مطابق با قانون شوراها و شهرداری ها باید عوارض را با رعایت سیاست های عمومی دولت تعیین کنند

مطابق با قانون شوراها و شهرداري ها بايد عوارض را با رعايت سياست هاي عمومي دولت تعيين كنند وزارت كشور حسب بخشنامه های ۳/۲۴۱۵۰ مورخ۳۰/۱۱/۱۳۶۹ و ٣٤/١/١٠٧٤٠ مورخ ٤/٦/١٣٧١ سياست هايي جهت اخذ عوارض براي شهرداري ها تعيين كرده است يكي از بندهاي ان عوارض به روز بعد از كميسيون ماده ١٠٠ است كه جهت ابطال ان به دفعات شكايت شده اما موفق به ابطال ان نشده اند و اولين و مهم ترين راي ، راي شماره ٥٨٧ مورخ ٢٥/١١/١٣٨٣ مي باشد اراي متعددي هم در اين خصوص صادر شده و موجود است . بنابراين در اينكه عوارض بعد از كميسيون ماده ١٠٠ بايستي به روز محاسبه و اخذ گردد هيچ شكي وجود ندارد بسياري از شهرداريها جهت جلوگيري از تخلف در ساخت و ساز ، عوارض بعد از كميسيون ماده ١٠٠ را چند برابر صدور پروانه اخذ ميكنند كه اين موضوع توسط ديوان ابطال شده است. #کمیسیون_ماده_صد_شهرداری جریمه های کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و نکات حائز اهمیت در این زمینه؛ 1⃣ حداقل یک دوم و حداکثر ۳ برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه : در اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی 2⃣ حداقل ۲ برابر و حداکثر ۴ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده : در مورد اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری 3⃣ حداقل ۱ برابر و حداکثر ۲ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد : در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن 4⃣ به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد هرکدام که مبلغ آن بیشتر است : در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد. منبع کانال جواز ساخت #کمیسیون_ماده_صد معيارهاي نه گانه مدل تعالي سازماني (EFQM) سازمان ها جهت خود ارزيابي و سنجش خود با ديگر سازمان ها نيازمند ابزاري ويژه و مناسب و داراي ساختار مديريتي ميباشند که مدل هاي تعالي داراي اين ويژگي است. اين مدل داراي نه معيار است پنج معيار توانمند ساز ها: رهبري ، خط مشي و استراتژي ، کارکنان، مشارکت ها و منابع ، فرآيند ها و چهار معيار نتايج: نتايج مشتريان، نتايج کارکنان، نتايج جامعه و نتايج کليدي عملکرد معيارهاي توانمندساز. آن چه را که يک سازمان انجام ميدهد پوشش ميدهند و عواملي هستند که سازمان را براي رسيدن به نتايج عالي توانمند مي سازد و معيارهاي نتايج ، نتايجي هستند که يک سازمان بدست مي آورد و بيان کننده دستاورد هاي حاصل از اجراي مناسب توانمندساز ها هستند. معيار يک: رهبري ( Leadership ) رهبران متعالي آرمان و ماموريت سازمان را تدوين و دستيابي به آنها را تسهيل مي کنند آن ها ارزش ها و سيستم هاي مورد نظر براي موفقيت پايدار سازمان را ايجاد کرده و با عمل و رفتار مناسب خود آنها را به اجرا در مي آورند در دوران تغيير و تحولات سازمان، ثبات در مقاصد دارند و هر کجا که لازم باشد قادر هستند جهت گيري سازمان را متحول ساخته و کارکنان را به پيروي آن ترغيب کنند. معيار دو: خط مشي و استراتژي ( Policy & Strategy ) سازمانهاي متعالي ماموريت و آرمان خود را از طريق ايجاد و تدوين يک استراتژي و متمرکز بر منافع ذينفعان و با در نظر گرفتن بازار و بخشي که در آن فعاليت مي کنند به اجرا در مي آورند. خط مشي ها، برنامه ها، اهداف و فرآيندها به منظور تحقق استراتژي ها تدوين و جاري مي شوند. معيار سه: کارکنان ( People ) سازمانهاي متعالي تمامي توان بالقوه کارکنان خود را در سطوح فردي، تيمي و سازماني اداره کرده توسعه بخشيده و از آن بهره مي گيرند. آن ها عدالت و برابري را ترويج کرده، کارکنان را در امور مشارکت داده و به آنان تفويض اختيار ميکنند؛ اين سازمانذها به گونه اي به کارکنان خود توجه کرده، ارتباط برقرار ساخته و آن ها را مورد تشويق و تقدير قرار ميدهند که در آنها انگيزه و تعهد براي استفاده از مهارت و دانش شان در جهت منافع سازماني ايجاد شود. معيار چهار: شرکاي تجاري و منافع ( Partnership & Resources ) سازمان هاي متعالي مشارکت ها و همکاري هاي تجاري بيروني، تامين کنندگان و منابع داخلي خود را به منظور پشتيباني از خط مشي و استراتژي و اجراي اثر بخش فرآيندهايشان برنامه هايشان برنامه ريزي و مديريت مي کنند. معيار پنج: فرآيندها ( Processes ) سازمان هاي متعالي فرآيند هاي خود را به منظور کسب رضايت کامل و ايجاد ارزش فزاينده براي مشتريان و ساير ذينفعان طراحي نموده، مديريت کرده و بهبود مي بخشند. معيار شش: نتايج مشتريان ( Cus Results ) سازمانهاي متعالي به طور فراگير نتايج مهم مرتبط با مشتريان خود را اندازه گيري کرده و به آنها دست مييابند؛ در اينجا مشخص ميگردد که سازمان در ارتباط با مشتريان بيروني خود چه نتايجي بدست مي آورد. معيار هفت: نتايج کارکنان ( People Results ) سازمان هاي متعالي به طور فراگير نتايج مهم مرتبط با کارکنان خود را اندازه گيري کرده و به آنها دست مييابند؛ در اينجا مشخص ميگردد که سازمان در ارتباط با منابع انساني خود چه نتايجي بدست مي آورد. معيار هشت: نتايج جامعه ( Society Results ) سازمان هاي متعالي به طور فراگير نتايج مهم مرتبط با جامعه را اندازه گيري کرده و به آنها دست مي يابند، در اينجا مشخص ميگردد که سازمان در ارتباط با جامعه محلي، ملي و بين المللي چه نتايجي بدست مي آورد. معيار نه: نتايج کليدي عملکرد ( Key Performance Results ) سازمان هاي متعالي به طور فراگير نتايج مهم مرتبط با عناصر اصلي خط مشي و استراتژي را اندازه گيري کرده و به آن ها دست مي يابند، در اينجا مشخص ميگردد که سازمان در ارتباط با عملکرد برنامه ريزي شده خود چه نتايجي بدست مي آورد. منبع آکادمی مدیریت حرفه ای #مدیریتی_اخلاقی مقایسه عوامل منجر به آتش سوزی و انفجار در ساختمانهای دارای لوله کشی گاز #گروه_صمت #تاسیسان_ساختمان #گاز #تاسیسات #عمومی فرق فاینانس و ریفاینانس در تامين مالی: بانک ها با استفاده از منابع شعب خارج از کشور و منابع بانک های خارجی اقدام به پرداخت تسهیلات ارزی کوتاه‌مدت در قالب خطوط اعتباری، ریفاینانس می‌نمایند. با توجه به اینکه نرخ سود این گونه تسهیلات نسبت به سود تسهیلات ریالی بسیار کم می‌باشد، کمک موثری برای واردکنندگان جهت کاهش هزینه