دکترین
قرار منع تعقیب در پرونده شکایت به اتهام «توهین به اشخاص عادی»
قرار منع تعقیب در پرونده شکایت به اتهام «توهین به اشخاص عادی»
دادیار پرونده عبارت «خیلی پستی» که از سوی متهم خطاب به شاکی بیان شده را مصداق ماده ۶۰۸ قانون مجازات اسلامی تشخیص نداده است.
لينك عضويت در بزرگترين كانال اطلاعات حقوقى و قضايى
اينستاگرام
تلگرام
نكات كاربردى و مهم در خصوص ساخت ساز ها ، تخلفات و بررسی کمسیون ماده 100 (بخش اول)
گواهی پایان کار: تشکیل پرونده
وقتی کار ساختمان به پایان رسید، باید یک سری مدارک آماده و تحویل شهرداری شود:
اول : فرم تکمیل شده درخواست پایان کار پروانه ساختمان
دوم: رسید پرداخت عوارض نوسازی اگر ساخت و ساز برای نوسازی بوده است
سوم: سند مالکیت رسمی
چهارم: درخواست به شهردار برای اخذ دستور
پنجم: ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه و تعیین زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی
نکته: کارشناسان دفتر فنی و شهرداری از ساختمان تمام‌شده بازدید می کنند.
در نتیجه موارد زیر هم مورد نیاز هست:
بازدید کارشناس دفتر فنی شهرداری از محل
بازدید کارشناس شهرداری از محل و تنظیم گزارش وضع موجود
فرم تکمیل‌شده گزارش عملیات روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر.
تعیین تخلف
بعد از اینکه مدارک پایان کار به شهرداری ارائه گردید، باید منتظر نظر کارشناس ماند. اگر ملک خلافی نداشته باشد، کار زیادی باقی نمی‌ماند. در این مرحله، ملک به قسمت محاسبات می‌رود که این قسمت شامل ارائه رسید عوارض، گزارش ناظر در مرحله اتمام و برگ اتمام بناست.
برگ اتمام بنا شامل پیش‌نویس پایان کار و تأیید رئیس بازرسی است.
اما اگر ملک دارای تخلف ساختمانی باشد، در کمیسیون داخلی و در کمیسیون ماده 100 بررسی میشود. در این زمان، از مالک با درخواست کتبی می‌خواهند که ظرف 10 روز در این باره توضیح دهد و سپس درباره آن تصمیم می‌گیرند. پس از آن، تأیید رئیس بازرسی، معاون شهرسازی و شهرداری صادر و به دبیرخانه شهرداری منطقه تسلیم میشود.
در این میان، اگر رأی کمیسیون ماده 100 مبنی بر جریمه باشد، به مالک جریمه تعلق می‌گیرد و اگر مالک جریمه را پرداخت کند، عملیات تمدید پروانه ساختمان یا اخذ گواهی پایان کار ساختمان مالک انجام میشود. اما اگر او جریمه را پرداخت نکند، پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 ارجاع و رأی تخریب از سوی کمیسیون صادر میشود. حکم تخریب از سوی شهرداری به مالک ابلاغ میشود و اگر ظرف 2 ماه قلع بنا صورت نگیرد، شهرداری رأساً اقدام و هزینه‌ها را از مالک دریافت می‌کند.
ساخت و ساز بدون پروانه ممنوع
یکی از مهم‌ترین وظایف مأموران شهرداری نظارت بر ساخت‌وسازها در شهر و جلوگیری از احداث بنای غیرمجاز است.
شهرداری برای انجام این وظایف خود، اختیارات زیادی دارد. مثلاً شهرداری بدون مراجعه به دادگاه حق جلوگیری از عملیات ساختمانی دارد، هرچند حق تخریب بنایی را که ساخته شده است، ندارد. به عبارت دیگر شهرداری حق جلوگیری از عملیات ساختمانی بر خلاف پروانه ساختمانی را دارد و میتواند ادامه عملیات ساختمانی را از طریق مأموران شهرداری و در صورت نیاز به کمک نیروهای انتظامی متوقف کند .
علاوه بر این ممکن است شهرداری تمام اسباب و وسایل ساخت و ساز را جمع‌آوری کند. البته جمع‌آوری آلات و ادوات مورد استفاده در تخلف، فقط در صورتی امکان دارد که راه دیگری برای جلوگیری از ساختن بنای غیرمجاز نباشد. اگر این وسایل جمع شود به صورت امانت در اختیار شهرداری خواهد بود تا پس از فراهم شدن شرایط قانونی احداث بنا، به صاحب ان مسترد شود.
