نحوه ارزیابی مرغوبیت و تعیین قیمت املاک

نحوه ارزيابي مرغوبیت و تعيين قيمت املاک عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است: ▪هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره. ▪حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد. ▪هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه. ▪بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند. #نحوه_تعیین_مرغوبیت_آپارتمان عوامل موثر درتعیین قیمت زمین کلنگی جهت ساخت و ساز الف) مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است، چراکه زمین مرغوب ازنظر موقعیت و قرارگیری موجب ارزش‌افزوده زیادی برای اعیان احداثی خواهد بود و بالطبع اعیان مناسب، ارزش‌افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند، ازنظر کارشناسی ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آن‌ها به شرح ذیل آورده شده است و پس از تحقیق و ترجیحاً با استعلام از منابع معتبر محلی، قیمت‌گذاری انجام پذیرد. ابعاد و اندازه ملک، خصوصاً اندازه ضلع متصل به گذر (بر ملک). کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک دارد، ارزش آن متغیر است. گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی (چند بر بودن ملک). عرض ‌گذر ورودی اصلی ملک مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه. امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح. وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر احراز مالکیت مطابقت مشخصات ثبتی ملک ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده بررسی در مسیر بودن یا نبودن طرح‌های عمرانی (میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی) ب) عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک است که خود شامل عوامل ذیل است: هزینه‌های شهرداری: شامل هزینه صدور پروانه، هزینه عوارض پذیره در املاک تجاری، هزینه عوارض مازاد تراکم، هزینه عوارض پیش آمدگی بنا (بالکن)، هزینه عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، هزینه عوارض کمیسیون‌های مختلف، هزینه عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره هزینه های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه تأمین ماشین‌آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد، هزینه‌های حق الثبت صدور سند تفکیکی و سایر هزینه‌های متفرقه. لذا با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمان‌ها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک‌کاری متعارف و معمول در نظر می‌گیریم و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام می‌نمایند در خصوص برآورد واحد آپارتمانی عواملی چون قیمت پارکینگ و انباری‌ها و همچنین مرغوبیت مکانی آن‌ها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد، شرایط نورگیری، چشم‌انداز و معماری داخلی ملک و در مجتمع‌های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی و غیره، واقع‌شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا و آلودگی صوتی ناشی از موتورخانه و سایر موارد، می‌بایست در نظر گرفته شود. پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیابی است. #عوامل_موثر_ارزیابی_ملک_کلنگی قیمت مسکن از 25 قبل تاکنون اینجانب کلیه شاخص های مرتبط با مسکن و افزایش سالانه و ۲۵ ساله آنها (از سال 70 الی 95) را شامل : هزینه ساخت ساختمانهای معمولی شهری حداکثر تا 7 طبقه- -شاخص های تعدیل فهرست بهاء سازمان برنامه ابنیه و برق و مکانیک متوسط قیمت خرید آپارتمان مسکونی در تهران - متوسط قیمت زمین و آپارتمان مسکونی در پاسداران- شاخص های کلی و مسکن اعلامی بانک مرکزی- شاخص های تورم