صدور سند مالکیت بر مبنای حکم نهایی مرجع قضایی — ماده ۱۴۸ قانون ثبت - الحاقی همان

شاید بخش عمده اشکال قانونگذاری در اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت به نوع نگاه بی سابقه قانونگذار برگردد. زیرا به رغم آن که نظام حقوق ثبت املاک در ایران بر پایه مال غیر منقول و تثبیت مالکیت شخص بر آن استوار است و از ابتداء نیز چنین بوده، لیکن نوع قانونگذار در اصلاح مواد مزبور به ناگاه کاملاً تغییر یافته و به نحوی عجیب، بر خود شخص متمرکز شده است. این نگاه با هیچ یک از موازین حقوق ثبت املاک و نظام حقوقی آن در کشور ما حتی همخوانی و سازگاری نسبی هم ندارد و دور از انتظار نیست که در عمل بر مشکلات و معضلات بیفزاید. واقعیت این است که مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی منافات و مغایرتی غیر قابل انکار با روح قانون ثبت و عمومات آن دارد. اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹۵ مورخ ۱۳۷۴/۴/۱۸، راجع به ملکی که از طرف مالک با سند عادی به خریدار واگذار شده است و ضمناً مالک وکالت نامه تام الاختیار با حق فروش نیز به خریدار داده باشد، ولی خریدار ب. ت. ب. قانون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت تقاضای صدور سند رسمی به نام خود کرده است اعلام میدارد نظر به این که به موجب مقررات ماده ۱۴۷ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۷۰ املاکی مشمول این قانون هستند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسور نیست و چون در خصوص مورد استعلام امکان تنظیم سند و انتقال ملک با استفاده از وکالت نامه رسمی و یا الزام فروشنده به انتقال ملک وجود دارد، لذا مورد مشمول مقررات قانون موصوف نیست. در هر حال ماده ۱۴۷ - الحاقی سال ۱۳۵۱ - چنین مقرر میداشت در مورد املاکی که کلا یا بعضاً به نحو مشاع درخواست ثبت شده و قبل از اجرای این قانون در قطعات مفروزی از آن بدون انتقال رسمی یا اجاره نامه رسمی از طرف عده ای احداث اعیانی شده است و از این حیث ادامه عملیات ثبتی مواجه با اشکال شده باشد، موضوع در هیأت نظارت مطرح می شود. در صورتی که اختلافی بین متقاضیان ثبت ی. ق. م. قانونی آنان و متصرفین وجود داشته باشد، طرفین را به مراجع قضایی هدایت می کند، والا دستور قبول درخواست ثبت را از ا حاتمی دکتر … و بهشتی، محمد جواد و کرمی حبیب الله - شرحی بر مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت همان منبع، صفحه ۱۸۶. شهری غلامرضا و خرازی محمد و افتاده غلامحسین و اسداللهی، حسن - مجموعه نظرهای مشورتی ... همان منبع، صفحه ۴۲۶. متصرف می دهد ... مدت اجرای این ماده سه سال اعلام شده بود و صرفاً درخواست هایی مشمول ماده مذکور به شمار می آمدند که مورد تقاضا ثبت دفتر املاک یا منجر به طرح در مراجع قضایی نشده باشد. ماده ۱۴۸ قانون ثبت - الحاقی همان سال - نیز به منظور رفع اختلاف موجود بین صاحبان اراضی واقع در محدوده شهرهای درود فریدن شهر گرد و کرمان و افرادی که تا اول فروردین ماه سال ۱۳۵۰ در اراضی مزبور احداث بنا کرده و متصرف بودند و صاحبان عرصه حاضر به تصدیق اعیانی آنها نبودند به تصویب رسید و به موجب آن هیاتی مرکب از دو نفر از قضات حوزه قضایی همان محل به تعیین وزیر دادگستری و نیز رئیس اداره ثبت محل تشکیل می گردید. این هیأت به اختلاف موجود ب. ت. ب. اوضاع و احوال و استطاعت هر یک از طرفین، به طور کدخدامنشی رسیدگی و رأی مقتضی صادر می نمود. هیأت مذکور بر حسب مورد می توانست رأی به پرداخت بهای اعیان و یا رأی به خلع ید متصرف دهد. رأی هیأت قطعی بود و از طریق دادگاه به اجراء در می آمد. البته صاحبان اعیان برای مدت یک سال از تاریخ اجرای قانون می توانستند تقاضای خ. ر. ب. اداره