دکترین
مبنای محاسبه سن ساختمان چیست؟
مبنای محاسبه سن ساختمان چیست؟
سن ساختمان
یکی از سردرگمی ها و اختلافات اساسی مابین خریداران و فروشندگان بر سر محاسبه سن ساختمان است تا جاییکه این موضوع به یکی از مباحث جدی در هنگام خرید و فروش ملک تبدیل شده است.چند نکته واضح در این خصوص وجود دارد که مبنای اختلافات است :
سن واقعی ساختمان
از نظر نویسنده این مقاله و اغلب کارشناسان،سن واقعی ساختمان با اولین پی ریزی و تشکیل فونداسیون آغاز میگردد و مبنای محاسبه آن تاریخ صدور جواز و یا پروانه ساختمانی است.
سن بهره برداری
از زمان نصب انشعابات و امکان سکونت در آپارتمان آغاز میگردد.و معمولاً مبنای محاسبه آن تاریخ نصب کنتورهاست.
سن سندی
از زمان تهیه اسناد شامل پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و سند قطعی ملک محاسبه میشود.
هر کدام از این مقاطع سنی چه کاربردی دارد:
با توجه به اینکه عمر مفید ساختمان در ایران حدود ۳۰ سال است
محاسبه سن ساختمان کمک موثری به تصمیم گیری در مورد خرید آن میکند علاوه بر این بانکها و موسسات مالی محدودیت هایی را برای پرداخت وام و تسهیلات بانکی به ساختمان های دارای عمر بیش از ۲۰ سال و در پاره ای از موارد ۱۲ سال در نظر گرفته اند.
سن واقعی ساختمان (تاریخ اخذ جواز ساختمان) معمولا مورد توجه بانکها و موسسات است و مبنای محاسبه عمر ساختمان از منظر آنهاست.
سن بهره برداری و سن سندی ساختمان عموماً مبنایی برای قیمت گذاری و اعلام مالکین به خریداران است موضوعی که خریداران باید توجه داشته باشند درخواست کپی پروانه ساختمانی و یا بررسی تاریخ آن است تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات و یا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد .برای کسب اطلاعات بیشتر فایل صوتی زیر را دانلود و گوش کنید.
وحید سرحسابی
#عمر-ساختمان
:
نحوه تعیین عمر مفید ساختمان :
تعیین عمر مفید ساختمان یکی از چالش ها ، مشکل ترین و پرابهام ترین موضوع کارشناسی جهت انجام قرار کارشناسی رشته ساختمان می باشد.
توضیح ، تشریح کامل وجامع این موضوع احتیاج مبرم به چندین مقاله دارد ،
ولی بطور کلی ومجمل تعدادی از عوامل موثر و اساسی به شرح ذیل تقدیم
می گردد :
1. بررسی اسناد ومدارک مرتبط و موجود از ملک مورد نظر ، منطقه جغرافیایی و موقعیت ملک در طرح جامع تفصیلی ، ازجمله آن مدارک ومستندات ( ثبتی ، شهرداری از قبیل پروانه وپایان کار ساختمان و ملحقات آن ، عوارض نوسازی ومفاصاحساب شهرداری ، بررسی قبوض مهم ....)
2.نوع سازه
3.نوع و کیفیت مصالح بکارگیری شده در ساخت ملک
( پارامتر وعامل بسیار مهم ، حساس و تعیین کننده که توام با چندین آزمایش تخصصی میباشد)
4.نوع و نحوه اتصالات سازه و ساختمان
ساختمان بنایی با کلاف ،بدون کلاف، بتنی ، فلزی ، ترکیبی و ....
5.نوع سقف اجراشده
6.طراحی معماری
7.طراحی نما
8.نحوه اجرای تاسیسات ومکانیکال و متریال استفاده شده در اجرای ان و کیفیت متریال
9.سیستم سازه یی و باربر سازه و در صورت وجود باربری جانبی
10.نوع استفاده از مصالح
(مقوله یی مهم: ممکن است مصالح استاندارد به روش ناصحیح بکارگیری شده باشد که بعضآ بسیار مشهود خواهد بود)
11.فرسودگی ساختمان ، نوع ونحوه فرسودگی آن
12.ترکهای موجود در ساختمان و نوع ونحوه ترکهای موجود
13.نوع و سطح کیفی مصالح درب و پنجره و یراق آلات مورد استفاده در آن
14.زمان نصب کنتورهای آب ، برق ، گاز در صورت نصب بودن و استعلام از ادارات مربوطه وبررسی قبوض مربوطه
15.نوع سیستم گرمایش و سرمایش ملک
(مرکزی ، چیلر ، پکیج ، آبگرمکن دیواری، آبگرمکن مخزنی و ....)