مرکز آمار- را بررسی کردم که مقاله آن در مجله پیام نظام مهندسی آذر 96 چاپ شد و جزئیات جدول در طبقه همکف کانون تکثیر گردید. جدول زیر بروز شده جدول شاخص ها بر اساس مبانی اعلان شده 28 سال اخیر از سال 70 الی خرداد 98 می باشد در این جداول ۵ سال جهشی قیمتها و شاخص ها مشخص است. بقلم کارشناس رسمی رشته راه و ساختمان سیروس امیری ابیانه #قیمت_مسکن_تورم_شاخص ۵۰ نکته مؤثر در سرمایه گذاری دراملاک پیش فروش(پیش خرید) در اين بخش راجع به شيوه سرمايه گذاری و انجام معامله ساختمانهای نيمه کاره و يا انجام معامله پيش خريد توسط سرمايه گذار به اختصار و فهرست گونه مطالبی ذکر می شود که برای کليه متعاملين اعم از پيش خريداران و پيش فروشندگان و سرمايه گذاران کاربرد دارد: ۱. برای انجام معامله پيش خريد، حتماً از فرمهای پيش فروش استفاده و يا قراردادی که از هر حيث جامع و کامل است، استفاده شود. ۲. عمل پيش خريد پس از انجام و اتمام عمليات سفتکاری شامل اجرای سقف و ستون و ديوار چينی، صورت پذيرد و به نحوی که هنگام معامله، مبيع معين و معلوم باشد. ۳. از عنوان " قرارداد پيش فروش ساختمان نيمه کاره" استفاده شود. ۴.حتماً توسط فروشنده، پيش سند آپارتمان نيمه کاره از شهرداری منطقه اخذ شده باشد. ۵.کليه اسناد و مدارک ملک از فروشنده اخذ، مطالعه و تحقيق شود. 6. بدون حضور کارشناسان خبره و امين وارد چنين معاملاتی نشويد. ۷. پرداخت مابقی اقساط براساس پيشرفت فيزيکی ساختمان، پس از رؤيت و تأييد پيشرفت کار، پرداخت شود. ۸. از صدور چک و تحويل آن به فروشنده (فروشندگان) به عنوان مابقی اقساط براساس جدول زمانی اجتناب شود. ۹. حداقل ده درصد ثَمَن برای تحويل مبيع و ده درصد ثمن برای انتقال قطعی سند در نظر گرفته شود. ۱۰. کل مصالح ساختمانی که در تکميل و اتمام ساختمان بکار خواهد رفت، دقيقاً توافق و درج شود. ۱۱.ساير مراحل پرداخت، پس از پرداخت اوليه، بعد از تعيين درصد، پرداخت در موعد تحويل و دفترخانه جهت نقل و انتقال سند، به شرح زیر توافق شود: الف: ۱۰ درصد اتمام گچ و خاک کل ساختمان ب: ۱۰ درصد اتمام سفيدکاری ج: ۱۰درصد اتمام تأسيسات (گرمايشی و سرمايشي)، لوله کشی آب، سيم کشی برق و... . نکته: اگر به صورت ديگری توافق میشود، به هر حال پرداخت اقساط باتوجه به پيشرفت عمليات ساختمانی باشد. ۱۲. اجازه فروش و واگذاری به غير برای پيش خريدار بدون حضور فروشنده محفوظ بماند. ۱۳. کپی از کليه اسناد و مدارک، وکالتنامه، قيم نامه و... از فروشنده اخذ شود. ۱۴.تقسيم نامه شرکاء درخصوص املاکی که به صورت مشارکت در ساخت است، اخذ و مطالعه شود. ۱۵. ضرر و زيان احتمالی تأخير در تکميل و تحويل مبيع و نيز عدم حضور در دفترخانه توسط طرفين مطابق با عرف و قانون پيش بينی شود. ۱۶. پيش خريدار حق اعمال سليقه با پرداخت مابه التفاوت و انجام هماهنگی لازم با سازنده را داشته باشد. ۱۷. راجع به دفترخانه مورد توافق به خصوص دفترخانه های که فروشنده يا خريدار معرفی می نمايند تحقيق شود و چنانچه معامله توسط آژانس املاک صورت میگيرد، توسط واسطه انتخاب و معرفی شود. ۱۸.راجع به قيمت و ثمن معامله، توافق قطعی نشود چرا که احتمال کسر يا اضافه مساحت و متراژ مبيع براساس صورتجلسه تفکيکی وجود دارد مگر اینکه معامله، چکی، به رؤیت رسیده و یا کلیدی صورت گرفته باشد. ۱۹.راجع به کيفيت محاسبه كسر و يا افزايش احتمالي مساحت مبيع توافق شود. ۲۰. راجع به قيمت و ثمن مابهالتفاوت مبيع براساس قيمت روز خريد (فروش) توافق و تراضی شود. ۲۱. وجه التزامی برای حضور طرفين در دفترخانه اسناد رسمی به صورت چک و يا سفته پيش بينی شود. ۲۲.