منظور از حد نصاب مقرر در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری به عنوان ملاک اظهار نظر در مورد نقشه های تفکیکی چیست؟

الف) رعایت حد نصاب تفکیک در افراز یا تفکیک، از سوی مراجع صالح برای این موضوع یعنی ادارات ثبت و دادگاه الزامی و تکلیفی است. شهرداری ها نیز در تهیه و تأیید نقشه های تفکیکی ملزم به رعایت حدنصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات طرح جامع و تفصیلی می باشند این امر مستند به صدر ماده ١٠١ و تبصره های ١ و ٣ آن ماده از قانون شهرداری اصلاحی ٢٨ فروردین ١٣٩٠ می باشد و از قواعد آمره است. لذا نقض آن از سوی اداره ثبت و شهرداری مربوطه تخلف بوده و نقض قواعد آمره در صدور سند است. ب) همسایه در اعتراض به این موضوع خلاف قانون، ذی نفع بوده و دارای حق اعتراض است خصوصا که حق العبور وی مخدوش گردیده است. در آرای متعدد دیوان عدالت اداری همسایه ذی نفع اعتراض در خصوص املاک مجاورین خود است. ج) با عنایت به تخلف اداره ثبت در صدور سند و شهرداری در تأیید نقشه تفکیکی بدون در نظر گرفتن حد نصاب تفکیک، عنوان شکایت می تواند احراز وقوع تخلف و نقض تصمیم شهرداری راجع به تأیید نقشه تفکیکی و نقض تصمیم اداره ثبت راجع به صدور سند تفکیکی باشد که باید بر اساس ماده ١٠ قانون دیوان عدالت اداری سال ١٣٩٢ شکایت در دیوان عدالت اداری مطرح گردد؛ و به استناد این احراز وقوع تخلف باید دادخواست ابطال سند مالکیت تفکیکی به دادگاه عمومی حقوقی ارائه داد و به استناد ماده ١٠١ قانون شهرداری دادگاه ها نیز مکلف به رعایت حدنصاب های تفکیکی می باشد. ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند تأییدیه‌های زیر را در مورد تهیه نقشه‌های تفکیک اراضی و املاک و انجام قانونی مراحل تفکیک، به شرح زیر اخذ نمایند: الف- تفکیک اراضی و املاک در داخل محدوده (قانونی) شهر و حریم شهر از رعایت مصوبات طرحهای جامع و هادی شهری از شهرداری مربوط. ب- تفکیک اراضی و املاک واقع در خارج از حریم شهرها از نظر رعایت کاربری و ضوابط طرحهای جامع ناحیه‌ای و در صورت عدم تهیه طرح برای ناحیه موردنظر، از نظر رعایت ضوابط آئین‌نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ، از سازمان مسکن و شهرسازی استان. تفکیک و افراز اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن توسط تمام دستگاههای دولتی و عمومی و وابسته به آنها اعم از وزارتخانه‌ها، سازمانها، نیروهای نظامی و انتظامی، شهرداریها و شرکتهای دولتی، بنیادها و نهادهای انقلابی و موسسات عمومی غیردولتی و هر نهاد وابسته به دولت که به واگذاری اراضی اقدام می‌کند، تحت هر عنوان و در هر نقطه از کشور اعم از داخل یا خارج شهرها مطلقا ممنوع است. در شهرهایی که دارای نقشه جامع می‌باشند ثبت کل، مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه‌ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح‌ جامع تفصیلی یا هادی تأیید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز، دادگاه ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. (الزام آور بودن طرح های جامع و تفصیلی حتی برای دادگاه ها) امکان تفکیک چندباره اراضی وجود دارد البته به شرط رعایت حد نصاب تفکیک.(رای شماره ۸۶۹ مورخ ۱۳۹۹/۰۷/۰۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری) Add a comment بختیار سید نظامی 1 نگاهی اجمالی به تقسیم اراضی بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری تفکیک در عرف ثبتی، عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر و افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جداکردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان و البته تقسیم اعم است از تفکیک و افراز غیر آن. باید دانست که گاهی هم تسامحاً تفکیک به جای افراز و افراز به معنای تفکیک به کار برده می شود، اما معنای دقیق و مصطلح آنها همان است که شرح داده شد. طبق ماده ١ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ١٣۵٧، در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشند، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن واقع است و طبق ماده ی دوم همان قانون، تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است، بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها می شود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه؟ در نظر گرفته شود و با توجه به آن وضع، مرجع رسیدگی به افراز مشخص شود. اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره¬ی ثبت محل وقوع ملک است، مگر اینکه بین مالکین، محجور یا غائبی باشد که در این صورت برابر رای وحدت رویه ٢٩/۵٩ مورخه ١٣۶٠/٠١/١۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده¬ی ٣١٣ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد. اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی محل است. باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد، صدور سند مالکیت نشان دهنده¬ی ختم عملیات ثبتی است و نتیجتاً درخواست افراز آن باید از اداره ثبت محل بشود، اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد، بهتر است قبلاً به اداره ثبت مراجعه شود و در صورتی که آن اداره اعلام نماید جریان ثبتی خاتمه نیافته است به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم شود تا سرعت عمل بیشتر شود زیرا در غیر این صورت، مثلاً اگر ابتدائاً به دادگاه دادخواست داده شود، دادگاه باید از اداره ی ثبت سوال نماید که آیا جریان ثبتی خاتمه یافته است یا نه؟ و با توجه به پاسخ آن اداره نسبت به صلاحیت خود اتخاذ تصمیم کند و این سوال و جواب موجب اطاله کار خواهد بود. و اما در خصوص اراضی کشاورزی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی و آیین نامه اجرایی آن که توسط وزارت جهاد کشاورزی با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور تهیه شده است، متضمن قیودی است که مانع از خرد شدن اراضی کشاورزی(تفکیک، تقسیم، افراز و اقداماتی که منجر به کوچک شدن اراضی کشاورزی از حد نصاب تعیین شده شود.)خواهد گشت. به موجب ماده ٢ ایین نامه اجرایی قانون یاد شده، تفکیک، افراز و خرد شدن اراضی کشاورزی به قطعات کمتر از حد نصاب موضوع بند «ج» ماده (١) آیین نامه ممنوع است. ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع مربوط موظفند در هنگام تفکیک، افراز و تقسیم اراضی کشاورزی، در مورد حد نصاب فنی، اقتصادی اراضی مزبور با مکاتبه و ارائه نقشه دقیق زمین(به مقیاس مناسب و حداقل یک پنج هزارم)از مدیریت جهاد کشاورزی و در خصوص ملی و دولتی نبودن اراضی از اداره منابع طبیعی شهرستان استعلام نمایند. صدور اسناد تفکیکی و افرازی مشروط به اینکه اراضی ملی و دولتی نبوده و نیز هیچ یک از قطعات، کمتر از حد نصاب فنی و اقتصادی نباشد بلامانع است. شایان ذکر است طبق تبصره ٣ ماده (٢) آیین نامه اجرایی، اسناد مالکیت رسمی که بدون رعایت حد نصاب های تعیین شده موضوع بند «ج» ماده (١) و بر خلاف ماده (٢) قانون صادر شده باشد فاقد اعتبار خواهد بود. مدیریت جهاد کشاورزی به محض اطلاع موظف است مراتب را برای ابطال سند مالکیت صادره به مراجع صالحه قضایی اعلام نماید. متخلفین در چارچوب قوانین و مقررات تحت پیگرد قانونی قرار می گیرند. طبق تبصره ٢ ذیل ماده (٢) آیین نامه اجرایی در صورت تقاضای مالک یا مالکین، صدور سند و نقل و انتقال اسناد کشاورزی یاد شده به صورت مشاعی(بدون تفکیک و افراز) بلامانع است. ناگفته نماند قانون یاد شده و آیین نامه اجرایی آن صرفاً به این قید و بندها توجه نداشته ،بلکه حاوی ضوابط تشویقی برای تجمیع و یکپارچه سازی اراضی جهت سامان دهی قطعات پراکنده خرد و کمتر از حد نصاب فنی، اقتصادی اراضی کشاورزی از طریق خرید و فروش، مبادله یا معاوضه با قطعات مجاور یا تغییر شیوه نظام بهره برداری به منظور رساندن آنها به حد نصاب مورد نظر قانون توسط مالک یا مالکین نیز هست. در ادامه یادداشت فوق متن قانون و آیین نامه اجرایی آن پیوست شده است. فروردین ماه ١٣٩٧ Add a comment بختیار سید نظامی قانون و آیین نامه اجرایی جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی(مصوب سال ۱۳۸۵) Add a comment بختیار سید نظامی