های تمام شده کالا خواهد بود. مدت استفاده از تسهیلات کوتاه مدت حداکثر یک سال از زمان معامله اسناد می باشد. تسهیلات ریفاینانس به صورت (سه، شش و نه ماهه) نیز قابل استفاده است، مشروط بر اینکه خط اعتباری خاص با شرایط زمانی زیر یکسال در بانک عامل وجواشته باشد. 1- حداکثر مدت جهت اعطای تسهیلات ریفاینانس تا یکسال و برای فاینانس بیش از یکسال می‌باشد. 2- باز پرداخت تسهیلات به بانکهای خارجی در ریفاینانس توسط بانکهای تجاری و در فاینانس توسط بانک مرکزی تضمین شده است. 3- از تسهیلات فاینانس برای خرید و احداث پروژه‌های سرمایه‌ای و تجهیزات، ماشین‌آلات خطوط تولیدی و خدمات اعم از نصب و راه اندازی، آموزش و دانش فنی استفاده می‌گردد در حالیکه از تسهیلات ریفاینانس برای ورود کالاهای خاصی است که بانک تعیین می‌کند استفاده می‌شود. 4- استفاده کنندگان از تسهیلات فاینانس شامل اشخاص حقیقی، اشخاص حقوقی، وزارتخانه‌ها، سازمانها و شرکتهای دولتی می‌باشند، اما در تسهیلات ریفاینانس علاوه بر اشخاص حقیقی و حقوقی، شرکتها و سازمانهای وابسته به دولت، چنانچه از منابع بودجه عمومی کشور به طور کلی و یا برای ثبت سفارش خاصی استفاده نمی نمایند، مشمول استفاده از این تسهیلات خواهند بود. #فاینانس ماترك: مالي كه با فوت مالك آن و بحكم قانون به وارث تعلق گيرد. مالك: صاحب ملك، صاحب مال غيرمنقول، صاحب اراضي، صاحب سرمايه در عقد مضاربه. مالكيت: حق استعمال و بهره‌برداري و انتقال يك چيز به هر صورت مگر در مواردي كه قانون استثنا كرده باشد. مايملك: قسمت مثبت از دارايي شخص را گويند. مباحات: اموالي كه ملك اشخاص حقيقي يا حقوقي نباشد. مبيع: عين موجود در خارج يا عين كلي در ذمه كه بعنوان عوض و به انتظار دريافت عوض معلوم به طرف تمليك مي‌شود. متصالح: قبول‌كننده را در عقد صلح گويند. متهم: كسي كه فاعل جرم تلقي شده ولي هنوز انتساب جرم به او محرز نشده است. مجرم: كسي كه مرتكب جنايت يا جنحه يا خلاف مي‌شود. مجنون: كسي كه فاقد تشخيص نفع و ضرر و حسن و قبح است. محجور:‌ كسي كه فاقد عقل و يا رشد و يا كبر باشد. محكوم: كسي كه به حكم كيفري يا مدني يا اداري محكوم شده است. محکوم به: موضوع حکم صادر شده. محکوم علیه: کسی که حکم علیه او صادر شده است. محکوم له: کسی که حک به نفع او صادر شده است. محل اقامت: محلي كه شخص در آنجا سكونت داشته و مركز مهم امور او نيز در آنجا باشد. مديون: كسي كه بر ذمه او تعهدي به نفع غير وجود دارد. مستشار: عضو محاكم عالي. مستغلات: اموال غير منقولي كه مورد بهره‌برداري به توسط مالك آنها است. مشتري: كسي كه در عقد بيع قبول عقد مي‌كند و عوض مي‌دهد. مصالح: كسي كه در عقد صلح ايجاب از ناحيه اوست. معاوضه: عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين مالي مي‌دهد به عوض مال ديگر كه از طرف ديگر اخذ مي‌كند. معوض: در عقد معوض مالي كه از طرف ايجاب كننده داده مي‌شود معوض نام دارد. ملكيت: رابطه‌اي است حقوقي بين شخص و چيز مادي. موجر: در اجارة اشياء صاحب عين مال مورد اجاره را گويند. موصي: كسي را گويند كه طي وصيت تمليكي مال يا منفعتي از مال خود را براي زمان پس از مرگش به ديگري