16.چیدمان معماری داخلی ساختمان
17. نحوه ، نوع و میزان خوردگی مصالح اصلی و غالب ساختمان
و ........
#عمر_مفید_ساختمان
:
تعیین عمر ساختمان
عمر ساختمان و مقوله های مرتبط با آن یکی از مشکل ترین و پرابهام ترین شرایط واظهارنظرهای کارشناسی جهت کارشناسان رشته ساختمان دراین رابطه می باشد:
درماده ۱۳قانون تملک آپارتمان ها سه شرط پایان رسیدن عمرساختمان ؛فرسودگی کلی ، بیم خطریاضرر مالی جهت بازسازی(تجدیدبنا) ذکر شده ،که هرسه شرط باحرف "و" ازهم جدا شده اند
توضیح در این خصوص احتیاج به مقالات جامعی توسط اهل فن دارد ،
ولی جهت یادآوری ؛چند مورد اصلی که در نتیجه گیری کارشناسان موثر است به شرح ذیل می باشد :
1.وجود مستندات موجود از ملک مورد نظر و منطقه واقع شده در آن و موقعیت ملک در بافت واقع شده در آن
(مدارک ثبتی، مدارک شهرداری از قبیل پروانه ساختمان و قبض برق تاریخ نصب کنتور آن ، ملحقات آن و مدارک شهرسازی منطقه ....)
2.نوع سازه
3.نوع و کیفیت مصالح بکارگیری شده در ساخت ملک
(گزینه بسیار حساس و تعیین کننده که توام با چندین آزمایش تخصصی میباشد)
4.نوع و نحوه اتصالات سازه و ساختمان
ساختمان بنایی با کلاف ،بدون کلاف، بتنی ، فلزی ، ترکیبی و ....
5.نوع سقف
6.طراحی معماری
7.طراحی نما
8.نحوه اجرای تاسیسات و متریال استفاده شده در اجرای ان و کیفیت متریال
9.سیستم سازه یی و باربری سازه و در صورت وجود باربری جانبی
10.نوع استفاده از مصالح
(مقوله یی مهم: ممکن است متریال استاندارد به روش ناصحیح بکارگیری شده باشد که بسیار دیده میشود)
11.فرسودگی ساختمان و نوع فرسودگی آن
12.ترکهای موجود در ساختمان و نوع ترکهای موجود
13.نوع و سطح کیفی متریال درب و پنجره و یراق آلات مورد استفاده در آن
14.زمان نصب کنتورهای آب ، برق ، گاز در صورت نصب بودن و استعلام از ادارات مربوطه
15.نوع سیستم گرمایش و سرمایش ملک(سیستم سرمایش وگرمایش و انشعابات و.)
(مرکزی ، چیلر ، پکیج ، آبگرمکن دیواری، آبگرمکن مخزنی و ....)
16.چیدمان معماری داخلی ساختمان
17.میزان خوردگی مصالح اصلی و متریال غالب ساختمان
و ........
پیشنهاد می شود کارشناسان بسیار متبحر ، باتجربه ، مجرب طراحی و محاسباتی و، اجرایی وتاسیساتی عمر ساختمان را تعریف جامع و فراگیر نمایند
علی ایحال تا آن روز که عمر ساختمان تعریف جامع وفراگیر شود؛
این امر بسیار زیاد احتیاج به قوه تشخیص صحیح کارشناسان و قضاوت مهندسی آنان درپرونده های ارجاعی اینگونه پرونده ها باتوجه به ملاک ها ومعیارهای کلی مذکور دارد.
