نخست فرض مالک نبودن محکوم علیه — اجرای احکام مدنی (دو جلد) (شمس)

۶۰. پس همانگونه که گفته شد سهم مشاع م. ع. د. مال غیر منقول مشاع نیز قابل بازداشت است. روشن است که بازداشت سهم مشاع م. ع. از مال و حتی فروش آن مستلزم افراز یا تقسیم مال نمیباشد زیرا در اشاعه سهم هریک از شرکا از نظر حقوقی، مفروز است به گونه ای که هر یک می تواند بدون اذن دیگر مالکین مشاعی، هر تصرف حقوقی در سهم خود نماید مانند آنکه سهم خود را بفروشد؛ در حقیقت آمیختگی سهم مالکین مشاعی از نظر مادی اگرچه موجب می شود تصرف مادی هر شریکی در سهم خود همزمان تصرف مادی در سهم دیگر شرکای مشاعی بوده و از این رو مستلزم اذن همه شرکا باشد اما در واقع خریدار مال مشاع، از هر حیث جایگزین فروشنده مالک مشاعی پیشین میشود و همان گونه که مال فروشنده در حال اشاعه بوده است مال خریدار نیز در همین حالت است. سوم فرض مالک بودن م. ع. و سابقه استعلام ۶۰۳ سابقه استعلام سردفتر اسناد رسمی - حالت دیگری که اداره ثبت پس از دریافت دستور بازداشت ملک می تواند با آن روبه رو شود این است که اگرچه به حکایت سوابق ثبتی ملک به م. ع. تعلق دارد اما پیش از رسیدن دستور بازداشت ملک به اداره ثبت یکی از سردفتران اسناد رسمی با اعلام این امر که مالک م. ع. قصد انتقال ملک را دارد وضعیت ثبتی ملک را استعلام کرده باشد. در این صورت روشن است که چنانچه تا زمان این اداره پاسخ استعلام سردفتر را نداده باشد، باید برابر دستور اجرا اقدام به بازداشت ملک نموده و در پاسخ استعلام سردفتر نیز با استناد به دستور بازداشت بازداشت شدن ملک را به سردفتر اعلام تا از تنظیم سند انتقال خودداری شود. ۶۰۴. اما چنانچه در همان فرض دستور بازداشت ملک در زمانی به اداره ثبت رسیده باشد که اداره ثبت پاسخ سردفتر را داده و در واقع انتقال ملک را بلامانع اعلام کرده باشد اداره ثبت با دریافت دستور بازداشت باید سوابق ثبتی را بررسی تا مشخص شود که آیا مالک ملک را پیش از رسیدن دستور بازداشت انتقال داده یا ملک به نام مالک است. تشخیص این امر علی القاعده، دشوار نیست؛ زیرا چنانچه سر دفتر پس از تنظیم سند رسمی انتقال برگ خلاصه معامله را به اداره ثبت فرستاده و رسیده باشد مشخص میشود که پیش از رسیدن دستور بازداشت ملک به اداره ثبت سردفتر استعلام کننده، سند رسمی انتقال ملک را از م. ع. ب. خریدار تنظیم نموده و بنابراین محکوم علیه، در زمان رسیدن دستور بازداشت به اداره ثبت مالکیتی در ملک ندارد؛ در این صورت اداره ثبت همین امر مالک نبودن م. ع. را به قسمت اجرای دادگاه در پاسخ به دستور بازداشت اعلام می کند. در واقع در چنین فرضی در زمان رسیدن دستور بازداشت به حکایت دفتر املاک و پرونده ثبتی ملک متعلق به م. ع. نمی باشد. ۱۰۵ اما اگر در زمان رسیدن دستور بازداشت یکی از سر دفتران اسناد رسمی وضعیت ثبتی ملک را برای انتقال آن استعلام نموده و اداره ثبت نیز پاسخ آن را داده باشد اما به علت نرسیدن برگ خلاصه معامله به اداره ثبت از محتویات پرونده ثبتی و دفتر املاک مشخص نشود که آیا م. ع. مانند گذشته مالک است برابر پرونده ثبتی و دفتر املاک و یا آن را انتقال داده است ب. ت. ب. پاسخ به استعلام سردفتر در این صورت به درخواست محکوم له اداره ثبت