موارد منع افراز املاک و اراضی

موارد منع افراز املاک و اراضی 1⃣مطابق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد ، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند 2⃣طبق ماده 597قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است ، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست. 3⃣برابر قسمت اخیر ماده 591قانون مدنی ، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد ، جایز نیست . طبق ماده 595قانون فوق ، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد. 4⃣هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست. چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزی صادر گردد، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد، هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد. نقل از گروه کارشناسان رسمی ایران #افراز_موانع_ثبتی مباحات‌ و‌ اراضی‌موات: مطابق با ماده ۲۷ ق.م که مقرر می دارد : 《اموالی كه ملك اشخاص نمی باشد و افراد مردم ميتوانند آنها را مطابق مقررات مندرجه در اين قانون و قوانين مخصوصه مربوطه به هر يك از اقسام مختلفه آنها تملك كرده و يااز آنهااستفاده كنند مباحات ناميده می شود مثل اراضی موات يعنی زمين هايی كه معطـل افتاده و آبادی وكشت و زرع در آنها نباشد.》 مال مباح، مالی است كه اولاً مالك خاصي ندارد ثانياً تملك يا انتفاع از آن طبق قانون ممكن است. زمينهای شهری سه دسته هستند: ۱. موات ۲. باير ۳. داير يا آباد 1⃣زمينی مباح و موات است كه مالك خاص و سابقه عمران و احيا نداشته باشد (م. 3 قانون زمين شهری) 2⃣زمين «باير»، زمينی است كه سابقه ی عمران و احياء داشته و به تدريج و باگذشت زمان بـه حالـت موات برگشته است اعم از اين كه صاحب مشخص داشته يا نداشته باشد (م. 4 قانون زمين شهری). 3⃣اراضي داير زمين هایی است كه آن را احياء نمودهاند و در حال حاضر مورد بهره بـرداری اسـت (م. 5 قانون زمين شهری). تعريف قسمت اخير ماده فوق از اراضی موات عام است و شامل اراضی باير نيـز مـي شـود كـه قابـل انتقال است زيرا زمين باير هم معطل افتاده و در آن كشت و زرع وجود نـدارد بـا ايـن تفـاوت كـه سابقه احياء و مالكيت مسلم دارد. اراضی موات، در حال حاضر، قابل احياء و تملك نيستند. مباحات طبق قانون مدنی عبارت اند از: • اراضی مباح • آبهای مباح • معادن • دفينه • شكار زمينی كه بر روی آن اعيانی (درخت يا بنا) وجود ندارد، بياض ناميده ميشود و رابطه آن با زمين موات، عموم و خصوص مطلق است زيرا هر زمين مواتي بياض است ولی عكس اين قضيه صادق نيست. #بایر_دایر_موات منظور ازحق شُفْعِه چیست؟ حق شفعه در علم حقوق ایران و همچنین در فقه به این معنی است که هرگاه اموال غیرمنقول قابل تقسیمی مانند یک ملک بین دو نفر به صورت مشاع مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص سومی بفروشد،در این حالت برای شریک دیگر حق شفعه به وجود می‌آید به این ترتیب که شریک می‌تواند مبلغی را که شخص سوم به شریک خود داده را به وی بدهد و سهم و حق وی را تملک کند. مثال: شخص(الف) و (ب) در یک زمینی با هم شریکند مهم نیست به چه نسبتی.شخص(الف) سهم خود را در قبال ده میلیون تومان می فروشد به شخص(ج)،شخص(ب) می تواند ده میلیون را به شخص(ج) داده و سهم او را بگیرد. ◀شرایط ایجاد کننده حق شفعه عبارتند از: 1⃣مال غیر منقول باشد. 2⃣مال مشاع باشد. 3⃣مال قابل افراز(تقسیم) باشد. 4⃣شرکا 2 نفر باشند. 