#عمر_مفید_ساختمان
جدول کاهش ارزش بنانسبت به عمربنا
#جدول_عمر_بنا
:
تعیین عمر ساختمان
عمر ساختمان و مقوله های مرتبط با آن یکی از مشکل ترین و پرابهام ترین شرایط واظهارنظرهای کارشناسی جهت کارشناسان رشته ساختمان دراین رابطه می باشد:
درماده ۱۳قانون تملک آپارتمان ها سه شرط پایان رسیدن عمرساختمان ؛فرسودگی کلی ، بیم خطریاضرر مالی جهت بازسازی(تجدیدبنا) ذکر شده ،که هرسه شرط باحرف "و" ازهم جدا شده اند
توضیح در این خصوص احتیاج به مقالات جامعی توسط اهل فن دارد ،
ولی جهت یادآوری ؛چند مورد اصلی که در نتیجه گیری کارشناسان موثر است به شرح ذیل می باشد :
1.وجود مستندات موجود از ملک مورد نظر و منطقه واقع شده در آن و موقعیت ملک در بافت واقع شده در آن
(مدارک ثبتی، مدارک شهرداری از قبیل پروانه ساختمان و قبض برق تاریخ نصب کنتور آن ، ملحقات آن و مدارک شهرسازی منطقه ....)
2.نوع سازه
3.نوع و کیفیت مصالح بکارگیری شده در ساخت ملک
(گزینه بسیار حساس و تعیین کننده که توام با چندین آزمایش تخصصی میباشد)
4.نوع و نحوه اتصالات سازه و ساختمان
ساختمان بنایی با کلاف ،بدون کلاف، بتنی ، فلزی ، ترکیبی و ....
5.نوع سقف
6.طراحی معماری
7.طراحی نما
8.نحوه اجرای تاسیسات و متریال استفاده شده در اجرای ان و کیفیت متریال
9.سیستم سازه یی و باربری سازه و در صورت وجود باربری جانبی
10.نوع استفاده از مصالح
(مقوله یی مهم: ممکن است متریال استاندارد به روش ناصحیح بکارگیری شده باشد که بسیار دیده میشود)
11.فرسودگی ساختمان و نوع فرسودگی آن
12.ترکهای موجود در ساختمان و نوع ترکهای موجود
13.نوع و سطح کیفی متریال درب و پنجره و یراق آلات مورد استفاده در آن
14.زمان نصب کنتورهای آب ، برق ، گاز در صورت نصب بودن و استعلام از ادارات مربوطه
15.نوع سیستم گرمایش و سرمایش ملک(سیستم سرمایش وگرمایش و انشعابات و.)
(مرکزی ، چیلر ، پکیج ، آبگرمکن دیواری، آبگرمکن مخزنی و ....)
16.چیدمان معماری داخلی ساختمان
17.میزان خوردگی مصالح اصلی و متریال غالب ساختمان
و ........
پیشنهاد می شود کارشناسان بسیار متبحر ، باتجربه ، مجرب طراحی و محاسباتی و، اجرایی وتاسیساتی عمر ساختمان را تعریف جامع و فراگیر نمایند
علی ایحال تا آن روز که عمر ساختمان تعریف جامع وفراگیر شود؛
این امر بسیار زیاد احتیاج به قوه تشخیص صحیح کارشناسان و قضاوت مهندسی آنان درپرونده های ارجاعی اینگونه پرونده ها باتوجه به ملاک ها ومعیارهای کلی مذکور دارد.
#عمر_مفید_ساختمان
#مصالح_استاندارد
طول عمر هر سازه به نوع سازه و مصالح به کار رفته در آن مرتبط است.
هر چه اینگونه استانداردها بیشتر مورد توجه سازندگان مسکن قرار گیرد، علاوه بر افزایش طول عمر بنا، نگهداری از این واحدها برای مصرف‌کننده سهل‌تر است و با هزینه کمتری صورت می‌گیرد.
▪به عبارت بهتر؛ بهره‌گیری از مصالح نامرغوب ساختمانی در ساخت واحدهای شهری، یعنی به هدر دادن هنگفت سرمایه‌های ارزشمند ملی.
▪لیکن با وجود وضع قوانین، استانداردهای ملی و مقررات ملی ساختمان، همچنان احداث ساختمان‌هایی فاقد استانداردهای اولیه ساخت‌وساز به‌ویژه از نقطه نظر به‌کارگیری و استفاده از مصالح استاندارد و مرغوب رو به گسترش است.
▪قابل ذکر است که توصیه جدی صاحب‌نظران این است که دولت با اهرم‌های قانونی که در دست دارد، در بخش ساخت‌وساز با هرگونه سهل‌انگاری و تخلف در اجرای اصول و قوانین وضع شده برخورد جدی داشته و فعالیت افراد متخلف را در این زمینه متوقف سازد.
