قیمت گذاری انواع املاک

قیمت گذاری انواع املاک الف : اراضی داخل محدوده خدماتی شهری 1 – ملاک قیمت گذاری کارشناس رسیدن به نرخ معاملاتی روز است. با اینکه کارشناس کاربری ملک ( زمین ) را باعث نرخ گذاری خود نمیداند و آنرامکتوب نمیکند اما با توجه فاکتورهای زیر اثرکاهش یا افزایش که معمولا با قطعات بمساحت (ازحد نصاب تفکیکی تا 1000 متر مربعی مسکونی ) مقایسه میشوند 2 – اسناد مالکیت، ششدانگ، سند منگوله دار، سند تک برگی، سند مشاعی، ملک دارای صورتمجلس تفکیکی که تا کنون منجر به سند ملکیت نشده ، قولنامه ای، واگذاریهای زمین شهری ، اوقافی ، سند باغی ، قولنامه آژانس املاک با کد رهگیری سند مصادره ای ، اسناد اراضی بزرگ با کاربریهای ورزشی ، فرهنگی تفریحی،ورزشی ، تجهیزات شهری ، املاک مزایده ای ، املاک واقع در شهرکهای صنعتی،سند املاک باز داشت شده و املاک دارای معارض که پرونده آنها تحت بررسی است . 3 – اراضی که داخل محدوده خدماتی شهری با سند مالکیت ششدانگ با مالکیت یک یا چند نفر با مساحت حداقل تفکیکی تا 1000 متر مربع برای رسیدن به نرخ واقعی روز یعنی نرخی که پس از اعلام نظریه کارشناس در صورت لزوم بتوان آنرا ظرف مدت یک هفته با همان قیمت بفروش برسانند در غیر اینصورت عمل و نظریه کارشناس زیر سئوال میرود . عوامل موثر در نرخ گذاری : موقعیت و محله مورد وقوع ملک ، تراکم جمعیت محل، دسترسی و عرض گذر ها ، وجود خطوط اتوبوسرانی ، نوسازی محله و همجواران ، کلاس مردم محله ، دسترسی به مراکز خرید ، نرخ ساختمانها و آپارتمانهای آماده فروش ، کاربری و تراکم ساخت در پهنه بندی و ضوابط طرح جامع و تفضیلی مصوب شهر، وجود همسایگان شلوغ و پر سر و صدا مانند مدارس ، ورزشگاهها ، مساجد ، خوشنام بودن محله ، چناچه ملک قابلیت آپارتمان سازی داشته باشد که معمولا برای ایجاد پارکینگ وامکانات دیگر باید گودبرداری عمیق نماید چنانچه همجواران با همین تراکم نوسازی کرده باشند ملک برای احداث بنا نیازی به تثبیت خاک و نیلینگ وسازه نگهبان ندارد ، دسترسی به انشعاب آب ، برق ، گاز شهری و تلفن ، عدم صعوبت درساخت ، وجود اصناف پر سروصدا و مزاحم در نزدیک ملک ، بالا بودن سطح آب زیرزمینی ووجود درختهای کهن سال در ملک، نزدیکی ملک به تالاب و مرداب ها که ممکن است محله را بوی نامطلوب فرا گیرد و محل رشد پشه های مزاحم باشد ،جنس خاک که همه موارد در جمعبندی برای اعلام نظریه و قیمت گذاری باید مد نظر ولحاظ چنانچه زمین در طرح جامع وتفضیلی دارای کاربری تجاری باشد که تراکم و تعداد طبقات و عمق تجاری قابلیت اخذ پروانه قانونی تجاری را بدون خلاف داشته باشد کارشناس باید قیمت زمین را با لحاظ نرخ روز ملک در محل و محاسبه سود آوری سازنده برای ساخت مجموعه تجاری با احتساب قیمت زمین ، ساخت پارکینگ ها ، تاسیسات ومشاعات و امکانات لازم طرح و اخذ انشعابات آب ، برق و واگذاری 48 مترمربع زمین در بر گذر برای ایستگاه ترانس زمینی و تجهیز و حق الامتیاز برق آن و همچنین درصورت لزوم گاز شهری و امتیاز آن و امکانات لازم با خواسته های شرکت آب و فاضلاب و امتیازات انشعاب آنها باضافه هزینه ساخت کل بنا و باضافه هزینه پروانه ، بیمه تامین اجتماعی مجموع کل سرمایه گذاری را در دو برابر زمان ساخت با 25 %سود کل سرمایه گذاری و در نهایت با سود 30% خالص پس از ساخت محاسبه نماید با این محاسبه کارشناس به قیمت واقعی زمین نزدیک شده و آنرا با خیال راحت تری اعلام می نماید 4 – املاک مشاعی قابل ترهین و وثیقه گذاری نیستند مگرهمه مالکین مشاعی درسند ششدانگ ( کل ملک ) راضی باشند و در دفترخانه رسمی برای امضاء وثبت آن حاضر شوند، کارشناس میتواند سهام مالک مشاعی قیمت گذاری نماید . 5 – املاکی که مالک صورت مجلس تفکیکی آن را بنام خود در دست دارد ولی تا هنگام کارشناسی منجر به صدور سند تک برگی شش دانگ نشده اند با استعلام از اداره ثبت محل و اذن قاضی محکمه میشود در رهن یا وثیقه قرار گیرد و بازداشت آن از طریق محکمه به اداره ثبت اعلام میشود. 6 – املاک قولنامه ای قابل ترهین و وثیقه و بازداشت نیستند . 7 – برگه واگذاری زمین شهری تا زمانی که تبدیل به سند تک برگی رسمی نشود قابل ترهین و وثیقه و بازداشت نیست مگر از کارشناس خواسته شود که ارزش حق الامتیاز و یا سهم الشراکه را تعیین کند که ارزش حقوق امتیاز مالک شریک و قیمت گذاری آن برای زمینهای بیش از 1000 متر مربعی 30 ٪ اراضی قطعات کوچک مسکونی آن محل است.. 8 – املاک با اسناد اوقافی قابل ترهین و وثیقه و بازداشت هستند مشروط بر اینکه در قیمت گذاری برای وقف عام که حق الارض سالیانه به اوقاف پرداخت میشود 15٪وبرای وقف خاص که حق الارض به نوادگان واقف پرداخت میشود تا 25 ٪کمتر ازنرخ اراضی مشابه آزاد محاسبه شود. املاکی که عرصه ان وقفی است ارزش ان حدود ۷۰الی ۸۰درصد املاک طلق مجاور است #قیمت_ملک_اوقافی_وثیقه