تحلیل حقوقی ماده ۲۲ قانون ثبت — بنابراین طبق ماده ۲۲ قانون ثبت ایران

در ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک می خوانیم همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.» ماده ۲۲ قانون ثبت از لحاظ ماهوی حاوی مقرراتی آمره است و طرفین عقد نمی توانند توافق خود را کافی دانسته و بر خلاف آن تراضی کنند و اداره ثبت و دفتر خانه اسناد رسمی هم نمی توانند عدم اقدام متعاملین به ثبت رسمی معاملة فیمابین خود را نادیده انگارند. در کامن لا نیز همین قاعده حکم فرما است و قانون و دولت از شخصی که سند مالکیت ملک به نام او صادر شده و یا این که ملک به صورت قانونی به او انتقال یافته است، حمایت می کند. بنابراین طبق ماده ۲۲ قانون ثبت ایران انتقال ملک ثبت شده در دفتر املاک را نمی توان مانند طلاق و اقرار به صورت شرط نتیجه در آورد. زیرا چنان که استادان گفته اند شرط نتیجه ناظر به موردی است که موضوع آن به قصد انشاء ایجاد شود و نیاز به عمل مادی و خارجی . قانون مدنی ماده ۲۳۴ شرط بر سه قسم است: ۱ - شرط صفت ۲- شرط نتیجه - شرط فعل اثباتاً و نفیاً. شرط صفت عبارت است از شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله. شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج، شرط شود. شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی، شرط شود. ندارد. در حالی که انتقال ملک ثبت شده به صرف تراضی و توافق و ایجاب و قبول تحقق نمی یابد و مستلزم رعایت تشریفاتی است که به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت مقرر شده است. اما ماده ۲۲ قانون ثبت از جهات دیگر نیز بسیار مهم و در عین حال همواره محل بحث فراوان بوده است. زیرا از یک طرف به دلیل الزام طرفین به رعایت تشریفات انتقال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی استثنایی بر ماده ۳۳۹ قانون مدنی محسوب می شود که متضمن وقوع عقد بیع به ایجاب بایع و قبول مشتری است و از طرف دیگر قلمرو حکومت آن، نامشخص است. به این معنی که از یک طرف چنانچه تفسیر خشک از ماده ۲۲ قانون ثبت مورد نظر باشد، هیچ مرجع اداری یا قضایی نباید صلاحیت ابطال سند مالکیت را بیابد. در حالی که ممکن است سند مالکیتی به دستور مرجع اداری بر اساس بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و یا به حکم مرجع قضایی بر مبنای تبصرة 5 لا یحة مزبور ابطال شود. از طرف دیگر و بر پایه صرف ظاهر ماده مذکور چنانچه انتقالی هر چند با سند رسمی صورت گیرد ولی در دفتر املاک اخبار نشود، نباید انتقال گیرنده مالک شناخته شود. نتیجه ای که هیچ کس آن را نمی پذیرد. زیرا امکان دارد سند انتقال رسمی ملک ثبت شده ای به هر علت در دفتر املاک ثبت نشود و یا در زمان متعارف ثبت نشود، اما قطعاً نمی توان به دستاویز این موضوع مالکیت انتقال گیرنده را منتفی دانست. بنابراین تشخیص و تعیین قلمرو حکومت ماده ۲۲ قانون ثبت ضرورت دارد. ممکن است گفته شود ماده ۲۲ قانون ثبت اعتبار سند مالکیت را منوط به ثبت آن در دفتر املاک بر طبق موازین قانونی نموده است. پس ابطال سند مالکیت مؤخر - به علت عدم رعایت موازین قانونی - توسط مرجع اداری یا ابطال سند مالکیت معارض توسط مرجع قضایی، صحیح است و منافاتی با مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد. در درستی این نظر تردیدی نیست. اما ابهام و سئوال در مورد قلمرو حکومت ماده مزبور آن جا رخ می دهد که سند مالکیتی برابر مقررات قانونی و با رعایت موازین صادر شده و سپس بر مبنای قانونی که بعداً وضع شده ابطال گردیده است. قوانینی که در چند دهه اخیر در خصوص صیانت از اموال عمومی مانند اراضی ملی یا موات به تصویب رسیده و منجر به ابطال اسناد مالکیت اشخاص نسبت به اراضی مزبور شده است نمونه های روشنی در این زمینه به شمار می رود. بنابراین واقعیت هایی را که از زمان تصویب قانون ثبت در سال ۱۳۱۰ تاکنون در مورد ثبت املاک و دشواری های مربوط به آن رخ داده است، باید در نظر گرفت و به تبع آن کاتوزیان دکتر ناصر قواعد عمومی قراردادها، جلد سوم همان منبع، ش ۵۶۰.