مواد ۴۶۶ و ۴۹۰ قانون مدنی — صرف عدم پرداخت اجاره بها موجبی برای

دعوای مطالبه اجرت المثل ملک ب. ت. ب. عدم وجود قرارداد و غیر منقول بودن مال از دعاوی غیر منقول به شمار می آید. همچنین مطالبه خسارت وارده به ملک نیز از دعاوی غیر منقول محسوب می گردد. بنابراین چنانچه دعاوی مطالبه اجاره بها هم زمان با این دعاوی مطرح شود موضوع از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج بوده و در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی است زیرا شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی غیر منقول را ندارد. در مواردی که مطالبه اجرت المثل مطرح میشود یا مطالبه خسارت وارده به ملک و یا در فرضی که خواهان مطالبه اجاره بها را با جلب نظر کارشناس می خواهد دادگاه موضوع را به کارشناس ارجاع میدهد تا طلب موجر به صورت دقیق محاسبه و اعلام گردد. تفاوت ودیعه یا وجه قرض الحسنه با سرقفلی در چیست؟ سرقفلی مبلغی است که بر اساس قرارداد اجاره منعقده فی مابین موجر و مستأجر در املاک تجاری به موجر پرداخت میشود. نکته مهم اینجاست که در زمان تخلیه ملک موجر مکلف است قیمت روز سرقفلی را ب. ت. ب. نظریه کارشناسی به مستأجر مسترد نماید. ودیعه یا وجه قرض الحسنه مبلغی است که بر اساس قرارداد اجاره منعقده بین موجر و مستأجر در کلیه املاک در ابتدای اجاره به موجر پرداخت می شود، اما در زمان تخلیه ملک موجر مکلف است عیناً همان مبلغی که دریافت کرده را به مستأجر مسترد کند و قیمت روز منتفی است. سؤال چنانچه مبلغی در ابتدای قرارداد اجاره از سوی مستأجر به موجر پرداخت شود ولی عنوان آن مشخص نگردد. در این فرض وجه پرداختی عنوان سرقفلی دارد یا ودیعه؟ مبلغ پرداختی به عنوان ودیعه در نظر گرفته میشود زیرا دریافت سرقفلی خلاف اصل است و چنانچه مستأجر مدعی سرقفلی باشد، به دلالت مواد ۴ و ۵ قانون موجر و مستأجر سال ۷۶ باید ادعای خویش را ثابت نماید. صرف عدم پرداخت اجاره بها موجبی برای تخلیه ملک نیست، البته قرارداد مربوط به قانون سال ۵۶ شرایط و مقررات خاصی دارد که جداگانه توضیح خواهیم داد. اجاره از قرار اجاره بدون مدت دقیق و از قرار روز یا ماه یا سال مشمول ماده ۵۰۱ قانون مدنی می گردد و در صورتی که مستأجر به تصرفات خود ادامه دهد و موجر تخلیه او را نخواهد موجر به مراضات حاصله برای بقیه مدت مستحق دریافت اجرت المثل به میزان اجرت المسمی است. بنابراین در این فرض احتیاجی به ارجاع امر به کارشناس نیست. ۱ - احراز مالکیت خواهان به عنوان موجر یا احراز قائم مقامی وی احراز تصرف مستأجر پس از پایان مدت اجاره و عدم تخلیه ملک.