از ابتدا به فکر پارکینگ باشید
اختلاف‌های مربوط به پارکینگ قسمت زیادی از جر و بحث‌های همسایگی را در بر می‌گیرند.
برای اینکه برای ساختمان جدید پروانه صادر شود یا اضافات ساختمانی مجوز بگیرد باید پارکینگ با رعایت مواردی در ساختمان پیش‌بینی شده باشد.
بر این اساس:
1- پارکینگ در زیر زمین جزو تراکم محسوب نخواهد شد.
2- رمپ پارکینگ که در فضای باز ساختمان پیش‌بینی شده است، جزو سطح زیربنا محسوب نخواهد شد.
3- حداکثر ارتفاع پارکینگ 3 متر و حداقل ارتفاع ورودی پارکینگ 8/1 متر باید باشد.
4- پارکینگ در زیرزمین با پله یا آسانسور باید دارای دسترسی مستقیم طبقات باشد.
5- شیب رمپ پارکینگ حداکثر 17درصد خواهد بود
6- فضایی که برای پارکینگ پیش‌بینی شده است باید به نحوی باشد که هر اتومبیل به طور مستقل به ابعاد 5 در 5/2 متر به علاوه فاصله مناسب برای مسیر حرکت بتواند داخل و خارج شود
7- ورودی پارکینگ باید طوری در نظر گرفته شود که حتی‌الامکان نیاز به قطع درخت نباشد.
8- حداقل عرض رمپ برای دسترسی پارکینگ مسکونی 5/2 متر و در تجاری‌ها 5/3 متر است.
9- در پارکینگ‌های ساختمانی تجارتی واقع در زیرزمین یا همکف باید فاصله مرکز به مرکز ستون‌ها حداقل 5/5 متر باشد.
#کمیسیون_ماده_صد
آنچه که کارشناس باید بداند:
آیا کارشناس مجاز به ورود به موارد ذیل در قرارهای صادره و یا موارد مطروحه توسط طرفین دعوی می باشد ؟ :
1⃣در صورت عدم تعیین مدت زمان اجرت المثل در قرار صادره میتوان تابع زمان مقرر در دادخواست بود؟
2⃣تایید و یا عدم تایید ایام تصرف بعهده کارشناس است؟
3⃣تایید و یا عدم تایید متصرف در این ایام بعهده کارشناس است؟
4⃣اظهار نظر در خصوص استفاده یا عدم استفاده از منافع ملک در ایام تصرف در صلاحیت کارشناس است؟
5⃣پاسخ به سوال متصرف کیست و علت تصرف چیست با توجه به تناقص گفتار طرفین در صلاحیت کارشناس است ؟
6⃣در ساختمان هایی که تفکیک نشده اند اجرت المثل کلی محاسبه میگردد یا به تفکیک عرفی؟
به عبارتی آیا اجرت المثل مورد سوال در قرار صادره می بایست بصورت کلی و یکجا نوشته شود و یا به تفکیک با مشخص نمودن میزان ماهیانه و در هر سال ؟
7⃣آیا گزارش اجازه یا عدم اجازه وراث در استفاده از ملک مشاعی بعهده کارشناس است؟
8⃣آیا مخارجی که ورثه متصرف ( یا دریافت کننده اجاره بهاء ) بعوض پرداخت اجاره در بازسازی ملک موروثه انجام داده تاثیر در تعیین اجرت المثل دارد؟
9⃣آیا تعیین اجرت المثل برای املاکی که در زمان بازدید غیر قابل استفاده می باشند جایز است؟
0⃣1⃣آیا رسیدگی به ادعای مستاجر مبنی بر بازسازی ملک بعد از تخلیه مستاجر توسط موجر از اختیارات کارشناس است؟ در صورت مثبت بودن میزان تاثیر آن در تعیین اجرت المثل به چه میزان می باشد؟
1⃣1⃣اگر منظور از " مثل " مثل زمان بازدید است ، پس تکلیف و تاثیر رنگ و لعاب و یا بازسازی از ملک در تعیین اجرت المثل چه میشود؟
2⃣1⃣و اگر منظور از مثل ایام تصرف است آیا کارشناس عالم بغیب است که وضعیت ملک در زمان تصرف چگونه بوده؟
3⃣1⃣ذکر ادعای مستاجر مبنی بر میزان ودیعه که بعد از تخلیه ملک ( در زمان قرار صادره) در اختیار موجر بوده ، بعهده کارشناس است؟
4⃣1⃣آیا اعلام قابل استفاده بودن و یا عدم آن در قراردادهای تحویل و یا انجام تعهد بعهده کارشناس است؟
