمود که براساس آن مالک می توانست مال خ. ر. ب. طرف مقابل بفروشد و ضمن آن شرط کنند اگر فروشنده در مدت معین، ثمن معامله را به خریدار بدهد، مبیع مجدداً به فروشنده برگردد، والا در صورت عدم پرداخت ثمن توسط فروشنده در مدت تعیین شده، ملک بدون هیچ عمل حقوقی دیگری به صورت کامل و ثابت متعلق به خریدار شود. باید گفت در بیع شرط از الحظة انعقاد عقد مالکیت منتقل میشد اما به صورت متزلزل و ناپایدار پس از تصویب این مواد مشاهده شد افراد سودجو و ربا خوار در قالب عقد بیع شرط در مقابل برای تضمین بازپرداخت وجه ملک یا دیگر اموال قرض گیرنده را به صورت بیع شرط به خود منتقل می کردند تا در صورت عدم پرداخت اصل پول و سود آن در مهلت تعیین شده، ملک به صورت کامل متعلق به قرض دهنده شود یا بعضاً به صورت حیله شرعی و قانونی ملک قرض گیرنده را با بیع شرط به خود منتقل کرده و سپس همان ملک را به قرض گیرنده بدهکار) اجاره می دادند و ماهیانه اجاره دریافت می کردند که در واقع این اجاره بها همان سود یا ربایی بود که قرض داده شد. قانون گذار با پی بردن به آثار مخرب این اقدام جهت جلوگیری از ستم و ظلم سرمایه داران ربا خوار نسبت به افراد نیازمند و مضطر، که بعضاً به دلیل بدهی اندک و عدم توان بازپرداخت اصل قرض و سود آن توسط بستانکاران، مال و اموال مردم را تصاحب میکردند و همچنین برای جلوگیری از دارا شدن افراد به صورت غیر مشروع و بدون به جریان انداختن سرمایه در اقتصاد کشور و چرخه تولید مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت را تدوین نمود که ماده ۳۴ آن تاکنون چندین بار اصلاح گردید که آخرین بار آن در تاریخ ۸۶/۱۰/۲۹ بوده است. در این دو ماده مضموناً آمده است، هر معامله ای واقع شود که رنگ و بوی معامله با حق استرداد دهد از قبیل بیع شرط معاملات رهنی و غیره طلبکار به محض انعقاد عقد، مالک مال بدهکار نمی شود تا همانند بیع شرط در صورت عدم پرداخت بدهی در مهلت تعیین شده مالکیت متزلزل وی ثابت و پایدار شود معامله با حق استرداد برخلاف بیع شرط مملک نیست و مالکیت مال کماکان در اختیار بدهکار است بلکه اگر معامله شرطی و رهنی به صورت سند رسمی بوده طلبکار باید با مراجعه به اداره ثبت و فروش مال از طریق مزایده در اجرای اسناد رسمی طلب خود را از محل فروش مال وصول نماید و چنانچه معامله شرطی و رهنی بیع شرط به صورت سند عادی تنظیم شده باشد، طلبکار با مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست فروش مال مورد وثیقه طلب خود را از محل فروش وصول کند و اگر پس از فروش مال و پرداخت بدهی طلبکار، وجوهی باقی مانده باشد، پس از کسر هزینه های اجرا متعلق به مالک مال است. هر چند در <a class="artref" href="/ماده/ماده-463-a_0815110236110">ماده ۴۶۳ قانون مدنی</a> آمده بود اگر معلوم شود قصد واقعی طرفین حقیقت بیع نبود، احکام بیع مجری نخواهد بود، اما اثبات قصد واقعی طرفین کار بسیار مشکلی بود، لذا قانون گذار به درستی و در راستای اجرای عدالت و نظم عمومی مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت را وضع نمود و حتی ضمانت اجرای سفت و سختی برای آن در نظر گرفت تا جلوی سوء استفاده های احتمالی نیز گرفته شود و با تقنین ماده ۳۹ قانون ثبت قواعد مذکور را از قوانین آمره برشمرد که حتی برخلاف آن نیز نمیتوان توافق کرد و هر قرار دادی که مخالف مواد مذکور باشد باطل و کان لم یکن خواهد بود. این دعوا معمولاً در دو مورد زیر مطرح میشود نخست زمانی که مالی به صورت بیع شرط موضوع <a class="artref" href="/ماده/ماده-458-a_0815110236105">ماده ۴۵۸ قانون مدنی</a> به دیگری منتقل شده، اما فروشنده در پی اثبات معامله با حق استرداد شرطی و رهنی است تا طلبکار از محل فروش مال طلب خود را وصول کند نه آنکه ملک را به صورت کامل مالک شود.