معانی تسهیم . تفکیک . تقسیم و افراز

معانی تسهیم . تفکیک . تقسیم و افراز 1⃣تسهیم : مشخص کردن سهم هریک از شرکاء در ملک مشاع . به صورت دانگ یا سهم یا متر 2⃣تفکیک : تبدیل کردن یک ملک به قطعات کوچکتر . صرف نظر از مشاع یا مفروز بودن 3⃣تقسیم : جدا کردن سهم ملکی هریک از شرکاء بعد از تفکیک . اختصاص دادن هر یک از قطعات تفکیکی به یک یا چند شریک مشخص. 4⃣ افراز : مجموعه عملیات تسهیم، تفکیک و تقسیم را گویند #تسهیم_تفکیک_تقسیم_افراز افراز و تفکیک: افراز و تفکیک از خصایص حقوق مالکانه است و پیشینه طولانی دارد ؛ این حق به تدریج و به دو دلیل محدود شد: نخست آنکه خودسری در تقسیم اراضی شهری منجر به توسعه ناموزون و لجام گسیخته شهر می شود و دیگر انکه دسترسی به معابر و شوارع و تامین خدمات برای قطعات تفکیکی با حق مطلق مالکان سازگاری ندارد. متقاضیان تفکیک ، بنابر این ، ناگزیر به رعایت ترتیبات و طرح درخواست به مراجع خاصی هستند که در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی سال ۱۳۹۰ پیش بینی شده است. درک این ماده نیازمند شناخت مفاهیم سه گانه تقسیم ، تفکیک و افراز است. بخش کردن مال میان شریکان اعم از منقول و غیر منقول تقسیم نامیده می شود و از این جهت اعم از افراز و تفکیک است ؛ دو واژه اخیر صرفا در مورد اموال غیر منقول و اراضی بکار می روند. تفاوت میان این دو ، علی رغم قرابت مفهومی، موجود و به این شرح بیان می شود: افراز فرع بر اشاعه است ؛ دو یا چند مالک به این وسیله رابطه شراکت در مال را به پایان می رسانند و هر یک سند شش دانگ دریافت می نمایند. تمیز حق از خصایص افراز است و به این سبب است که شریک، در صورت اعتراض به تصمیم رئیس ثبت دایر بر افراز ملک، می تواند به دادرس دادگاه مراجعه و دادخواهی نماید. افراز، غالبا ، مبتنی بر اجبار است و یک و یا چند تن از شرکا در مقابل دیگری و یا دیگران آن را مطرح می نماید افزون بر آن ، مرجع رسیدگی به درخواست افراز در صورتی که عملیات ثبتی خاتمه یافته باشد اداره ثبت محل وقوع ملک است. تفکیک، در مقابل، یک عملیات ثبتی است که نسبت به اموال مشاع و یا غیر مشاع انجام می شود و در صورت نخست موجب خروج مال از اشاعه نمی شود؛ مالک واحد ، با این توصیف، می تواند آن را به قطعات گوناگون تفکیک و اسناد تفکیکی مستقل دریافت نماید. 1⃣تعريف و ماهيت افراز و تفكيك دو واژه افراز و تفكيك عموماً به صورت مترادف به كار ميروند. اين ترادف از نظـر حقـوقي مورد قبول نيست و از جنبههاي ذيل بين اين دو تفـاوت وجـود دارد. افـراز فـرع بـر مالكيـت مشاعي دو يا چند نفر است، در حالي كه در تفكيك لزومي به وجود مالكان متعدد نيست، بلكه مالك واحد نيز ميتواند ملك خود را تفكيك كند. در افراز حالت اشاعه از بين رفته و مال مشاع بر اساس سهام هر يـك از شـركاء تقـسيم ميشود، در حالي كه در تفكيك حالت اشاعه از بين نميرود، بلكه ممكن است مالـك واحـد يـا چند مالك، ملك خود را تفكيك و سند تفكيكي را دريافت كنند، اما حالت اشاعه بـاقي مـيمانـد. در افراز چون موضوع تمييز و تشخيص حق مطـرح اسـت، پـس ايـن تـشخيص قابـل كنتـرل فضايي است، ولي درخصوص تفكيك به دليل عدم چنين تميزي رسيدگي از نوع اداري بوده و اقدام به تفكيك قابل رسيدگي قضايي نيست]11، ص 101[، بنابراين افراز به معناي جدا كـردن سـهم مـشاعي مـيباشـد. شـرط افـراز وجـود حـداقل دو مالـك بـراي يـك ملـك مـيباشـد 10، ص 79[. پس به اين دليل است كه ماده 2 قانون افراز و فروش املاك مشاع در خصوص افراز مال مشاع بيان ميدارد: »تصميم واحد ثبتي قابل اعتراض از طرف هـر يـك از شـركاء در دادگـاه شهرستان محل وقوع ملك است«]11، ص 101[. تفكيـك در عـرف ثبتـي عبـارت اسـت از تقـسيم مـال غيـر منقـول بـه قطعـات كـوچكتر ]12، ص 181[ و نيز تفكيك از نظر قانون ثبت اسناد و املاك عبارت است از »تقسيم مال غيـر