5⃣1⃣آیا تعیین زمان پایان انجام تعهدات یا به عبارتی تعیین اجرت المثل تا زمان پایان انجام تعهدات بعهده کارشناس است؟
6⃣1⃣در قراردادهایی که تعهدات بطور کامل توسط متعهدالیه اجرا نشده و متعهدله ملک را متصرف شده ، تاثیر آن در تعیین میزان اجرت المثل به چه میزان است؟
7⃣1⃣آیا کارشناس مجاز به اعلام انجام تعهدات قراردادی در حد عرف در قراردادهای ناقص می باشد؟
بقلم:اقای مهندس عبدالرضا نوری
یک سوال از اقای مهندس قربانپور:
سلام به همکاران محترم
در جدا شدن تعدادی سرامیک از نمای دیوار داخل نورگیر خسارت‌های به ماشین ملک همسایه ( شمالی ) وارد شده است مالک ملک مقصر از سازنده ساختمان خود شکایت نموده است
ساختمان حدود دو سال ساخت شده است
در بازدید انجام شده :
۱ . در داخل ملات خرده های سفال و فضای خالی رویت شده و بنظر میاد چسبندگی لازم را نداشته است
۲ .در بازدید از داخل واحد ترکی مورب در زیر پنجره و حدود ۴۰ سانت پایین تر از محل جدا شدن سرامیک رویت شده است
۳. یک کتابخانه با عرض کم نیز در پشت دیوار و در محل فر رفتگی داخل دیوار ساخته شده و با یک پیچ به دیوار محکم شده است
با توجه به جمیع جوانب آیا سازنده ساختمان بعد از گذشت حدود دو سال از تحویل و سکونت در آن میتواند مقصر باشد
1⃣پاسخ اقای مهندس گواهی:
با سلام واحترام.
۱-به استناد تبصره ۳ ذیل ماده ۲۹۵ قانون مجازات اسلامی (که مطالعه دقیق وعمیق آن به همه همکاران محترم خاصه دست اندرکاران ساخت وساز اعم از مهندسین محاسب، ناظر، مجری توصیه می شود) تبعات ناشی از « عدم رعایت مقررات مربوط به هر امری » از مصادیق جنبه کیفری بوده ومستوجب تعقیب قانونی می باشد.
۲-رعایت مقررات ملی ساختمان وآیین نامه ها ودستورالعمل های فنی موضوع ساخت و سازهای متعارف کشور از سوی دست اندرکاران لازم الرعایه بوده و عدم رعایت مقررات فنی مربوطه مشمول گذر زمان نبوده و محدودیت زمانی از این حیث در مقررات مربوطه لحاظ نگردیده است!
۳- براساس توضیحات ارائه شده. عدم رعایت ضوابط فنی اتصال سنگ وغیره از جمله اسکوپ بندی برای نما الزامی می باشد
وبرای سطح دیوار داخل ملک کاشی اجرای صحیح و فنی و زیر سازی ، محرز بوده وسازنده مقصر بمی باشد!
2⃣ پاسخ مهندس خزاعی با سلام
ضمن تایید مطالب فوق .
فقط برای دیوارهای داخلی از کاشی ( سرویسها وآشپزخانه و نور گیر بالکن وتراس ) استفاده می شود که دراین صورت نیازی به اسکوپ ندارد فقط رعایت اجرای اصولی و فنی آنها تاکید می گردد
قابل ذکر است استفاده از سرامیک در نمای ساختمان بدلیل مواجه با شرایط جوی و اصطلاحآ ذوب ویخ همچنین باد و طوفان اصولی و فنی نیست.
یادآوری میگردد: کارشناس مجاز به بکاربردن کلمه تقصیر و مقصر نیست زیرا کلمات و جملاتی هستند که مفهوم و بار حقوقی و قضایی دارند
ولی وقتی درقرارکارشناسی تعیین خسارت وارده به خواهان و تعیین مقصر و تعیین میزان تقصیر هریک از عوامل موثر را درج کرده بود
کارشناس هنگام تعیین خسارت ، باتوجه به حجم وبزرگی ومیزان خسارت وارده ضمن تعیین علت ورود خسارت به ملک خواهان و میزان خسارت . میزان مسئولیت هریک از دست اندرکاران(سازنده یا پیمانکار اصلی .یا پیمانکاران ومقاطعه کاران جزء . مجری . ناظر . شهرداری . و... ) را به لحاظ فنی می تواند تعیین و اعلام می کند
#خسارت_ملک_ساختمان
چگونگی پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛
افراز یا فروش ملک مشاع !!!
زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هریک از شرکا می تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می شود، اقدام کند.
اولین سوال این است که شریک ملک باید به کدام مرجع مراجعه کند؟
پاسخ بدین سوال به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد. بنابراین در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتی‌که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.
در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.
مراجعه به اداره ثبت و فرآیندی که در اداره ثبت طی خواهد شد ...
پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می کند که به امضای شرکا رسیده و بعد از آن نقشه بردار تصمیمش را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.
تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
⁉ اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟
در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده میشود و وی میتواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می نماید.
#ملک_مشاع
سوال وکیل: سلام.لطفا در خصوص نحوه برآورد خسارت تاخير در انتقال سندرسمي يك واحد آپارتمان توسط كارشناسان رسمي دادگستري راهنمايي بفرماييد.لازم به ذكر است كه طرفين بابت تاخير در انتقال سند در متن مبايعه نامه توافقي نكرده اند.مبايعه نامه در سال ٩٢ تنظيم شده و فروشنده متعهد شده يك ماه بعد از تاريخ مبايعه نامه در دفتر خانه حاضر بشه اما نه تنها حاضر نشده بلكه عليرغم گذشت بيش از ٦ سال فروشنده نسبت به اخذ گواهي پايان كار از شهرداري و اخذ صورتمجلس تفكيكي و انتقال سند هيچگونه اقدامي نكرده و خريدار متقاضي دريافت خسارت تاخير در انتقال سند با جلب نظر كارشناس است.حال كه طرفين در اين خصوص توافقي نكرده اند كارشناس چگونه اين خسارت ر برآورد و تعيين خواهد كرد؟
سوال کارشناس:سلام، مستحضرید یکی از ارکان خسارت، ورود ضرر و زیان ناشی از فعل یا ترک فعل خوانده با احراز رابطه سببیت است! به نظرت خسارتی وارد شده؟ منافعی تفویت شده؟گاهی معاذیر قهری و قانونی موجب عدم دریافت این اسناد است!باید اول بررسی کرد آیا در اثر ترک اقدامات خوانده،خساراتی وارد شده یا منافعی قطعی و قابل وصول از بین رفته؟
پاسخ وکیل:احتمالا از مزاياي وجود سند رسمي من جمله دريافت تسهيلات از بانكها يا توثيق وثيقه در دادگاهها يا سهولت در امر فروش به قيمت عادله روز محروم مانده!فكر نكنم بيش از اين موارد موردي وجود داشته باشه!
پاسخ مهندس میرنظامی:اینها از دید من هم جزو مزایای وجود سند رسمی هستند با لحاظ اینکه از دید من در حیطه خسارات عدم النفع قرار می گیرند و علی القاعده قابل مطالبه هم نیستند زیرا منافعی هستند که مقتضی وجود آنها حاصل نگردیده و به احتمال در آینده ایجاد می‌شوند. مثل فوت شدن منفعتی که با انجام به‌موقع یک تعهد می‌توانست حاصل شود؛ مثلاً، اگر مغازه به‌موقع تحویل می‌شد مستأجر می‌توانست در آن به کار و کسب مشغول شود و از این طریق سودی حاصل کند. متاسفانه دشواری مطالبه عدم النفع در اثبات مسلم بودن منافع در صورت وفای به عهد است و نمی‌توان سیر متعارف امور را معیار احراز آن قرار داد؛ یعنی چه بسا در اثر عدم تحقق فعل یا ترک فعل مستند تقصیر خوانده نیز چنین منافعی حاصل نمی‌شد.تشخیص اینکه موضوع دعوی مشمول منافع ممکن الحصول بوده و قابل مطالبه است یا از موارد عدم‌النفع بوده و غیرقابل مطالبه است، مصداقی بوده و با توجه به ملاک‌های یاد شده به عهده قاضی رسیدگی‌کننده است.به نظرم قاضی پرونده در ابتدا باید تکلیف را (تعیین نوع خسارت۱-خسارت ناشی از عدم النفع که البته قابل مطالبه نیست.
