نظر هیأت عالی درخصوص تعلق یا عدم تعلق یا بسته بودن مغازه ؛حق کسب پیشه زایل می شود؟؟؟

نظر هیأت عالی درخصوص تعلق یا عدم تعلق یا بسته بودن مغازه ؛حق کسب پیشه زایل می شود؟؟؟ عوامل موثر در تعیین مبنای محاسبه حق کسب و پیشه یک باب مغازه به موجب قرارداد در 30 سال پیش بدون پرداخت سرقفلی به مستأجر واگذار شده است. مستأجر پس از چندین سال فعالیت آن را تعطیل و در مدت 10 سال هیچ‌گونه فعالیت کسبی در آنجا نداشته است.?!! لازم به ذکر است در این مدت اجاره بهای ماهانه به موجر پرداخت شده است. اکنون موجر درخواست تخلیه ملک را جهت اخذ پروانه ساختمان‌کرده است. در فرض سؤال: 1ـ آیا مبنای حق کسب و پیشه در اماکن تجاری فعالیت کسبی است؟ 2ـ در صورت ‌قائل به پرداخت حق کسب و پیشه بودن مبنای محاسبه چگونه است؟ 3ـ آیا بسته بودن مغازه دلیل برخروج از قابلیت انتفاع است ‌و ‌یا تخلف مستأجر محسوب می‌گردد؟ نظر هیئت عالی : پاسخ بند (1): پاسخ منفی است لذا مبنای تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت منحصراً فعالیت کسی نیست و مؤلفه‌های مختلفی در تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت مؤثر می‌باشد. پاسخ بند (2): مبنا وفق قانون تعیین حق کسب و پیشه و تجارت مطابق نظریه کارشناسی است و کارشناس با در نظر گرفتن جمیع جهات از جمله موقعیت محلی، نوع شغل و میزان مال‌الاجاره و مدت اجاره اظهارنظر خواهد نمود. پاسخ بند (3): بسته بودن مغازه نه موجب عدم قابلیت انتفاع است و نه تخلف مستأجر محسوب می‌شود. بنا به مراتب بالا نظر مطروحه در نشست قضایی گرگان تا حدّی که با این نظر موافق است تأیید می‌شود. نظر اتفاقی مبنای پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت تنها فعالیت ‌کسبی نیست ‌بلکه سایر عوامل که در ماده 11 قانون مالک و مستأجر سال 1339 آمده در تعیین حق کسب و پیشه مؤثر است و چنان‌چه مدتی فعالیت مستأجر متوقف شود به همان نسبت از میزان حق کسب و پیشه کسر می شود . لذا حق مکتبسه سابق، با بسته بودن مغازه زائل نخواهد شد و کارشناس با توجه به سایر عوامل حق کسب و پیشه را تعیین مینماید. #تعطیلی-مغازه #حق-کسب-پیشه #اداره-حقوقی #نظریه-حقوقی 1 سئوالات اساسی در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه: آیا تشخیص تعلق یا عدم تعلق گرفتن حق کسب و پیشه در صلاحیت کارشناس است یا یک امر حقوقی . قضایی و حکمی است،؟؟؟؛!! 1⃣سرقفلی وجه است یا حق است؟ 2⃣آیا چیزی که بین عامه مردم مرسوم است وعرفا بعنوان خرید و فروش سرقفلی نام دارد سرقفلی است؟ 3⃣آیا قانونگذار از معنای عرف سرقفلی تبعیت میکند؟ 4⃣آیا سرقفلی یک عقداجاره ساده است یایک بیع است؟نظرقانونگذار دراین خصوص چیست؟ 5⃣آیا بغیر از سرقفلی بعنوان وجهی که مستاجر به مالک و یا مستاجر ثانی به مستاجر اول (در صورت داشتن حق انتقال) پرداخت می نماید ماده۶ ق ر م م ۷۶ و یا سرقفلی بعنوان اسقاط شروط ضمن عقد اجاره مواد ۷ و ۸ ق ر م م ۷۶ ، سرقفلی دیگری وجود دارد؟ 6⃣نظرتان در مورد سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه در قراردادهای مشمول ق ر م م ۵۶ چیست؟ 7⃣آیا ممکن است ارزش حقوق مکتسبه مستاجر( سرقفلی و حق کسب و پیشه و...) به اضافه حقوق مالکانه از ارزش کل ملک تجاری (حق مالکیت) بیشتر باشد اگر جواب مثبت است، در چه صورت؟ 8⃣آیا وجود توامان سرقفلی و حق کسب و پیشه در یک ملک تجاری امکانپذیر است؟ 9⃣به عبارتی آیا محاسبه سرقفلی برای مستاجری که هیچگونه پرداخت وجهی از این بابت به مالک نداشته متصور است؟ 