باید پیرو پاسخ استعلام، فوراً، کتباً به سردفتر استعلام کننده دستور دهد که اگر سند انتقال تا آن زمان تنظیم گردیده برگ خلاصه معامله را بفرستد تا بر پایه آن پاسخ قسمت اجرا داده شود ملک به نام م. ع. نیست و اگر سند انتقال تنظیم نشده سردفتر از تنظیم سند، پس از آن خودداری کند زیرا ملک بازداشت است. سر دفتر با دریافت این نامه از اداره ثبت مکلف است چنانچه سند انتقال تنظیم نشده از تنظیم آن خودداری کند؛ در این صورت دستور بازداشت، تمام آثار خود را از تاریخ رسیدن آن به اداره ثبت خواهد داشت. اما چنانچه سر دفتر، سند انتقال تنظیم نموده باید برگ خلاصه معامله را به اداره ثبت بفرستد در این صورت اداره ثبت مالک نبودن م. ع. و ممکن نبودن بازداشت ملک را به قسمت اجرا اعلام می نماید. ۶۰۶ پرسش این است که اگر پاسخ سردفتر نشان دهد که ملک پس از رسیدن دستور بازداشت به اداره ثبت منتقل شده تکلیف چیست؟ باید پذیرفت که چون به هر روی انتقال ملک پس از بازداشت انجام شده است مواد ۵۶ و ۵۷ ق.ا.ا.م. بسته به مورد قابل اجرا میباشند نک ش. ۱۴۷ به بعد). ۶۰۷ سابقه استعلام دادگاه - ممکن است، اگر چه ملک به حکایت دفتر املاک و پرونده ثبتی متعلق به م. ع. باشد. اما در ارتباط با ملک دعوایی در مرجعی قضایی مطرح شده باشد و این مرجع پیش از رسیدن دستور بازداشت ملک به اداره ثبت وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام نموده باشد؛ در این صورت نیز اگر موضوع دعوا در مرجع قضاوتی اختلاف در مالکیت ملک باشد، اداره ثبت دستور بازداشت را در پرونده بایگانی میکند و علی القاعده تا پیش از روشن شدن نهایی نتیجه دعوا و مشخص شدن مالکیت م. ع. د. مرجع قضاوتی نمی تواند به دستور قسمت اجرا مبنی بر بازداشت ملک عمل کند و باید این مراتب وجود استعلام از مرجع قضاوتی را به قسمت اجرا در پاسخ به دستور بازداشت اعلام نماید. در حقیقت ب. ت. ب. ملاک ماده ۲۲ ق.ث. چنانچه نسبت به مالکیت ملکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده اختلافی بروز نماید حکم نهایی دادگاه تعیین کننده خواهد بود البته با لحاظ مقررات مواد ۱۰۵ به بعد همان قانون روشن است که چنانچه در مرجع قضاوتی استعلام کننده حکم نهایی دال بر مالکیت شخصی غیر از م. ع. صادر نشود، دستور بازداشت تمام آثار خود را از تاریخ رسیدن به اداره ثبت دارا خواهد بود. همچنان که گفته شد مطرح بودن پرونده در مرجع قضاوتی صالح راجع به ملک و استعلام وضعیت ثبتی ملک توسط این مرجع از اداره ثبت در صورتی بازداشت ملک را بلاتکلیف می نماید که اختلاف مطروحه در مرجع قضاوتی درباره حق مالکیت نسبت به ملک باشد که روشن شدن آن در بازداشت ملک مؤثر باشد. بند سوم - اعلام» بازداشت ملک به طرفین و آثار آن ۶۰۸. ماده ۹۹ ق. . ا. م. مقرر می دارد قسمت اجرا ... توقیف مال غیر منقول را... به طرفین و اداره ثبت محل اعلام میکند. پس قسمت اجرا بازداشت مال غیر منقول را نه تنها باید به اداره ثبت دستور دهد بلکه باید مراتب بازداشت را به طرفین یعنی مالک ملک م. ع. یا ثالث که مال خود را برای اجرای حکم به جای محکوم علیه، معرفی نموده و محکوم له اعلام کند. پرسش این است که آیا اعلام بازداشت مال غیر منقول به م. ع. که مالک آن است به تنهایی موجب بازداشت ملک می شود و یا بازداشت ملک مستلزم بازداشت آن توسط اداره ثبت است؟ اگر پذیرفته شود که با اعلام بازداشت به مالک ملک بازداشت میشود نتیجه این خواهد بود که چنانچه بازداشت ملک زمانی به م. ع. اعلام شود که دستور بازداشت تا آن زمان در اداره ثبت اعمال نشده باشد از همان زمان اعلام به محکوم (علیه ملک بازداشت شده به شمار می رود. برای پاسخ به پرسش یاد شده باید توجه داشت که آنچه مسلم است بازداشت رسمی ملک با ثبت مراتب بازداشت بسته به مورد در دفتر املاک یا دفتر بازداشتی ها متحقق می شود و پس از ثبت مراتب بازداشت است که م. ع. عملا نمی تواند ملک را رسماً، انتقال دهد؛ زیرا برای انتقال رسمی ملک سر دفتر اسناد رسمی پیش از تنظیم سند انتقال، باید وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کند و چنانچه ملک بازداشت شده باشد، اداره ثبت مراتب بازداشت را به سر دفتر اعلام میکند و از این رو تنظیم سند رسمی انتقال غیر ممکن می شود. اما اعلام مراتب بازداشت ملک به م. ع. نمی تواند او را عملاً از انتقال رسمی ملک باز دارد؛ زیرا تا زمانی که مراتب بازداشت به اداره ثبت اعلام نشود، اداره ثبت از بازداشت ملک آگاه نمی شود و بنابراین چنانچه دفتر خانه ای وضعیت ثبتی ملک را استعلام نماید اداره ثبت ب. ت. ب. سوابق موجود در این اداره م. ع. را به عنوان آخرین مالک اعلام و در نتیجه تنظیم سند رسمی انتقال ملکی که اگرچه مراتب بازداشت آن به م. ع. مالک اعلام شده اما بازداشت آن به اداره ثبت اعلام نشده ممکن خواهد بود. ۹۰۹. اما پرسش این است که اگر م. ع. پس از اعلام مراتب بازداشت به او و پیش از رسیدن دستور بازداشت به اداره ثبت و بازداشت رسمی ملک آن را انتقال دهد آیا محکوم له می تواند با بهره گیری از ماده ۵۶ ق.ا.ا.م. نک ش. ۱۴۷ به بعد) اقدام قانونی کند؟ در پاسخ باید توجه داشت که به صراحت ماده ۹۹ ق.ا.ا.م. توقیف مال غیر منقول همزمان به طرفین و اداره ثبت محل اعلام میشود. با اعلام توقیف ملک به اداره ثبت ب. ت. ب. ماده ۱۰۰ همان قانون اداره ثبت باید برابر دستور اجرا اقدام کند؛ اما اگرچه به موجب قانون بر اعلام بازداشت مالی که نزد ثالث است با وجود شرایطی آثار بازداشت مترتب شده نک ش. ۴۳۵ به بعد ولی در هیچ نصی بر اعلام بازداشت مال به مالک آن، اثری مترتب نگردیده است؛ از این رو نمیتوان بر این اعلام به خودی خود، آثار بازداشت مترتب نمود افزون بر آن بازداشت مال منقول (ماده ۶۰ ق.ا.ا. م) و نیز طلب یا مال منقول م. ع. نزد ثالث ماده (۸۷ همان قانون نیز باید به م. ع. ابلاغ شود؛ بی آنکه اثر این اعلام ها نیز بازداشت باشد. در حقیقت اعلام بازداشت مال به م. ع. مالک برای آگاه نمودن مالک از بازداشت است تا از جمله در معرض مسئولیت های ناشی از دخل و تصرف در مال بازداشت شده قرار نگیرد نک ش. ۱۳۷) پس پرسش دیگر این است که چنانچه پس از اعلام بازداشت ملک دارای سابقه ثبت به م. ع. مالک ملک نامبرده پیش از بازداشت ملک در اداره ثبت در آن دخل و تصرفی کند که منافی بازداشت باشد آیا مرتکب جرم مقرر در ماده ۶۶۳ ق.م. . (ت) شده است نک ش. ۱۳۷) پاسخ آری ب. ت. ب. قاعده دره» و لزوم تفسیر مضیق نصوصی که اعمال ممنوع را پیش بینی می نمایند به دشواری پذیرفتنی است.