تمليك می کند منبع لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، انتشارات گنج دانش، چاپ شانزدهم، تهران، 1385. #اصطلاحات_حقوقی نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت فرمول پیشنهادی آقای مهندس کریمیان برای محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت : H=T * ((B-KA)/2) ▪حق کسب و پیشه و تجارت (H) ▪مدت زمان اجاره (T) ▪اجاره اولیه مغازه (A) ▪اجاره فعلی مغازه (B) ▪ضریب تورمی افزایش اجاره (K) ( شاخص فعلی به شاخص زمان اولیه) با اعمال ضریب K ، اثر افزایش اجاره ناشی از تورم خنثی می شود . مثال : اگر اجاره ماهانه مغازه ای در ابتدا مثلا 10000 تومان بوده و مستاجر پس از اجاره آن و شهرت کسب و فعالیت و افزایش پاخور مغازه اجاره آن پس از 5 سال به ماهیانه 50000 تومان رسید (متقاضی داشت) این افزایش اعتبار از 10000 تومان به 50000 تومان ناشی از فعالیت مستاجر بوده است . البته افزایش ناشی بر اساس تورم سالیانه را باید از دل آن بیرون کشید . مثلا اگر سالی 15% افزایش نرخ تورم باشد ، پس از 5 سال ، اجاره باید از 10000 تومان به 17500 تومان می رسید و رسیدن به 50000 تومان (40000-17500=22500) ناشی از زحمت مستاجر می باشد که باعث افزایش اعتبار مغازه گردیده است . منبع کارشناسان ساختمان #سرقفلی_حق_کسب_پیشه نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت فرمول پیشنهادی برای محاسبه میزان حق کسب و پیشه و تجارت از " کتاب همراه کارشناس " جناب مهندس شاهرخ ابراهیمی قاجار برای محاسبه میزان حق کسب و پیشه و تجارت ، فرمول تجربی زیر پیشنهاد میشود: H = { P - a*S } * Z*T*t تعریف هر یک از اجزاء فرمول فوق به شرح زیر میباشند : حق کسب و پیشه (H) سود خالص سالانه (P) = میزان سود خالص که از دفاتر واقع يا اعلام شده به اداره دارائی یا تخمین توسط کارشناسی با در نظر گرفتن سرمایه ثابت و در گردش بدست میاید. درصدی سود سالانه ی متعارف سرمایه گذاری (a) : حدود 20% یا با توجه به شرایط روز می تواند توسط کارشناس تخمین زده یا فرض شود . سرمایه( S) = سرمایه در گردشی + سرمایه ثابت + سرقفلی به قیمت روز + ارزش مجوز کسب مورد نظر و غیره ضریب شغلی (Z) این ضریب که بسته به نوع شغل و آسیب پذیری آن (از لحاط درآمد) نسبت به نظر جامعه دارد و بین 0.1 برای کسب هائی که مردم ارتباط روزانه با آن دارند ) الی 0.2 (برای کسب هائی که مردم ارتباط روزانه با آن ندارند) پیشنهاد میشود. ( در جدول ضمیمه کتاب ضرایب مختلقی یرای مثال هائی از چند فعالیت کسبی پیشنهاد شده است.) شغل های خیلی حساس= 0.1 با وابستگی متوسط= 0.15 با وابستگی کم = 0.2 شغلهای خدماتی= 0.1 تا 0.2 زمان به سال ( T ) مدت زمانی که موفقیت کسبی فعلی در محل کسب تا زمان ارزیابی وجود داشته است. ضریب زمان (t) ضریب کاهنده ای که اثر گذشت زمان را در ایجاد حق کسب و پیشه تعدیل می نماید . تا 4 سال 1 تا 6 سال 0.9 تا 8 سال 0.8 تا 11 سال 0.7 تا 14 سال 0.6 تا 17 سال 0.5 تا 20 سال 0.45 تا 25 سال 0.4 بیش از 25 سال 0.36 (در بعضی از موارد مغازه ها بدون پرداخت مبلغی بعنوان "سرقفلی" به اجاره واگذار میشوند که در