0⃣1⃣و یا آیا محاسبه حق کسب و پیشه برای ملکی که مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت نموده با توجه به استمرار فعالیت تجاری امکانپذیر می باشد؟ 1⃣1⃣چنانچه مبلغ پرداختی مستاجر به مالک تحت عنوان سرقفلی از قیمت روز سرقفلی کمتر بوده آیا حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد؟ 2⃣1⃣نحوه تعدیل اجاره بهاء در هرکدام از شرایط فوق در صورت نیاز به تعدیل به چه صورت می باشد؟ 3⃣1⃣بعبارتی نسبت رابطه استیجاری بین مالک و مستاجر در تعدیل اجاره بهاء چه تاثیری دارد؟ 4⃣1⃣آیا تعدیل اجاره بهاء توسط کارشناس بدون در نظر گرفتن رابطه استیجاری ( نوع و قدمت بنا ، مدت اجاره ، موقعیت ملک ، نوع شغل ، مساحت بنا ، عرف محل ، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی ، میزان اجاره بهای پرداختی فعلی و سنوات قبلی و سال آخرین تعدیل ) امکانپذیر است؟ 5⃣1⃣مفهوم تعدیل اجاره بهاء به نرخ عادله روز در ماده ۴ قانون ر م م سال ۱۳۵۶ چیست ؟ 6⃣1⃣چنانچه پس از طی سالها از قرارداد اجاره و گذشت چندین سال از مدت قراردادموجر نسبت به تعدیل اجاره بها اقدام ننموده باشد ملاک تعدیل آخرین اجاره بهای پرداختی است یا آخرین تعدیل؟ 7⃣1⃣میزان اجاره بهای پرداختی مستاجر به مالک چه تاثیری در تعیین حق کسب و پیشه دارد؟ 8⃣1⃣شغل و رونق تجاری ؛ نوع شغل و تعداد شغل های مشابه و میزان درآمد و حسن شهرت مستاجر چه تاثیری در محاسبه حق کسب و پیشه دارد؟ 9⃣1⃣اگر شغلی در سابق دارای رونق کسبی فراوان بوده و حال از رونق افتاده آیا ملاک حال است یا گذشته و یا تلفیقی از آنها ؟ 0⃣2⃣مخارج انجام شده مستاجر برای بهبود محل کسب چه میزان تاثیر در محاسبه حق کسب و پیشه دارد؟ 1⃣2⃣موقعیت و مرغوبیت محل کسب که یک آیتم مشترک در محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد به چه میزان در تعیین حق کسب و پیشه موثر است؟ 2⃣2⃣رابطه طول مدت فعالیت تجاری و استمرار یک شغل و یا تغییر شغل با حق کسب و پیشه چیست؟ 3⃣2⃣آیا تعطیلی محل کسب بمنزله زایل شدن حق کسب و پیشه است اگر پاسخ مثبت است تا چه مدت تعطیلی باعث زایل و یا کم شدن حق کسب و پیشه میگردد؟ 4⃣2⃣ آیا نصف کردن حق کسب و پیشه ناشی از واگذاری بغیر مستاجر از وظایف کارشناس است؟ 5⃣2⃣حد و مرز تعدی یا تجاوز از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط یا ترک الزام قراردادی یا عرفی نسبت به مال یا حق دیگری کدام است؟ 6⃣2⃣ مصداق های تعدی و تفریط چیست؟ آیا کارشناس مجاز به اظهار نظر در خصوص وقوع و یا عدم وقوع تعدی یا تفریط می باشد؟ 7⃣2⃣آیا صفر محاسبه نمودن یا عدم محاسبه حق کسب و پیشه بعلت عدم پرداخت اجاره بهاء و یا تعدی و تفریط مستاجر از وظایف کارشناس است؟ 8⃣2⃣دخل و تصرف مستاجر بعنوان تعمیر و تزئین تا چه میزان است؟ 9⃣2⃣آیا زوال حق کسب و پیشه بعلت تغییر شغل از وظایف کارشناس است؟ 0⃣3⃣یا برگشتن به شغل قبلی موجب عدم زوال حق کسب و پیشه می باشد؟ 1⃣3⃣آیا در تخلیه ملک تجاری به عناوین : رفع نیاز شخصی ، احداث ساختمان جدید و بمنظور سکونت ، کل مبلغ حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد؟ 3⃣2⃣ عوامل افزاینده و کاهنده حق کسب و پیشه چیست؟ 3⃣3⃣چه شروطی در عقد اجاره باعث افزایش و یا کاهش محاسبه میزان حق کسب و پیشه میگردد؟ 4⃣3⃣آیا شروط ضمن عقد اجاره مانند : شرط حق انتقال بغیر ، شرط حق تغییر شغل و شرط حق تغییرات در محل کسب ، در ارائه نظریه کارشناسی موثر است؟