▪در این خصوص سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در مهرماه 1395 اقدام به عقد تفاهم‌نامه همکاری اداره کل استاندارد استان تهران نمود و با تشکیل کمیته استاندارد، اقدام به برگزاری جلسات و دوره‌های آموزشی در ارتباط با تیرچه‌های پاشنه بتنی استاندارد و بتن آماده استاندارد و ارائه گزارش‌ها و ابلاغیه‌هایی به طراحان، مجریان و ناظران نمود.
▪قابل‌ذکر است که بر اساس اطلاعات ارائه شده در سایت سازمان استان تهران، تا آبان ماه 1395 تعداد 94 فرآورده و تجهیز مشمول استاندارد اجباری در حوزه صنعت ساختمان بوده است (فهرست پیوست) که با توجه پیشرفت های کاری اطلاع رسانی شده توسط کمیته استاندارد، لازم است این کمیته با همت مضاعف نسبت به فراهم نمودن بستر مناسب و ظرفیت‌سازی برای مصالح استاندارد اقدام نماید.
▪در هر صورت با توجه به گستردگی و تنوع مصالح استاندارد، فرا رشته‌ای و فرا سازمانی بودن مباحث مرتبط با آن و همچنین عدم اجرای قانون #مجریان_ذیصلاح به‌عنوان کنترل‌کنندگان اصلی #مصالح_استاندارد در محل مصرف به‌منظور افزایش توانمندی‌های کمیته استاندارد پیشنهاد میگردد:
1- افزایش سطح تعاملات بین سازمانی و حضور نمایندگانی از شهرداری (به‌عنوان مرجع صدور و کنترل ساختمان) علاوه بر نمایندگان سازمان ملی استاندارد و سازمان نظام مهندسی ساختمان.
2- توجه به استانداردهای قابل طرح در سایر رشته‌ای تخصصی (نظیر معماری، مکانیک و برق) و دعوت از نمایندگان انجمن‌های مرتبط و همچنین اعضای سایر رشته‌های تخصصی سازمان (و نه‌فقط رشته عمران) به حضور و همکاری در این کمیته.
3- نکته مهم آنکه #مجریان_ذیصلاح مؤثرین رکن افزایش کیفیت ساخت‌وساز و طبق قانون مسئول جلوگیری از ورود هرگونه مصالح، فرآورده‌ها و تجهیزات ساختمانی غیراستاندارد به کارگاه‌های ساختمانی هستند؛ در حال حاضر شرایط به‌گونه‌ای است که بدون جلب همکاری و تعامل سازنده با سایر متولیان حوزه ساخت‌وساز و در رأس آن‌ها شهرداری، کسب نتیجه مطلوب در اجرای این قانون بسیار مهم، دشوار و زمان‌بر است و با طول #عمر_مدیریت_سازمانی سازگاری ندارد!
منبع: کانال همراه ناظر
آیا امکان بازداشت سرقفلی و فروش آن از طریق مزایده مقدور است؟
پاسخ :
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه
1- با توجه به ماده118 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب1379، با مرتفع شدن موجبات تأمین با صدور حکم قطعی علیه خواهان یا استرداد دعوی یا دادخواست از تأمین رفع اثر میشود و با توجه به اینکه هدف از تأمین خواسته اطمینان خواهان (محکومٌ‌له) از دسترسی به مال محکومٌعلیه در مرحله اجرای حکم است لذا تقسیط محکومٌ‌به موجب رفع اثر از تأمین نمی‌شود به ویژه اینکه در مرحله تأمین خواسته مستثنیات دین نیز تأمین و توقیف نمی‌شود.
2- بازداشت سرقفلی جهت استیفای طلب با توجه به ماده62 اصلاحی آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1355 وزیر دادگستری با اصلاحات بعدی بلااشکال است و
مزایده و فروش آن با رضایت مالک یا در مواردی که مستأجر حق انتقال به غیر دارد فاقد منع قانونی است.
توجهاً به ماده51 قانون اجرای احکام مدنی از حق سرقفلی به میزان محکومٌ‌به و هزینه‌های اجرایی بازداشت و فروخته میشود و برنده مزایده باید تمامی وجوه مبلغ فروش را تأدیه کند و دایره اجراء پس از پرداخت محکومٌ‌به و کسر هزینه‌های اجرایی در صورتی‌که باقی‌مانده‌ای باشد آن را به محکومٌعلیه مسترد میکند.
نظریه شماره7111/7 مورخ 13/11/1388
کانال سرقفلی- استاد زینالی
#بازداشت_سرقفلی
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.