5⃣سهم مشترک به وسیله بیع(خرید و فروش)منتقل شود. 6⃣سهم مشترک به عنوان مبیع(کالا) یا قرار گیرد. #حق_شفعه وظایف دیوان عدالت اداری: رسیدگی به شکایت های وارده از سوی اشخاص حقیقی یا حقوقی در موارد زیر، از وظایف دیوان عدالت اداری می باشد: ۱-ا(لف) رسیدگی قضایی به بخش نامه ها، تصویب نامه ها، تصمیمات و اقدام واحد های دولتی ونهادهای عمومی، موسسه ها وشرکت های دولتی، سازمان تامین اجتماعی، نهادهای انقلابی وتشکیلات عام المنفعه مانند ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید و… تمامی موسسه های وابسته با مراکز دولتی ونهادهای انقلابی وعمومی از جمله شهرداریها. ب) تمامی تصمیم ها واقداماتی که مدیران نهادهای مذکور در بند قبلی اتخاذ می نمایند، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری می باشد. ۲- رسیدگی قضایی به شکایت ها و دادخواست ها از تصمیم های قطعی اتخاذ شده در پرونده های کمیسیون حل اختلاف مالیاتی، هیاأت های حل اختلاف کارگروکارفرما، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها، که شاکی مدعی نقض قوانین و مقررات و اشکال شکلی در آنها باشد، قابل رسیدگی در دیوان عدالت اداری می باشد. ۳- رسیدگی به شکایت ودادخواست کلیه قضات وافراد مشمول قانون استخدام کشوری و تمامی افرادی که از هر حیث مقام لشکری یا کشوری و مستخدم نهادهای مذکور در بند یک می باشند از حیث وضعیت استخدامی وحقوق ومزایا در صلاحیت دیوان عدالت اداری می باشد و قابل شکایت در این مرجع قضایی #دیوان_عدالت_اداری ‏هرانگشتی که به طرف کسی نشانه میگیریم سه انگشت دیگر بطرف خودمون نشانه رفته... ‏پس مواظب حرفهایمان باشیم گزارش جلسه بعد از ظهر روز دوشنبه ۲۱ آبان ماه ۹۹ به ابتکار آقای دکتر مظاهری ریاست محترم شورای عالی کارشناسان جلسه در پژوهشکده پولی و بانکی بانک مرکزی با مشارکت جناب آقای دکتر علیپور و بنده و آقای دکتر شاپور محمدی ریاست پژوهشکده پولی بانکی و آقای دکتر احسان از پژوهشگاه قوه قضاییه و آقای نظافتیان دبیر حقوقی کانون بانکها و آقای دکتر یاسر مرادی حقوقدان در امور بانکی و نماینده بانکهای خصوصی و دولتی و نماینده مرکز مشاوران با موضوع پرونده های پولی و بانکی و رفع موانع تولید در رابطه با دعواهای بانک ها با گیرندگان تسهیلات در رابطه با ابلاغیه رئیس قوه قضاییه و وحدت رویه دیوانعالی کشور مبنی بر عدم دریافت سود مازاد بر مصوبات بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در خصوص اظهار نظر کارشناسان رسمی و نحوه محاسبه بدهی یا طلب دریافت کنندگان تسهیلات تشکیل گردید. ابتدا آقای دکتر مظاهری در رابطه با فلسفه تشکیل این گروه و اهداف آن صحبت نمودند سپس رئیس پژوهشکده پولی بانکی در مورد لزوم تشکیل این گروه و سپس بقیه در مورد ابعاد مختلف قضیه صحبت نمودند و همگی به لزوم ارائه فرمت های توصیه ای در رابطه با اظهار نظر کارشناسان و ابعاد مختلف موضوع تاکید داشتند در پایان مقرر شد آقای دکتر مظاهری نسبت به جمع بندی و برنامه ریزی ادامه جلسات این کارگروه در رابطه با اظهار نظر کارشناسان در خصوص ابعاد مختلف اختلافات بانکها و گیرندگان تسهیلات اقدام نمایند. مسعود علیزاده معاون نظارت شورای عالی باسلام و ضمن ادای احترام به نظر حضرتعالی، جناب آقای دکتر علیزاده خرازی آیا فکر می کنید مشکل اختلاف فاحش در نظریه های کارشناسی فرمت گزارش نویسی است؟؟!!! ۱- شایسته است مقامات مسئول اقتصادی و پولی و بانکی کشور مسئولیت تصمیمات و اقدامات خود را بعهده گرفته و در صدد رفع تبعات سوء ناشی از آن باشند. ۲- بدون شک افزایش