ثبت محل تسلیم کنند. مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ الحاقی به قانون ثبت در سالیان بعد در دو نوبت، نخست در سال ۱۳۶۵ و سپس در سال ۱۳۷۰ به طور اساسی اصلاح شده است. دلیل اصلاحات مزبور را بیشتر باید در نقل و انتقال بسیاری از املاک بدون رعایت مقررات حقوق ثبت دانست. واقعیت این است که پس از پیروزی انقلاب اسلامی سال ۱۳۵۷، نقل و انتقال بسیاری از املاک به رغم مقررات قانون ثبت و آیین نامه آن با سند عادی انجام پذیرفته و علاوه بر آن بسیاری از تصرفات نیز به صورت مغایر و یا مخالف قانون صورت گرفته است. چنان که پاره ای از استادان حقوق ثبت گفته اند تنظیم اسناد رسمی برای این گونه املاک و اراضی به علل مختلف از جمله مهاجرت مالکین به خارج از کشور و نیز عدم رعایت مقررات میسر نبوده و در حالی که خریداران و یا متصرفان در این گونه املاک و اراضی مبادرت به احداث اعیان و یا در اراضی مزبور مبادرت به کشاورزی می نمودند بخش قابل توجهی از این دسته از خریداران و یا متصرفان فاقد مدارک مالکیت رسمی بودند و انتقالات از لحاظ مقررات اصلاحات ارضی هم به صورت رسمی امکان پذیر نبوده است. ا جعفری لنگرودی دکتر محمد جعفر ترمینولوژی حقوق همان منبع صفحه ۶۶ اعیانی در مقابل عرصه استعمال میشود و عرصه به زمین مملوک زمینی که متعلق به مالکی است گفته می شود و اعیانی اموال غیر منقول موجود در آن زمین را گویند. مانند خانه چاه قنات درختان استخر شنا و غیره استعمال کلمة اعیانی ها از اغلاط است. وضعیت موصوف باعث بروز مشکلات عدیده برای این دسته از خریداران و متصرفان می گردید که به طور عمده از عدم امکان صدور سند مالکیت نسبت به املاک و اراضی مورد تصرف نشأت می گرفت. سرانجام با الهام از مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ الحاقی به قانون ثبت که مدت آن نیز منقضی شده بود، قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت در تاریخ ۳۱ تیرماه ۱۳۶۵ تصویب گردید. قانون مزبور در تاریخ ۲۱ شهریور ماه ۱۳۷۰ بار دیگر اصلاح شد و در حال حاضر، قانون اصلاحی اخیر مبنای عمل ادارات ثبت در سراسر کشور است. گفتنی است که مهلت ثبت نام متقاضیان استفاده از مزایای قانون مزبور نخستین بار به موجب تبصره ۳ ماده واحده قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبت .... مصوب ۲۵ اردیبهشت ماه ۱۳۷۳ تمدید گردیده که در آن آمده است مهلت مذکور در تبصره ۲ ماده ۷ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ اسناد و املاک مصوب ۱۳۶۵/۴/۳۱ و الحاق موادی به آن مصوب ۱۳۷۰/۶/۲۱ به مدت ۲ سال دیگر از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون تمدید می شود. گفته شد که مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی در تاریخ ۲۱ شهریور ماه ۱۳۷۰ بار دیگر اصلاح و موادی به آن الحاق شده و چون قانون اصلاحی اخیر در حال حاضر مبنای عمل ادارات ثبت در سراسر کشور است بنابراین از مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۷ الحاقی ۱۳۵۱ و اصلاحی ۱۳۶۵ می گذریم و به مقررات مواد مذکور اصلاحی ۱۳۷۰ می پردازیم. اما پیش از این مهم، لازم است به ماده ۱۳ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ اشاره شود که می گوید هر گونه دخل و تصرف و تجاوز به اراضی شهری متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداری ها و یا احداث هر گونه بنا بدون پروانه مجاز و یا هر گونه نقل و انتقال به موجب اسناد عادی یا رسمی و تفکیک و افراز اراضی مزبور و یا هر گونه عملی بر خلاف این قانون جرم شناخته میشود و با متجاوزین بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن مصوب ۱۳۶۵/۴۳۱ مجلس شورای اسلامی رفتار می شود.