دکترین
نقد حقوقی بر بند «ح» ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها
نقد حقوقی بر بند «ح» ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها
بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری
«مشترک» نامیدن «نمای خارجی ساختمان» در بند «ح» ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی، به دلیل تضاد آشکار با واقعیت ثبتی و مالکیت اختصاصی مالکین، یکی از ضعف‌های نگارشی و منابع اصلی ابهام در قانون تملک آپارتمان‌ها است که این نقد به تحلیل آن می‌پردازد.
▪احراز تناقض: تحلیل تعارض میان تعریف قانونی و طبقه‌بندی آیین‌نامه
مشکل از آنجا آغاز می‌شود که آیین‌نامه، با یک حکم کلی (مشترک نامیدن کل نما)، وضعیتی را ایجاد می‌کند که با تعریف بنیادین و قانونی «مشترکات» در تضاد است. برای اثبات این موضوع، دو فرض اصلی را بر اساس متن قانون بررسی می‌کنیم:
فرض اول: تعریف قانونی «مشترکات»
قانون و آیین‌نامه، به طور کاملاً هماهنگ، «مشترکات» را بر پایه یک اصل واحد تعریف کرده‌اند: فقدان حق انحصاری.
ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها به صراحت می‌گوید مشترکات بخش‌هایی هستند که:
«...حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان... نبوده و به کلیه مالکین... تعلق می‌گیرد.»
ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی نیز این تعریف را تأیید و تقویت می‌کند:
«...مورد استفاده تمام شرکاء میباشد... و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.»
نتیجه فرض اول: بنابراین، شرط لازم و بنیادین برای «مشترک» بودن یک مال، فقدان کامل «حق انحصاری» بر آن است. اگر بتوان برای بخشی، حق انحصاری (چه در مالکیت و چه در استفاده) قائل شد، آن بخش از تعریف «مشترکات» خارج است.
فرض دوم: ماهیت حقوقی دیوار زیرین نما
نمای خارجی یک واحد، بر روی دیوار خارجی آن واحد اجرا می‌شود. این دیوار، بر اساس سند تفکیکی و حدود اربعه، مرز قسمت اختصاصی است. این دیوار و سطح آن، در مالکیت و حق انحصاری یک شخص (مالک واحد) قرار دارد. این یک حق مالکیت انحصاری است که در سند رسمی ملک به ثبت رسیده است.
نتیجه‌گیری: احراز تناقض
اکنون با کنار هم قرار دادن این دو فرض، تناقض آشکار می‌شود:
از یک سو، شرط لازم برای «مشترک» بودن یک چیز، نداشتن حق انحصاری بر آن است.
از سوی دیگر، «نمای خارجی» بر روی دیواری قرار دارد که دارای حق مالکیت کاملاً انحصاری است.
آیین‌نامه در بند «ح» ماده ۴، با «مشترک» نامیدن «نمای خارجی»، در واقع خصوصیتی (مشترک بودن) را به یک مال (نما) نسبت می‌دهد که با ماهیت اصلی بستر آن (قرار داشتن بر روی ملک اختصاصی و انحصاری) در تضاد کامل است. به عبارت دیگر، نمی‌توان چیزی را که بر یک ملک با «حق انحصاری» قرار دارد، همزمان مشمول تعریفی کرد که شرط اصلی آن «فقدان حق انحصاری» است. این اقدام آیین‌نامه، یک تناقض حقوقی و منطقی واضح است که منشأ ابهامات بعدی شده است.
▪بررسی هدف قانونگذار و ضعف در نگارش آیین‌نامه
هدف قانونگذار از این طبقه‌بندی، تضمین مدیریت یکپارچه و تأمین هزینه‌های مشترک برای کل نما بوده است. اما ضعف آیین‌نامه در این است که برای رسیدن به این اهداف، از یک ابزار نامناسب و مبهم استفاده کرده است:
برای هدف «مدیریت یکپارچه»: این هدف به طور کامل و شفاف در ماده ۹ قانون اصلی تأمین شده است. ماده ۹ با الزام به کسب موافقت اکثریت، به صراحت مکانیسم جلوگیری از دخل و تصرف سلیقه‌ای در بخش‌های اختصاصی که در مرئی و منظر هستند را مشخص کرده است. بنابراین، برای رسیدن به این هدف، هیچ نیازی به «مشترک» نامیدن نما در آیین‌نامه و ایجاد تناقض نبود.
برای هدف «تأمین هزینه‌ها»: با توجه به نکته فوق، تنها توجیه عملی باقی‌مانده برای اقدام آیین‌نامه، حل مسئله مسئولیت مالی است. آیین‌نامه با این برچسب‌گذاری، نما را مشمول قوانین تقسیم هزینه‌های مشترک کرده است، هرچند که این کار را به قیمت ایجاد ابهام حقوقی انجام داده است.
▪نتیجه‌گیری و پیشنهاد اصلاحی
«مشترک» نامیدن کلی «نمای خارجی ساختمان» در آیین‌نامه اجرایی، یک ضعف در نگارش حقوقی به دلیل عدم تفکیک اجزا است.
راهکار اصلاحی دقیق‌تر با توجه به ماهیت ترکیبی نما، می‌توانست به شکل زیر باشد:
اصلاح بند «ح» ماده ۴ آیین‌نامه: این بند می‌توانست به این صورت اصلاح شود:
«ح- نمای خارجی ساختمان که بر روی قسمت‌های مشترک قرار دارد.»
افزودن یک تبصره یا ماده جدید: برای حل قطعی مسئله مدیریت و هزینه‌ها، ماده‌ای به شکل زیر افزوده می‌شد:
«اداره، حفظ، نگهداری و هزینه‌های مربوط به کل نمای خارجی ساختمان، اعم از بخش‌های واقع بر قسمت‌های اختصاصی یا مشترک، تابع قواعد حاکم بر مشترکات است و از محل صندوق ساختمان تأمین می‌گردد.»
این اصلاحیه، همان اهداف عملی قانونگذار را بدون ایجاد هیچ‌گونه تضاد با اصل مالکیت اختصاصی و با شفافیت کامل حقوقی، محقق می‌ساخت.
Add a comment
4
1
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.