۲-خسارت ناشی از تفویت منافع ممکن الحصول که قابل مطالبه نیز هست.)مشخص نموده و سپس موضوع را به کارشناس ارجاع دهد.کارشناس شخصی فنی است و پیشفرض متعارف آن است که نمی تواند نوع خسارت‌ها را به لحاظ حقوقی تشخیص دهد.متاسفانه کارشناسان به جهت عدم اشراف به ضوابط حقوقی، ارجاع امر به کارشناس در چنین مواردی را با تکلیف بر تعیین مبلغی به عنوان خسارت تلقی نموده و برای خالی نبودن عریضه عمدتا بدون استدلال، مبلغی را اعلام می کنند!
اینجا به نظرم هم قاضی در تشخیص و ارجاع امر به کارشناس خطا کرده و هم کارشناس بدون استدلال و تکالیف مقرر در این خصوص نظر داده است.به نظر من کارشناس اگر تشخیصش عدم ورود خسارت است باید با استدلال رقم خسارت را صفر تعیین کند.کارشناسان متاسفانه گاه چشم و گوش بسته و با این استدلال که قرار مبتنی بر تعیین خسارت است، رقمی را اعلام می کنند که از دید من اشتباه است!
پاسخ وکیل:بله موافقم اما اين تفسير مضيق صرفا به نفع متخلف از انجام تعهده بايد تفسير موسعي بشه كه متخلف به همين راحتي و در پستوي مناقشات حقوقي از زير بار خلف وعده چندين ساله در نره
پاسخ مهندس خزاعی : به نظر بنده بطورکلی تعیین میزان و مبلغ خسارت مالی به لحاظ تاخیر در تحویل ملک و واحدها درقراردادهای ساخت فی مابین مالک و سازنده ؛
ویا قراردادپیش خرید آپارتمانی که جزء یک مجتمع ساختمانی درحال ساخت می باشدتوسط خریدار منعقد میگردد کلا بستگی به مفاد وشرایط قرارداد الحاقیه ها و متمم ها و حتی صورت جلسات منضم به قرارداددارد .
مثلا اگر در قرارداد قیدشده باشد :
۱)به ازای روز تاخیر پس از انقضای مدت قرارداد مثلا روزانه صدهزارتومان
۲) ویا پس از زمان پیش بینی شده جهت تحویل واحد روزانه پنجاه هزارتومان
۳)ویا پس از زمان پیش بینی شده جهت حضور در دفترخانه برای انتقال سند به نام طرف مقابل
روزانه پنجاه هزارتومان به ازای هر واحد تاخیر شده لذاکارشناس باتوجه به استماع طرفین دعوی و مستندات منضم در پرونده و مشاهدات حین بازدید و تحقیقات میدانی و بررسی مستندات هریک و بررسی انجام یاعدم انجام تعهدات هریک و....میزان خسارت درخصوص هریک از مواردفوق را باشرایط و توضیحاتی که درفوق اشاره کردم ، نظریه کارشناسی خود را تهیه به دادگاه ارائه می نماید
#خسارت_
اجازه ورود نمایندگان اداره ثبت و كارشناس به ملک جهت انجام امور کارشناسی
به منظور اجرای قسمت اخیـر مـاده 8 (قـانون تملـک اراضـی توسـط ادارات دولتـی و یـا شهرداریها) آیا به نمایندگان و کارشناسان اداره ثبـت اسـناد و امـلاک جهـت انجـام امـور کارشناسی میتوان اجازه ورود به ملک ممتنع عنه از سوی مالک داد یا خیر؟
نظر هیئت عالی
چنانچه مالک یا متصرف ملکی که بایـد مـورد کارشناسـی واقع شود، مانع حضور یا مزاحم اجرای کارشناسی بشـوند و انجـام کارشناسـی هم متوقف به ملاحظه و معاینه محل باشد از باب ولایت حاکم شرع، دادگاه مـیتوانـد بـه کارشناس یا کارشناسان اجازه ورود به محل جهت انجام کارشناسی بدهد.
نظر اتفاقی
بله، میتوان به نمایندگان مذکور اجازه ورود داد زیرا: اولاً، انجام کار کارشناس متوقف به ملاحظه محل است و بدون رویت محل اظهـارنظر ممکـن نیست و به عبارت دیگر اذن در شیء اذن در لوازم آن نیز هست. ثانیاً، با توجه به قاعده «الحاکم ولی الممتنع» و نیز قیاس اولویت وقتی دادگاه از جانـب مالـک ممتنع حق فروش ملک را دارد به طریق اولی حق اجازه ورود را نیز خواهد داشت. ثالثاً، این اذن برخلاف موازین شرعی و قانونی نبوده و بلکه در حدود قانون است.