دعاوی پولی و بانکی خاصه در بخش تسهیلات بانکی و مواجهه نه چندان مناسب بانکها با بنگاه های اقتصادی برخوردار از تسهیلات با اقساط معوق که منجر به تعطیلی تعداد قابل توجهی از آنان گردیده و ورود رییس محترم قوه قضاییه در این خصوص و تاکیدات شایسته ایشان بر اجتناب از تعطیلی بنگاه های اقتصادی و اقدامات مثبت این قوه در ماه های اخیر در رابطه با رفع موانع تولید، خود معلول تصمیمات و اقدامات نسنجیده در ارکان اقتصادی کشور می باشد. در همین رابطه، برخی شاخص های کلان پولی و بانکی و اقتصادی گویای بسیاری مطالب می باشد. بر اساس آمار منتشره در یکسال گذشته : نقدینگی ۳۷/۲ درصد حجم پول ۸۸/۶ درصد پایه پولی ۳۱/۹ درصد رشد داشته است. به بیان دیگر نقدینگی ۸۰۲ هزار میلیارد تومان حجم پول ۲۸۶ هزار میلیارد تومان پایه پولی ۹۴ هزار میلیارد تومان در یک سال گذشته افزایش یافته است. نرخ تسعیر ارز از ۴۲۰۰ تومان به ۱۱۵۰۰ تومان افزایش یافته است. آمار مذکور در حالی مطرح است که کماکان اختلاف نظر جدی در خصوص نرخ واقعی تورم و ارز و میزان رشد اقتصادی بین نهادهای مسئول در اندازه گیری مقادیر متغیرهای کلان اقتصادی کشور و اساتید دانشگاه و کارشناسان و صاحبنظران مطرح می باشد!! از طرفی منشاء و نهاد های متولی افزایش پایه پولی ، شبه پول ، تقاضای پول ، سرعت گردش پول و نهایتا نقدینگی در کشور و تاثیرات آن بر رشد تورم در کشور نیز مشخص می باشند! مضافا سیاست های پولی و بانکی و اقتصادی اتخاذ شده در سالهای اخیر، تحریم های ظالمانه، نحوه مدیریت بازار سرمایه، بنگاه داری بانکها و موسسات مالی و اعتباری، عدم همترازی و تناسب مدیریت اقتصادی کشور متناظر با شرایط بحرانی سنوات اخیر ، مفاسد اقتصادی کلان، اشکالات اساسی و جدی وارد به نحوه مدیریت بازار ارز، منابع درآمدهای ریالی پیش بینی شده و نحوه رفع کسری بودجه، عدم انضباط مالی دولت در هزینه کردها و هزینه های گزاف شرکتهای دولتی در قانون بودجه و غیره و تاثیرات مجموعه علل و عوامل مذکور بر کاهش شدید ارزش پول ملی، بنگاه های اقتصادی را با مشکلات عدیده در نحوه بنگاه داری و تداوم ارائه خدمات مواجه نموده است. نوسانات شدید اقتصادی خاصه در بازارهای موازی سهام و سرمایه و ارز و محدودیت های درآمدهای ارزی کشور منجر به ایجاد بحران در بنگاه های اقتصادی در خصوص نحوه تامین ارز مورد نیاز برای تهیه مواد اولیه مورد نیاز تولید و نقدینگی جاری آنان و افزایش هزینه های تولید و خدمات و طبعا عدم ایفای تعهدات از جمله بازپرداخت به موقع تسهیلات بانکی گردیده است!! ۳- اما در بخش اظهار نظرهای کارشناسان رسمی دادگستری در خصوص دعاوی معنونه و طبعا در آشفته بازار اقتصادی کشور، عدم وجود اتفاق نظر در مباحث بنیادین معضلات اقتصادی کشور، مبانی و مفروضات علمی صدور نظریه های کارشناسی، استناد و یا عدم استناد به آمار و اطلاعات دستوری و عدم تطابق آن با واقعیات اقتصادی کشور، عدم دسترسی کارشناسان رسمی به بانک اطلاعات معتبر رسمی از آمار و‌داده های اقتصادی و پولی و بانکی مبنای صدور نظریات کارشناسی، عدم وجود وحدت رویه کارشناسی در موارد اختلافی وووو ازجمله علل و عوامل صدور نظریه های کارشناسی با اختلاف فاحش می باشند که تجربه عینی آن در تجدید ارزیابی دارایی های شرکتهای بورسی و بانکها در اواخر سال گذشته قابل مشاهده و رجوع می باشد!!! همانگونه که ملاحظه می گردد، منشاء بروز بخش عمده ای از علل و عوامل مذکور خارج از حدود اختیارات و وظایف کارشناسان رسمی دادگستری بوده و کارشناسان رسمی