در صورتی که خريدار نتواند مابقی اقساط را پرداخت نمايد، تنها حق بهره برداری از سود حاصله را به نسبت سرمايه و مبلغ پرداختی داشته باشد و در اين صورت، مالک حُکِم شريک برای پيش خريدار داشته باشد. ۲۳. زمان انتقال قدرالسهم عرصه، دقيقاً مشخص شود. ۲۴. در صورتی که فروشنده، در زمان انتقال قدرالسهم به نام خريدار، تقاضای دريافت مبلغ باقیمانده ثمن را از خريدار نمايد، در اين صورت بهتر است سند تعهدآوری جهت تضمين و الزام طرفين به انجام تعهدات هم چون پرداخت اقساط، اخذ پايانکار، اخذ صورتجلسه تفکيکی، عدم خلاف، نامه تأييديه آتشنشانی، تأييديه آسانسور و ... دريافت شود. ۲۵. تحويل قطعی ملک پيش خريداری شده، همراه با نصب و راه اندازی کنتور برق اختصاصی و مشترک، شوفاژ روشن، آسانسور قابل استفاده، حياطسازی متعارف، اتمام نمای ساختمان، نصب کنتور آب، گاز و غيره به نحوی که مطابق عرف و عادت محل، قابليت بهره برداری و سکونت را داشته باشد، توافق و تراضی شود. ۲۶. زير بار قراردادهای يک جانبه که توسط وکيل طرف مقابل تنظيم شده است و قراردادهايی که مجهول و مبهم هستند نرويد. ۲۷. توجه داشته باشيد در زمان انتقال قدرالسهم عرصه، عرف است که جهت انجام اموراداری و تشريفات نقل و انتقال قطعی و امور شهرداری و بانکی، از پيش خريدار، وکالت میگيرند، در اين صورت فقط وکالت کاری تنظيم شود و نه وکالت بلاعزل. ادامه دارد.... محمود حقيقت طلب #نکات_مهم_پیش خرید_آپارتمان رعایت 40 نکته مهم در تنظیم ونگارش قراردادها: ۱: ذکر نام یزدان پاک در صدر و شروع قرارداد ۲: درج عنوان قرارداد(مبایعه نامه، اجاره نامه، مشارکت در ساخت و…) ۳: درج عنوان توصیفی قرارداد ( مبایعه نامه آپارتمان تجاری) ۴: ذکر صیغه عقد ( العقود تابعه المقصود، المومنون عند الشروطهم، یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود ) ۵:ذکرعنوان طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار، مؤجر و مستأجرو…) ۶: ذکر سِِمَت حقوقی متعاملین(وکالتاً، اصالتاً، قیمومتاً ،ولایتاً، فضولتاً ) ۷: موضوع قرارداد ۸: ذکر مبلغ قرارداد بادقت وحوصله(ثمن، قرض الحسنه، مال الاجاره و…)هم به صورت عددوهم حروف ۹: تعیین شیوه پرداخت در قرارداد ۱۰: تعریف و تعیین شروط وتعهدات ۱۱: تعیین محل وچگونگی جبران خسارت ۱۲: تعیین مرجع حل اختلاف ( از طریق داوری و حَکَمیت یا از طریق کمیته حل اختلاف ) ۱۳: تعیین نوع تضمینات درصورت عدم انجام تعهدات (اسناد تعهدآور) ۱۴: کیفیت و چگونگی بایگانی و نگهداری اسناد و مدارک ۱۵: تعیین کیفیت تحویل و تسلیم مورد قرارداد ۱۶: تعیین وضعیت تصرف کنونی ملک ۱۷: تعیین تکلیف خیارات ۱۸: کیفیت خاتمه قرارداد درصورت بروز حوادث و اختلاف( از طریق اقاله ،فسخ، انحلال، انفساخ و…) ۱۹: تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی در خصوص موضوع قرارداد ۲۰: تعیین تکلیف وضعیت چک های صادره درصورت عدم موجودی ۲۱: تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی معارض یا معارضین ۲۲: تعیین تکلیف کشف فساد در حین ویا پس از انجام معامله ۲۳: نگارش وتنظیم قراردادبدون عجله وشتاب وباخط خوش ۲۴:توجه به حق ریشه و حق رعیتی مستتر در اسناد واملاک وحفظ آن ۲۵: چنانچه ملک از حق ارتفاق(حقی است برای شما در ملک دیگری)برخوردار باشد ،هنگام انجام معامله و تنظیم قراردادتوجه ولحاظ شود. ۲۶: هرگونه توافقی را (ولو به صورت شفاهی باشد) درقرارداد عیناً درج وذکر کنیدوهرگز شرطی را شفاهاْ توافق ننمایید واگر چنین کردید انتظار اجرای آن را نداشته باشید. ۲۷: استفاده از عبارت اقاله برای بر هم زدن قراردادبه جای عبارت فسخ ۲۸:درصورتی که متعاملین ازنعمت سواد خواندن و نوشتن محروم هستند ،متن قراردادبه صورت شمرده و قابل فهم برای آنان قرائت وتفهیم شود. ۲۹: چند قرارداد تنظیمی در چند صفحه باشد حتماً تمام صفحات با دقت مطالعه، تفکر و سپس امضاء نمایید. ۳۰: تعیین تکلیف قبض و اقباض مورد معامله ۳۱: تعیین تکلیف