#کارشناسی_بازدید_ملک
یک سوال
آیا ارائه نظریه کارشناسی بدون بازدید از داخل ملک بدلیل عدم همکاری مالک . یا ساکن ملک بلا اشکال و مجاز است .
سلام
طبق ابلاغیه کانون در سال 1387 گزارش
کارشناسی بدون رویت ملک از داخل
مجاز نیست و تخلف انتظامی وبعنوان گزارش
خلاف واقع محسوب می گردد
از طرفی بعضی ارهمکاران کارشناس بدیهیات
ازجمله مورد مذکور را هم نفی می کنند
و تاکید و اصرار به گزارش بدون بازدید
از داخل ملک را دارند
هر چند اداره ثبت بلامانع می داند ولی فعلا
از طرف کانون چون ابلاغیه جدیدی صادر نشده
لذا کارشناسان ، کما فی السابق مطابق
ابلاغیه جاری کانون عمل می کنند
و یکی از اختلافات در اظهارات
فنی .کارشناسی نادیده گرفتن ابلاغیات
و سلیقه ایی برخورد کردن با موضوعات است
از طرفی یکی از مصادیق تخلفات انتظامی که
سالانه بطور متوسط 500شکایت از کارشناسان
ثبت می گردد . همین بدیهیات و نادیده گرفتن
و بی توجهی کردن به ابلاغیات است
بنده فقط در سال ۹۸ حدود سه پرونده داشتم که بعلت عدم همکاری بازدید از داخل . به قاضی اعلام نمودم و قاضی به دفتردادگاه دستور داد . طی نامه ایی به کلانتری وضابط انتظامی با هماهنگی کارشناس ، بازدید از داخل فراهم شود و مشکل حل شد و بنده پس از بازدید از داخل گزارش کارشناسی ام را به دادگاه تحویل دادم
از کجا می توانیم بعنوان کارشناس مطمئن باشیم هرآنچه که از بیرون و در ظاهر می بینیم منطبق و مطابق با واقعیت است مثلا
۱- اگر ملک ویلایی بود . زیر زمین هم نداشته باشد
۲_" " " " اخیرا بازسازی اساسی نشده باشد
۳_اگرموضوع کارشناسی آپارتمان باشد باز سازی اساسی نشده باشد
۴_ فرق قیمت و مبلغ یک آپارتمان با مصالح ساختمانی معمولی . خوب و حتی لاکچری در چیست؟؟
همانطور که همه میدانیم هزینه ساخت در تهران هم اکنون از مترمربعی ۳ میلیون تومان تا ۸ میلیون است
چرا وچه وقت ۳ م ت وچه وقت وچرا ۸ م ت
اگر کارشناس از داخل ملک بازدید نداشته باشد چگونه به مشخصات فنی و به مصالح ساخت بکار رفته آگاهی یابد تا واحد مزبور را قیمت گذاری واقعی کند
بنده در اوایل زمستان ۹۷ یک واحد ۱۷ ساله دریک مجتمع حدودا ۱۰۰ واحدی که از بیرون رویت کردم و اطرافیان می گفتند ارزش ان حدود ۳ میلیارد تومان است وقتی به هر شکلی موفق به بازدید از داخل شدم بدلیل بازسازی اساسی و بکارگیری مصالح فانتزی و گچبری و ابزار وپتینه و...... قیمت ان را حدود۴ میلیارد تومان گذاشتم
یعنی حدود ۳۰ ٪ تفاوت قیمت با بازدید از بیرون
آیا این موًضوع و گزارش از مصادیق اختلاف فاحش . سهل انگاری . گزارش خلاف واقع نیست ؟؟!!!
ازاین گونه مثالها متعدد با آن مواجه بوده ام
#بازدید_از_ملک_بدون_رویت_داخل
14نکته مهم و اساسی در نظارت ساختمان
۱- نظارت بر عملیات اجرایی ساختمان نظارت مستمر است.
۲- نظارت از زمان صدور پروانه ساختمان آغاز و با صدور گواهی پایان کار خاتمه می‌یابد.
۳- ناظر نمي‌تواند مجري تمام يا بخشي از ساختمان تحت نظارت خود باشد، اما انجام نظارت ساختمان توسط طراح ساختمان بلامانع است.