از بهره برداران اطلاعات مذکور می باشند! ۴- با امعان نظر به توضیحات فوق و با تاکید بر ضرورت پیروی کارشناسان از یک ساختار و پیکره منسجم و جامع در ارائه نظریات کارشناسی، تنازل منشاء صدور نظریات کارشناسی با اختلاف فاحش به فرمت گزارش دهی، به دور از واقعیات بوده و رافع مشکل نخواهد بود بلکه شایسته و ضروریست تا با نگاه همه جانبه به اطراف موضوع و قبول مسئولیت ها از سوی نهادهای متولی امر، سایر علل و عوامل نیز شناسایی و نسبت به اصلاح آن از طریق نهادهای مسئول، اقدام لازم معمول گردد. بقلم مهندس گواهی قسمت‌های مشترک آپارتمان، تحت مالکیت مشاعی مالکین آن قرار داشته و مقررات تملک آپارتمان‌ها در مورد مشاعات آمره است. لذا اسقاط حق آپارتما‌نها نسبت به مشاعات توسط مالک اولیه نسبت به مالکین بعدی لازم الاجرا نیست و مالکین مشاعی می توانند نسبت به خلع و قلع و قمع مستحدثات ایجاد شده توسط ثالث در بخشی که مطابق صورت‌جلسه تفکیکی جزو مشاعات شمرده شده اقدام نمایند. تاریخ رای نهایی: 1392/03/13 شماره رای نهایی: 500255 رای دادگاه تجدید نظر تجدیدنظرخواهی خانم ح.خ. و آقای ق.ه. با وکالت آقایان م.ر. و م.ف. به طرفیت آقای م.س. با وکالت آقای س.خ. نسبت به دادنامه شماره 424 مورخ 26/6/91 صادره از شعبه 207 دادگاه عمومی تهران، در آن بخش که حکم به محکومیت تجـدیدنظرخواهان‌ها به خلع‌ید از مشاعات و قلع و قمع مستحدثات داخل زیرزمین و استخر در حیاط صادر گردیده و در مقابل دعوی آنان به طرفیت آقای م.س.مبنی بر الزام به قلع بنا و پر کردن انباری به مساحت 9 متر در زیر مغازه مورد اجابت قرار نگرفته صورت پذیرفته است. مستند ابرازی وکلای تجدیدنظـرخـواهـان‌ها پایان‌کـار مـربـوط به احداث بنا در ملک پلاک ثبتی 6064/126 بخش 11 تهران در خصوص تجویز استفاده اختصاصی برای واحدهای مسکونی از زیرزمین و تقدم ساخت استخر در حیاط نسبت به زمان تملک تجدیدنظرخوانده و پرداخت عوارض به شهرداری توسط سازنده وقت می‌باشد اما این دادگاه اظهارات وکلای تجدیدنظرخواهان‌ها را در خصوص خلع‌ید و قلع و قمع بنا فاقد منطق حقوقی می‌داند زیرا؛ اولاًـ مبنای محاسبه و تعریف قسمت‌های مشترک و مشاعی و هم چنین اختصاصی در مجتمع، صورت‌مجلس تفکیکی است نه گواهی پایان‌کار و در بندهای الف و ب صورت مجلس تفکیکی شماره 101923 مورخ 4/12/66 دقیقاً تصریح شده انباری و محل تأسیسات در زیرزمین و حیاط جزو مشاعات و مشترکات است و تمامی مالکین واحدها به میزان قدرالسهم می‌توانند از مشاعات استفاده نمایند و ثانیاًـ سند عادی مورخ 12/12/77 تنظیم سند بین مالک وقت مغازه با تجدیدنظرخواهان ردیف اول که مبین اسقاط حق استفاده از حیاط، انباری و موتورخانه برای وی می‌باشد ناظر به زمانی است که وی در مغازه تصرف داشته، می‌باشد و تسری به مالکین بعد از خود پیدا نمی‌کند زیرا قانون تملک آپارتمان‌ها آمره می‌باشد و با توجه به تعریف مشاعات نمی‌توان آن را تغییر داد بدیهی است تغییراتی که در قسمت مشاعات صورت گرفته باید به وضعیت سابق بازگردد و مسئولیت آن به عهده کسی است که استفاده اختصاصی می‌نماید که در مانحن‌فیه مستحدثات داخل در زیرزمین و حیاط که همان احداث استخر است باید قلع و به حالت قبل درآید و لذا رأی دادگاه در خصوص خلع‌ید و قلع و قمع در انباری داخل زیرزمین و استخر احداثی در حیاط موافق با موازین قانونی صادر گردیده و اضافه می‌نماید با خلع ید و قلع مستحدثات، استفاده مالکین مشاعی به صورت متعارف از مشاعات میسر خواهد شد، دادگاه با رد اعتراض مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی این قسمت از دادنامه تأیید می‌گردد اما تجدیدنظرخواهی در مورد قسمت دیگر دادنامه که دعوی قلع زیرزمین به مساحت 9 متر ذیل مغازه مورد اجابت قرار نگرفته با توجه به این‌که مطابق صورت‌مجلس تفکیکی مساحت مغازه 36/35 معلوم گردیـده، وارد و رأی در این قسمت مستحق نقض می‌باشـد، لـذا مستنـداً به ماده 198 قانون مذکور با استدلالی که گذشت حکم به قلع (پر کردن زیرزمین زیر مغازه) توسط آقای م.