نتیجه اجاره ماهانه مطالبه شده برای آنها خیلی زیادتر از اجاره بهای معمول مغازه های مشابهی است که مبلغی به عنوان حق سرقفلی برای آنها پرداخت شده است . لذا در این شرایط، میتوان در فرمول بالا به جای "سود سالانه سرمایه S " , مبلغ "هزینه مورد نیاز برای انجام کسب شامل اجاره بهای سالانه" را بجای ملاک برای محاسبه حق کسب و پیشه قرار داد. ضمناً در این روش پیشنهادی، اجاره سالانه مغازه ای که بدون پرداخت سرقفلی به اجاره واگذار میشود معادل 8 تا 12 درصد و بصور متوسط 10% ارزش روز حق سرقفلی ، برای محاسبه آن در نظر گرفت . منبع اطلاعات کارشناسی و کارشناسان ساختمان #سرقفلی_حق_کسب_پیشه یک سوال زمین موات که توسط دولت به کارخانه ایی واگذارشده چگونه دارای ارزشگذاری می شود؟؟ ده سال پیش زمین موات ۵۰۰ هکتار رایگان به شرکتی داده شده وکارخانه احداث کرده است .وقتی کارخانه را میفروشد ارزیابی عرصه ای که رایگان تحویل گرفته به چه صورتی خواهد بود . البته اگر زمین دولتی واز اراضی منابع طبیعی باشد در فروش کارخانه به چه نحو باید عرصه ارزیابی شود .؟ هرچند ملک رایگان داده شده، مطمئنا در قرارداد واگذاری شروطی وجود دارد مانند زمان بهره برداری و نوع آن و شرائط فسخ و ترتیبات بعد از انقضاء مدت و غیره مالک اعیانی کارخانه طبق قرارداد دارای حق احداث بنا و بهره برداری از عرصه است که با توجه به آن شروطی که عرض کردم حقوق مکتسبه تعیین ارزش میشود عرصه برحسب قرارداد ۹۹ساله معمولا به صورت حقوقی نه شخصی به شرکتی که دارای شماره ثبت حقوقی از اداره ثبت میباشد واگذار میشود درفروش ان به شخص حقیقی به نظرم امکان پذیر نیست ولی به شرکت حقوقی خریدار قابل انتقال وارزش ان درحد مقبولیت وحقوق مکتسبه است نه ارزش گذاری قبمت عرصه؛ پرونده ایی حدودا ۴سال پیش یکی از همکاران داشت ارزش گذاری حقوق مکتسبه را مبادرت نمود. سازمان منابع طبیعی زمین رابرای استفاده غیرکشاورزی بصورت اجاره ای با نرخ بین ۲۰درصدتا۱۰۰درصدنرخ معمول به متقاضی اجاره میدهد و معمولا پس از ده سال متقاضی درخواست سندمیکند و سند با قید کاربری مربوطه برای زمین بنام متفاضی صادر میگردد. از 5سال پیش اجاره 99ساله بسته شده و سندصادر نمیگردد. ضمنا عرصه موات و منابع طبیعی ،چون طبق اصل 45 قانون اساسی و همچنین ماده 26 قانون مدنی، غیر قابل معامله هستند، تقویم آنها هم موضوعیت نخواهد داشت . مگر آنکه بفرمائید خواسته متقاضی، تقویم کارخانه بدون در نظر گرفتن قیمت عرصه است که در این صورت با دو فرض مواجه خواهد شد: 1- سازمان متولی اداره اراضی موات (زمین شهری) و منابع طبیعی (سازمان جنگلها) احداث کارخانه را غاصبانه و غیر قانونی تلقی می کنند. 2- سازمانهای یاد شده، تصرف آن و احداث کارخانه را مجاز می شمرند و قصد خلع ید از سازنده کارخانه را ندارند. (اعم از اینکه در ابتدا به او مجوز ساخت داده باشند یا اکنون بنای اعطای مجوز را داشته باشند) در حالت اول ، چون تصرف غاصبانه است ، هیچ قیمتی برای زمین متصور نخواهد بود. اما در حالت دوم، به نسبت شرایط قرارداد یا تنفیذ ثانوی (که حدود اختیار مستاجر یا متصرف را تعریف کرده باشد)، تقویم متغیر خواهد بود بود.