نمونه رای در مورد مصداق تعدی در مورد اجاره | کارشناسان رسمی دادگستری

نمونه رای در مورد مصداق تعدی در مورد اجاره | کارشناسان رسمی دادگستری شماره دادنامه قطعی:٩١٠٩٩٧٠٢٧٠۴٠١۵٨۴ تاریخ دادنامه قطعی:١٣٩١/١٢/٢١ گروه رأی:حقوقی عنوان: ملاک تعدی و تفریط در مورد اجاره پیام: ملاک تعدی و تفریط مستأجر در املاک مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ١٣۵۶، خروج از حدود اذن مالک و امور عرفی مطابق تعریف قانون مدنی در ماده ٩۵١ است. لذا احداث بالکن در مورد اجاره بدون اذن موجر، از مصادیق تعدی مستأجر است. رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی خانم ف.ح. به طرفیت آقای الف.غ. نسبت به دادنامه شماره ۵٧٣ ـ ٨٩/١١/٢٨ شعبه دوم محاکم عمومی دماوند مشعر بر صدور حکم به بطلان دعوای تجدیدنظرخواه «خواهان بدوی»; در مورد خواسته تخلیه یک باب مغازه به پلاک ثبتی ... فرعی از ...، از این جهت وارد و مؤثر است که وفق، پاسخ تکمیلی هیأت کارشناسی به شرح لایحه مثبوت به شماره ۴٠٠٢۴١ مورخ ١٣٩١/٠۵/٠٣ دفتر شعبه، همین طور منضمات، پاسخ مزبور تصریح گردیده که در مراجعه به شهرداری دماوند و مطالعه پرونده شهرداری، مغازه مزبور فاقد بالکن عنوان شده، کمااینکه در نامه شماره ٢٢۵٨۶ مورخ ٨٢/١٢/١۶ شهرداری دماوند (به دادرس شعبه بدوی) طی صورت جلسه مورخ ٧٣/١١/١٨ کمیسیون ماده ١٠٠ قانون شهرداری ها (و مستفاد از آن)، احداث بالکن بعد از سال ١٣٧٣ ایجاد شده است، کمااینکه وجود بالکن در اجاره نامه رسمی فی مابین نیز مذکور نمی باشد و احداث آن اگرچه برای مستأجر باعث ایجاد کمال انتفاع از عین مستأجره گردیده، ولی برای موجر حداقل از دو جهت باعث ورود ضرر است، اولاً: جریمه تخلف مزبور که موجر به شهرداری و کمیسیون ماده صد قانون شهرداری پرداخته؛ ثانیاً باعث افزایش سرقفلی «درصورت اقتضاء پرداخت»; می گردد؛ فلذا رأی معترض ٌعنه با استدلال آن، قابلیت تأیید و ابرام را نداشته، ضمن نقض دادنامه معترض ٌعنه از این حیث، حکم به ورود دعوی بدوی «تخلیه به لحاظ تعدی با احداث بالکن در مغازه مذکور»; به استناد بند ٨ ماده ١۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣۶٢ صادر و اعلام می نماید. در مورد مطالبه اجور معوقه، با توجه به عدم تعرض دادگاه بدوی، این مرجع فارغ از رسیدگی و اظهارنظر است. رأی صادره وفق ماده ٣۶۵ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قطعی است. مستشاران شعبه ۵٩ دادگاه تجدیدنظر استان تهران افتخار ـ عاشورخانی آقای الف.غ. با وکالت آقایان ه.ن.، الف.ق. به طرفیت خانم ف.ح. از دادنامه شماره ١٠٠۶ مورخ ٩١/٠٨/٠٧ این شعبه تقاضای اعاده دادرسی کرده است. حسب مندرجات دادنامه مرقوم، خواسته خانم صدرالذکر به صدورحکم به تخلیه مورد اجاره کسبی به لحاظ تعدی از باب احداث بالکن در مغازه مورد اجاره آقای الف.غ. اجابت گردیده و مستدعی اعاده دادرسی، حاضر به تخلیه عین مستأجره محکومیت یافته است. اساس مندرجات دادخواست اعاده دادرسی وکیل صدرالذکر ـ که به بند ٧ ماده ۴٢۶ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی تمسک کرده ـ بر این محور استواراست که احداث بالکن اشاره شده، موضوع جریمه ماده ١٠٠ قانون شهرداری نبوده و نمی باشد، لذا از مصادیق تعدی وتفریط نمی باشد؛ اینک این دادگاه از مراجعه به اوراق پرونده مذکور معتقداست آن جهتی که موجب صدور دادنامه مورد تقاضای اعاده دادرسی قرارگرفته موضوع تعریف قانونی «تعدی»; می باشد که در ماده ٩۵١ قانون مدنی به آن تصریح شده و آن خروج از حدود اذن و امور عرفی مستأجر در احداث بالکن می باشد، حال حتی اگر احداث بالکن در مغازه با ضوابط شهرسازی و شهرداری دماوند در آن تاریخ مغایرت و مبانیتی هم نداشته باشد، خروج از اذن موجر و مالک را مخدوش و متزلزل نمی کند، در نتیجه دادگاه مستنداً به تبصره ذیل ماده ۴٣۵ قانون صدرالاشعار مدعای مستدعی اعاده دادرسی و ازمصادیق بند ٧ ماده ۴٢۶ قانون مذکور تشخیص نمی دهد. قرار رد اعاده دادرسی