س. صادر و اعلام می‌نماید. این رأی قطعی است. رئیس شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه/پژوهشگاه قوه قضائیه #قانون_تملک_آپارتمان_مشاعات رابطه ارز و مسکن. در شرایط کنونی جامعه که ریسک‌های کلان اقتصادی هم عرض هم رشد می‌کنند بازار مسکن هم همانند سایر بازار‌های سرمایه رشد می‌کند. همچنین مصالح ساختمانی و اقلام وارداتی ساخت‌وساز متاثر از نرخ دلار هستند که آن هم تاثیر مثبت در نرخ مسکن دارد؛ بنابراین رابطه ارز و مسکن به این شکل است که در کوتاه‌مدت که شیب افزایش نرخ دلار بالاست، مسکن نمی‌تواند همپای آن جلو برود، اما در طولانی‌مدت، خود را با آن تطبیق می‌دهد. بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن هم در یادداشتی که در کانال تلگرامی اش منتشر شده است، 1⃣به دو اثر متضادی که نرخ ارز بر قیمت مسکن دارد پرداخته و نوشته است؛ «افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‌گذارد. دراین حالت، ارز به منزلۀ عامل تورم و بالطبع شاخصی برای قدرت خرید است در نتیجه افزایش نرخ ارز موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود.» 2⃣به گفته وی بازار ارز، یکی از جایگزین‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز باعث کاهش تمایل سرمایه (علی الخصوص سرمایه‌های سوداگرانه) برای ورود به بازار مسکن می‌شود. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‌گذارد. در این حالت، ارز به منزله رقیب مسکن است در نتیجه افزایش نرخ ارز موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود. دو نیروی فوق، هم‌جهت نیستند، اما شواهد یک دهه اخیر بازار مسکن کشورمان حاکی از قویتر بودن نیروی اول نسبت به نیروی دوم است لذا در مجموع، قیمت مسکن همسو با نرخ ارز حرکت کرده و خود را با آن تطبیق داده است. به گونه‌ای که از سال ۱۳۹۰ به این سو، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حول و حوش ۱۰۰۰ دلار (۸۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار) بوده است. براین اساس انتظار می‌رود بازار مسکن بیش از طرح‌های پرطمطراقی که رسانه‌ای می‌شوند، از بازار ارز تاثیر بپذیرد. نقل ازکانال جواز ساخت : #ارز_مسکن آیا میدانید؟؟!! در یک ماه گذشته، بانک مرکزی در مجموع طی عملیات مختلف (شامل خرید اوراق، تامین وجوه اضطراری، قراردادهای ریپو) بیش از ۳۰ هزار میلیارد تومان به شبکه بانکی تزریق کرده است به عبارتی افزایش متناظر پایه پولی به همین مقدار ناشی از افزایش دارایی‌های بانک مرکزی است رویکرد اخیر بانک مرکزی در شرایطی پیگیری می‌شود که رشد نقدینگی ۱۲ ماهه رکورد ۶ ساله را شکسته است و تورم نقطه به نقطه نیز بر اساس گزارش مرکز آمار در مهرماه در محدوده بیش از ۴۱ % قرار دارد. دقت کنید که با عنایت به نوسانات شدید بازارها طی یکی دو هفته گذشته و تغییر جهت بازدهی بازارهای مختلف طی هفته های آینده ، مدیریت پورتفو و تحلیل سبد سرمایه برای حفظ ارزش دارایی فعالان اقتصادی، امروز، حیاتی است #بانک_مرکزی