۴- ناظر نمي‌تواند هيچگونه رابطه مالي با مالك ايجاد نمايد يا به نحوي عمل نمايد كه داراي منافعي در پروژه گردد.
۵- نظارت مشتمل بر حضور ۴ ناظر از ۴ رشته به صورت نظارت جمعی بوده و نوبتی یا جداگانه نیست.
۶- مهندسان ناظر در خصوص عملکرد خود، حسب مورد به صورت جمعی (در اموری که تواماً مربوط به ۲ رشته یا بیشتر است) و یا فردی (در اموری که مربوط به رشته تخصصی مورد صلاحیت هر ناظر است) در برابر مراجع قانونی مسئول و پاسخگو می‌باشند.
۷- وظایف ناظران جنبه کنترلی دارد: ناظران مكلفند بر عمليات اجرايي ساختماني كه تحت نظارت آنها احداث مي‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فني ضميمه آن نظارت كرده و در پايان كار مطابقت عمليات اجرايي ساختمان را با مدارك فوق، گواهي نمايند.
۸- کلیه ناظران هر پروژه موظفند هماهنگی لازم با #ناظر_هماهنگ_کننده در تمام امور بطور مستمر به عمل آورند و با اطلاع وی با سایر ناظران مذاکره و همفکری و همکاری نمایند.
۹- کلیه ناظران هر پروژه باید قبل از آغاز عملیات اجرایی به‌اتفاق یکدیگر از محل پروژه بازدید نموده و کلیه ویژگی‌های ملک، همجواری‌ها و تاسیسات محلی و شهری را بررسی و صورتجلسه نمایند.
۱۰- کلیه ناظران هر پروژه موظف به کنترل و تائید ترازها و موقعیت‌های مکانی و صورتجلسه نمودن آنها به‌اتفاق ناظر هماهنگ کننده می‌باشند.
۱۱- کلیه ناظران هر پروژه از زمان تجهیز کارگاه تا پایان کار موظف به #کنترل رعایت بهداشت، ایمنی و حفظ محیط زیست (طبق مفاد مبحث ۱۲ مقررات ملی ساختمان) به طور عمومی و در حدود صلاحیت تخصصی خود و هماهنگی موارد با سایر ناظران و ارائه تذکرات کتبی به سازنده و مالک می‌باشند.
۱۲- کلیه مهندسان ناظر به‌اتفاق موظف به تنظیم و امضای گزارش‌های مرحله‌ای می‌باشند و ناظر هماهنگ کننده مسئول تسلیم و تحویل این گزارش‌ها به مراجع قانونی می‌باشد.
۱۳- کلیه مهندسان ناظر موظف به حضور در جلسه تحویل زمین (با حضور مالک و سازنده) و امضاء صورتجلسه مربوطه می‌باشند.
۱۴- کلیه مهندسان ناظر در مدت اجرا و در طول کار به طور تدریجی موظف به کنترل نقشه‌های چون ساخت تهیه شده توسط سازنده در هر مرحله و تایید آن در همان مرحله و ارائه یک نسخه به سازمان نظام مهندسی ساختمان استان می‌باشند.
#ناظر_ساختمان
منظور از تعیین قیمت روز بدون در نظر
گرفتن تاثیر طرح یعنی :
مثلا اگر زمین در بلوار اندرزگو قبل از اجرای طرح، در کوچه شش متری قرار داشته و الان تبدیل به بیست متری شده، باید ارزش روز یک ملک در کوچه شش متری با قیمت روز تعیین شود.
قیمت هرمترمربع زمین در مجاور بلوار اندرزگو متری ۸۰ میلیون تومان است
ودر کوچه های شش متری آن محدوده متری ۴۰ تا ۵۰ میلیون است
پس زمین واقع در طرح به قیمت روز بدون تاثیر طرح با درنظر گرفتن تراکم اولیه ۱۲۰% و ابعاد زمین قبل از طرح نسبت به کوچه یا خیابان قدیمی.مبلغ ۴۰ الی ۵۰ م ت متصور و پیشنهاد می گردد
معمولا در پرونده هایی که درشعبات 52و 53و 54کارکنان دولت واقع در میدان ارگ درخصوص دعوی مالک (خواهان )بطرفیت شهرداری درباره تصرف ملک توسط شهرداری ...
قرارکارشناسی صادره از سوی آن شعبات بدین صورت است
کارشناسان منتخب ضمن مطالعه پرونده و اسناد ومدارک و بازدید از ملک اولا نسبت به جانمایی و ترسیم کروکی و ........ ثانیا. ..... ثالثا و......
