نحوه تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها

نحوه تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها آیا تفاوتی بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره دارد ؟؟ صورت‌جلسه نشست قضائی برگزار شده توسط استان مرکزی/ شهر ساوه تاریخ برگزاری ۱۳۸۹/۰۸/۰۲ موضوع تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد 3، 4، 5 و 6 قانون موجر ومستاجر مصوب سال 1356 پرسش در خصوص تعدیل اجاره¬بها نسبت به قراردادهایی که مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 می-شوند، در مواد 3 و 4 همان قانون پ 1ـ آیا تعدیل با تعیین اجاره¬بها متفاوت است و در صورت تفاوت، موارد تفاوت آنها و نحوه محاسبه هر یک را بیان کنید. نرخ تورم و کاهش یا افزایش اجاره¬بها چگونه است؟ ملاک¬های تغییر کدام یک از سال مالی، زمان درخواست و یا زمان عقد است؟ 2ـ اگر عقد اجاره در سال 1360 با مبلغ ده هزار ریال تنظیم شده و درخواست تعدیل شود، چگونه عمل خواهد شد؟ تفاوت این سؤال با سؤال قبلی در تعیین اجاره¬بها چیست؟ 3ـ آیا زمان عقد در سؤال 2 تا درخواست تعدیل تراضی طرفین به ده هزار ریال بوده است؟ با رعایت نرخ تورم و شاخص چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا تفاوت شاخص زمان تنظیم قرارداد یا درخواست و یا زمان محاسبه کارشناس ملاک خواهد بود؟ نظر هیئت عالی : آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 مستفاد می¬شود، تعیین اجاره‌بها ناظر به مورد یا مواردی است که اجاره¬بها تعیین نشده باشد و در میزان آن اختلاف باشد و این تعیین اجاره¬بها می¬تواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری در صورت مطالبه، تسری یابد. درحالی که تعدیل (اعم از افزایش یا تقلیل) مسبوق به وجود اجاره‌بهای مشخص (اجرت¬المسمی در مدت اجاره) و طرح آن منوط به انقضای مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره، یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل) به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. در تعدیل اجاره¬بها به نرخ روز تقدیم دادخواست، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره¬بها، اقدام خواهد کرد. بنابراین، ملاک، نظر کارشناس و احراز انطباق آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه به وسیله دادگاه است. نظر اتفاقی آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر از لحاظ حقوقی مستفاد می¬شود، تعدیل اجاره¬بها با تعیین آن متفاوت است؛ هر چند ممکن است نتیجه تعیین، تعدیل باشد. تعیین اجاره¬بها به مواردی اطلاق می¬شود که خواه کتباً یا شفاهاً اجاره¬بها تعیین نشده باشد. ولیکن تعدیل اجاره¬بها به مواردی اطلاق می¬شود که سابقه اجاره¬بها داشته است و از جانب موجر یا مستأجر تقاضای تعدیل می¬شود. درخصوص سؤالات بعدی، شاخص نرخ تورم به نحو خاصی نیست. به‌طوری‌که دیدن اجاره¬بها و محاسبه آن از طریق شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی ممکن باشد. دادگاه موارد را از قبیل عرف محل، موقعیت محل، میزان متراژ ملک مورد اجاره و نوع آن را به کارشناس گوشزد کند، هر چند ممکن است تورم در آن نقش داشته باشد و کارشناس موظف است بر اساس نظریه دادگاه اقدام کند و چنان‌چه دادگاه نظر کارشناس را مناسب ندانست، از طریق تحقیقات جامعه، معاینه و تحقیق محلی می¬تواند با رد نظر کارشناس، اعلام نظر ک شجره نامه پیامبر اکرم حضرت‌ محمدمصطفی (ص) #شجره_نامه