منقول به قطعات كوچكتر« و افراز يعني »جدا كردن سهم مشاع شـريك يـا شـركاء بـه نـسبت سهم آنان«]13، ص 24[. بنابراين افراز در اصطلاح قضايي و ثبتي عبارت است از جـدا كـردن سهم مشاع شريك يا شركاء و يا به تعبيري ديگر، افراز عبارت است از تقسيم مال غير منقول مشاع بين شركاء به نسبت سهم آنان]12، ص 181[. در مـورد افـراز يـك يـا چنـد نفـر بـدون تراضي بقيه مالكان با حضور در دادگاه و تقديم دادخواست افراز، تقاضاي افراز سـهم خـود‌را ميكنند. در اين صورت افراز در موارد زير اتفاق ميافتد: 1- مجزا كردن قهري سهمالارث ملكي يك يا چند نفر از كل ماترك متوفي. 2- مجزا كردن قهري مالكيت يك يا چند نفر به صورت مفروز از قطعه يا قطعات اصلي. در آغاز كارشناس حقوقي بعضي از مسائل حقوقي را مثل تعيين سهمالارث، تـشخيص و تثبيت مالكيتها، تشريفات حقـوقي و اداري و غيـره روشـن مـيكنـد، ولـي در مـورد مـسائل هندسي و مهندسي افراز، بايستي همانند تفكيك همـه عـواملي كـه در ارزش قطعـه يـا قطعـات دخيل ميباشد، مد نظر قرار گيـرد. يعنـي همانـا مهندسـي متخـصص بايـد در مـسائلي ماننـد كاربري قطعات، موقعيت قطعات، نحوه ارتباط قطعات با شبكه و ... نظر نهـايي خـود را اعـلام كند]13، ص 25[. 2⃣ مهمترين تفاوتهاي تفكيك و افراز عبارتند از: 1- در تفكيك لازم نيست كه ملك غير منقول، مشاع باشد؛ يعني يك نفر كه مالك شش دانگ زمين بزرگي است ميتواند آن را به قطعات كوچكتر تفكيك و تقسيم كند، امـا در افـراز لازم است كه ملك مشاع باشد و در مـورد تقـسيم ملـك غيرمـشاع و غيرمـشترك اي ـن اصطلاح به كار برده نميشود. 2- اگر ملك مشترك و مشاعي تفكيك شود، حالت اشـاعه و اشـتراك آن از بـين نمـيرود؛ يعني پس از تفكيك نيز شركاء در هر قطعهاي به نسبت سهم خود مالكيت دارند، امـا در افراز سهم شريك مشخص و معين مي شود و از حالت مشاع بـودن و اشـتراك خـارج ميگردد. 3- در افراز، ملك بر مبناي سهام شركاء، تقسيم ميشـود، امـا معمـولاً تفكيـك بـر اسـاس ميزان مالكيت شركاء صورت نميگيرد، بلكه به ترتيبي كه مـثلاً فـروش قطعـات سـهلتر باشد انجام ميشود. 4- چون در افراز بايد سهم شريك متقاضي افراز مشخص و جدا شـود، ممكـن اسـت بـين شركاء بر سر صحت افراز و مطابق بودن و يـا نبـودن آن يـا ميـزان مالكيـت مـشاعي شريك اختلاف حاصل شود، در اين صورت تعيين تكليف نهايي آن با دادگـاه و مراجـع قضايي است. اما تفكيك چون عنوان تشخيص و تمييـزِ حـق و جـدا كـردنِ سـهم مالـك مشاعي را ندارد، هيچ وقت جنبه قضايي نداشته و همواره در صلاحيت اداره ثبت بـوده است و ميباشد]12، صص183-182[. اصطلاح ديگري كه در اين ارتباط توضيح آن ضروري است تجميع مي باشـد. در حقيقـت تجميع عكس تفكيك بوده و به اين طريق ضرورت پيدا ميكند كه در بعضي مواقـع لازم اسـت كه دو يا چند قطعه با يكديگر يكپارچه شده و يك قطعه جديد را تـشكيل بدهنـد. از جملـه ايـن موارد ميتوان به نمونه هاي زير اشاره كرد: 1- در بعضي مواقع ممكن است تناسب قطعات موجود مطلوب نباشد در اين صورت بـراي تشكيل قطعاتي متناسبالاضلاع، دو يا چند قطعه بايد تجميع شوند و پـس از آن مجـدداًتفكيك مناسب انجام گيرد ) 2- وقتي در اثر تهيه طرحهاي شهري اعم از هادي، جامع و يا تفصيلي و احداث يا تعريض يك خيابان، قطعات آن قدر كوچك شوند كه ديگر نتوان از آنهـا در كاربريهـاي معمـول آن محدوده )مثلاً مسكوني( استفاده كرد، در اين صورت اين قطعه با قطعـه يـا قطعـات مجاور ميتواند تركيب شود ). به هر حال در چنين مواردي پـس از بررسـي مـسائل حقـوقي از طـرف كارشـناس ثبتـي مهندس مربوط بايـد همگـام بـا حـل مـسائل فـوق نـسبت بـه انجـام تجميـع و احيانـاً تفكيـك اقدام نمايد]14، ص 21[. اين مورد در ساماندهي سكونتگاههاي غيـر رسـمي كـاربرد فراوانـي دارد. #تفکیک_افراز تجمیع اراضی شهری و انواع آن از روی اشکال فوق #تجمیع_تفکیک_افراز