رابعا ... تعیین میزان مساحت واقع در طرح شهرداری به قیمت روز بدون درنظر گرفتن تاثیر طرح اجراشده . اقدام نمایید .
پس قیمت روز بدون تاثیر طرح تاکید شده است
#قیمت_زمین_بدون_تاثیر_طرح
آخرین نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در مورد کارشناسی
نحوه ارزیابی املاکی که مالکین از ورود کارشناس ارزیاب ممانعت می کنند .
استعلام :
با توجه به اینکه اکثر بانک‌های دولتی و خصوصی طی گزارش‌هایی به این دادسرا اعلام می‌دارند که از سوی تسهیلات‌گیرندگان بانکی پاملاکی بابت تضمین تسهیلات دریافتی در قالب عقد رهن و .. در توقیف بانک‌ها می‌باشد در مرحله ارزیابی جهت انجام عملیات مزایده از طریق اجراییات ثبت در اغلب موارد مالکین و متصرفین این املاک اجازه ورود به داخل املاک را نداده و عملا اجرای عملیات اجراییات ثبت را با مانع و مشکل مواجه می‌سازند. با توجه به اینکه در اجرای ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی ارزیابی املاک مورد وثیقه ضروری است و مطابق ماده 95 همان قانون ضابطین دادگستری و سایر قوای دولتی مکلف به همکاری با مأمورین اجرای اسناد رسمی می‌باشند،
از دادستانی درخواست می‌کنند که طی دستور قضایی ضمن صدور حکم ورود به داخل املاک مورد نظر که ممکن است مسکونی، تجاری، اداری خالی از سکنه و .. باشد، دستور داده شود که نیروی انتظامی در این رابطه باکارشناسان رسمی دادگستری همراهی و همکاری کند.
لذا خواهشمند است با کسب نظر مشورتی اعضای محترم اعلام فرمایید آیا در چنین مواردی با وحدت ملاک از ماده 41 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان صدور دستور قضایی مبنی بر حضور مامورین نیروی انتظامی به عنوان ضابط و دستور قضایی جهت گشودن درب و رفع موانع جهت ورود کارشناسان به این قبیل املاک وجود دارد؟
آیا این قبیل دستورات قضایی مطابق مقررات قانونی است؟
پاسخ شماره نظریه : 7/98/1645شماره پرونده : 98-60-1645 ح . تاریخ نظریه : 1399/04/08
در فرض استعلام که در مرحله ارزیابی ملک جهت انجام عملیات مزایده از طریق اداره اجرای ثبت، مالکین و متصرفین اجازه ورود به ملک مربوط را به کارشناس نداده‌اند و به همین علت اجرای عملیات اجرایی با مانع مواجه شده است، مطابق قسمت اخیر ماده 98 اصلاحی آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک ک شور مصوب 6/12/1398 ریاست محترم قوه قضاییه رفتار میشود.
پی نوشت:
ماده۹۸.اصلاحی آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی :
بنا به تقاضای هریک از طرفین پرونده به منظور ارزیابی اموال بازداشت شده یا مورد وثیقه، رئیس ثبت یا واحد اجرا (حسب مورد) به صورت قرعه از طریق سیستم الکترونیک، یک نفر کارشناس رسمی دادگستری انتخاب می نماید که با مراجعه به محل نسبت به ارزیابی اقدام نماید. حضور متعهد و متعهدله هنگام ارزیابی بلامانع است. عدم حضور متعهد، بستگان یا خادمین او و نیز بسته بودن محل یا ممانعت از ورود به ملک، مانع از ارزیابی نیست. لذا چنانچه اجازه ورود به محل داده نشود و یا به دلیل عدم حضور صاحب مال، این امرمعطل بماند و در انجام آن مانع ایجاد گردد؛ ضمن اخطار به مالک ابلاغ می گردد تازمینه بازدید را فراهم نماید؛ در غیر اینصورت با حضور نماینده دادستان و مأمور نیروی انتظامی نسبت به رفع مانع و یا باز کردن درب محل و ارزیابی در محل اقدام خواهد شد
پرونده ای که خوانده جهت ورود به داخل ملک همکاری نمی کرد.
لذا با دستور قاضی در معیت نماینده دادگاه . کلانتری . وکیل خواهان و کارشناس درحال باز کردن درب واحد آپارتمان جهت بازدید کارشناس از داخل می باشد .
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.