وام ۳۲: تعیین تکلیف موعد انتقال قطعی سند وانتخاب دفتر خانه اسناد رسمی جهت نقل وانتقال سند ۳۳: تعیین تکلیف وکالت های مورد نیاز برای ادامه وکالت ۳۴: تعیین تکلیف حقوق ارتفاقی ۳۵: مدنظر داشتن مؤلفه هاردشیپ (شرط مذاکره مجدد) ۳۸: درج وذکر مواد ومفاد قوانین مرتبط با موضوع قرارداد مثل مفاد قوانین زمین شهری ،شهرداری، اداره ثبت، مدنی ،تجارت، کار، تأمین اجتماعی، مالک و مستأجر، قانون تَمَلُک اراضی توسط ارگان های دولتی و… ۳۹: تنظیم صورتجلسات درضمن یا پس از قرارداد ۴۰: زیر بار توافقات غیر معقولانه ،جانبدارانه و غیر قانونی نروید. #نکات _مهم_در_تنظیم_قرارداد تمام‌شده مسکن متری چند؟ قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران به مرز ۱۰ میلیون تومان رسید. نتایج بررسی درباره «هزینه ساخت» و «قیمت خرید زمین» برای پروژه‌های ساختمانی ۹۸ - که براساس یک فراخوان دولتی برای خانه‌سازی در جنوب شهر و تحقیقات میدانی از فعالان ساخت‌و‌ساز انجام شده است - نشان می‌دهد هزینه ساخت برای هر مترمربع بنا به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است که ۳۱ درصد نسبت به ۶ ماه گذشته افزایش یافته است. سازنده‌ها محتاط شده‌اند، مالکان کلنگی تمایل به فروش ندارند. ................................................. هزینه متوسط ساخت درتهرا ن 1⃣درتاریخ 97/11 مبلغ 1/7 2⃣درتاریخ 98/1 مبلغ 1/9 3⃣درتاریخ 98/3 مبلغ 2/150 4⃣درتاریخ 98/4 مبلغ 2/140 ............................................ هزینه ساخت با مصالح متعارف و معمولی درجنوب شهر متری ۲ م ت در مرکز شهر متری ۲/۷ م ت در بالای شهر متری ۳/۵ م ت با مصالح لاکچری و ویژه در بالای شهر تا ۵ م ت هم برآورد میگردد #هزینه_ساحت_مسکن هزینه متوسط ساخت درتهرا ن 1⃣درتاریخ 97/11 مبلغ 1/7 2⃣درتاریخ 98/1 مبلغ 1/9 3⃣درتاریخ 98/3 مبلغ 2/150 4⃣درتاریخ 98/4 مبلغ 2/140 _______________________ تمام‌شده مسکن متری چند؟ قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران به مرز ۱۰ میلیون تومان رسید. نتایج بررسی درباره «هزینه ساخت» و «قیمت خرید زمین» برای پروژه‌های ساختمانی ۹۸ - که براساس یک فراخوان دولتی برای خانه‌سازی در جنوب شهر و تحقیقات میدانی از فعالان ساخت‌و‌ساز انجام شده است - نشان می‌دهد هزینه ساخت برای هر مترمربع بنا به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است که ۳۱ درصد نسبت به ۶ ماه گذشته افزایش یافته است. سازنده‌ها محتاط شده‌اند، مالکان کلنگی تمایل به فروش ندارند ............................................ هزینه ساخت با مصالح متعارف و معمولی درجنوب شهر متری ۲ م ت در مرکز شهر متری ۲/۷ م ت در بالای شهر متری ۳/۵ م ت با مصالح لاکچری و ویژه در بالای شهر تا ۵ م ت هم برآورد میگردد #هزینه_ساحت_مسکن فرمول ارزیابی و محاسبه قیمت ملک یا زمین {آپارتمان های حاصل (متر) × قیمت روز آپاتمان نوساز در موقعیت ملک } ÷ ضریب سود – هزینه های ساخت = ارزش کل زمین ÷ متراژ ملک = قیمت هر متر مربع ضریب سود ={مدت پروژه (سال) × نرخ سود مورد انتظار/1} همانطور که می بینید، #محاسبه_هزینه_ساخت و #ارزش_آپارتمان_نوساز در موقعیت ملک، دو متغیر اصلی تعیین قیمت است و نیاز به کارشناسی و دقت بالائی دارد و هرچه دقیق تر باشد به مراتب، قیمت گذاری نیز صحیح تر است مثال: #ملک_کلنگی، شمالی، 210 متری با بر 10 متر، در یکی از مناطق تهران برابر با ضوابط شهر داری 500 متر آپارتمان خواهد داشت و آپارتمان در همین موقعیت در چند روز قبل با قیمت 6.5 میلیون در هر متر مربع معامله شده است. بر اساس بررسی های دقیق وکارشناسی، مدت انجام پروژه 18 ماه و با هزینه های ساخت معادل 570 میلیون لحاظ شده، مطلوب است ارزش ملک مورد نظر: جواب در تصویر زیر