حاضر، صادر و اعلام می گردد. این رأی قطعی است. مستشاران شعبه ۵٩ دادگاه تجدیدنظر استان تهران افتخار ـ عاشورخانی پی نوشت نکات مهم رای به استدلال دادگاه در خصوص علل تعدی در مورد اجاره خصوصا اضرار به موجر توجه فرمایید. (یک نکته مهم و اساسی که احتمالا همکاران کارشناس با آن برخوردی نداشته اند این است: تغییراتی که موجب ازدیاد ارزش حق کسب و پیشه شود، خارج از الزامات عرفی بوده و تعدی در مورد اجاره خواهد بود، چون در مرحله تخلیه و اقتضای پرداخت ح ک پ ت موجر باید به جهت اقدامات خارج از قرارداد با الزامات عرفی مبالغ بیشتری برای ح ک پ ت پرداخت نماید و به همین جهت هم این طیف از اقدامات به ضرر موجر است.) یادآوری می شود قانون حاکم بر عقد اجاره، قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶ است و منظور از سرقفلی در رای نیز «حق کسب یا پیشه یا تجارت» است. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment بختیار سید نظامی 1 1 وجود ضرر شرط احراز تعدی و تفریط در مورد اجاره شرط دیگری که برای طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط الزامی است تحقق ضرر نسبت به مالک یا عین مستأجره می باشد؛ بنابراین، علی رغم وجود الزام عرفی یا قراردادی و تخلف از این الزامات، طرح دعوی که منجر به نتیجه شود ممکن نخواهد بود مگر اینکه تخلف از الزامات قراردادی یا عرفی، ضرری به عین مستاجره یا موجر وارد کند. البته قانون به صرف تعدی و تفریط در این مورد اشاره دارد و برای آن ورود ضرر را لحاظ نمی کند؛ اما در این خصوص بین قضات دادگاه ها و حقوقدانان دو عقیده وجود دارد: عده ای از قضات بر این باور هستند که به محض تحقق تعدی و تفریط یا تخلف از الزامات عرفی یا قراردادی موضوع مشمول بند ۶ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بوده و نیازی به احراز شرط ضرری نیست و صرف اقدام خلاف قرارداد را صرف نظر از اینکه موجب ورود ضرر به موجر یا ساختمان شود برای تحقق تعدی و تفریط کافی می دانند که البته اگر قائل به منطوق و ظاهر قانون باشیم با توجه به تعریف تعدی و تفريط و نظر به بند ۸ ماده یاد شده که صرف تعدی و تفریط در نظر گرفتن رکن ضرری موجب تخلیه دانسته این نظر با متن قانون منطبق تر می باشد. اما اکثریت قضات دادگاه ها و غالب حقوقدانان تخلف از قرارداد یا عرف (تعدی و تفریط) را منوط به آنکه موجب ضرر به عین مستأجره یا موجر شده باشد از موجبات تخلیه میدانند؛ از این رو احراز رکن ضرری در این مورد حائز اهمیت است و بر این اساس است که تغییرات جزئی برای استفاده بهتر از عین مستأجره مثل کاشی کاری کف یا تعویض در و پنجره فرسوده با درب و پنجره آلومینیومی تعدی و تفریط محسوب نمی شود؛ زیرا نه ضرری برای ساختمان دارد و نه ضرری برای موجر و باز به دلیل رکن ضرری است که ساخت یک اتاق در گوشه ای از حیاط عين مستأجره علی رغم اینکه ضرری نسبت به عین مستأجره ندارد و حتی ممکن است موجب بالا رفتن قیمت ملک شود تعدی و تفریط محسوب می شود. چون اضافه کردن قسمتی کلی به ساختمان چه بسا موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت به ضرر موجر تمام شود. از این رو باید گفت که هر اقدامی برای استفاده بهتر از عین مستأجره را نمی توان خارج از دایره در نظر گرفته بلکه در این مورد نیز بایستی بررسی شود ” برای استفاده بهتر موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و سبب ضرر به موجر از این باب نشود و الا احتمال تحقق تعدی و تفریط وجود دارد. نکته ای که در مورد ورود ضرر به ساختمان باید گفته شود این است که لازم نیست ضرر بالفعل باشد؛ یعنی به عنوان مثال دیواری که به ساختمان اضافه شده في الحال سبب ضرر و لطمه به ساختمان باشد، بلکه همین که از نظر اصول و مقررات فنی و مهندسی و به تشخیص کارشناس احتمال وقوع خسارت در آینده برود برای احراز این شرط کفایت می کند. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت Add a comment بختیار سید نظامی 1