نکات مربوط به این بحث — معیار تعیین سرقفلی و حق کسب پیشه

۷- سرقفلی به جهت بدهی م. ع. قابل توقیف است، اما حق کسب پیشه یا تجارت ۷- سرقفلی به جهت بدهی م. ع. قابل توقیف است، اما حق کسب پیشه یا تجارت قابلیت توقیف ندارد، زیرا امکان دارد هر آن به دلیل تخلف مستأجر از بین برود اجاره بها در مغازه هایی که حق سرقفلی دارند بسیار ناچیز است اما د. ح. کسب پیشه و تجارت این گونه نیست و شاید تأثیر کمی در میزان اجاره بها داشته باشد. تخلف مستأجر: حق کسب پیشه و تجارت همان طور که گفته شد، به دلیل برخی از تخلفات مستأجر از بین می رود، مثل انتقال مورد اجاره ب. غ. در حالتی که مستأجر حق انتقال نداشته است یا تعدی و تفریط یا تغییر شغل این موارد به طور جداگانه بحث شده است. معیار تعیین سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت در خصوص معیار تشخیص و تعیین میزان حق کسب پیشه و تجارت در بخش مطالبه سرقفلی بحث کردیم، اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۱۶۳ مورخ ۱۳۹۸/۱۰/۲۴ این گونه بیان داشت: با عنایت به عدم تصویب آیین نامه اجرایی ماده ۱۸ قانون روابط موجر و و مستأجر ۵۶ و فقدان معیار قانونی دقیقی پیرامون تشخیص و تعیین میزان حق کسب، پیشه یا تجارت و با لحاظ معیارهای مذکور در ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۳۹ و رویه عملی کارشناسان رسمی دادگستری در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت و یا سرقفلی مواردی چون اعتبار و حسن شهرت مستأجر که در معروف نمودن محل اجاره مؤثر واقع شده میزان مشتریان دائم که ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت و ابتکار مستأجر است و نوع کسب و پیشه و تجارت نوع بنا کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار می گیرد .... - قراردادهای اجاره املاک تجاری که از تاریخ ۱۳۶۵/۸/۱۵ الی ۱۳۷۶۷/۲ به صورت رسمی و بدون حق سرقفلی و پیش پرداخت تنظیم شده اند تحت شرایطی مشمول قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۶۵/۸/۱۵ می شوند و پس از انقضای مدت اجاره، مستأجر میبایست ملک را تخلیه نماید هر چند در عمل، این گونه قرارداد اجاره در حال حاضر وجود ندارد و بسیار نادر است. - فلسفه تصویب قانون سال ۵۶ هدف از تصویب قانون سال ۵۶ به نوعی حمایت از مستاجرین بوده و از قوانین امری به حساب می آید و مطابق ماده ۳۰، شرط خلاف مقررات مندرج در این قانون باطل و بلاثر است و می توان گفت که حکومت قانون بر اراده هاست اما قانون سال ۷۶ را اگر حمایت از موجرین ندانیم حداقل می توان گفت قواعد قانون سال ۵۶ را تعدیل کرده و به نوعی حکومت اراده ها بر قانون تلقی میشود. حق کسب پیشه و تجارت صرفاً در املاک تجاری مصداق داشته و در اماکن مسکونی وجود ندارد. سرقفلی نیز علی الاصول در قراردادهای اجاره مربوط به اماکن تجاری پیش بینی میشود. قابل جمع بودن حق سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت با عنایت به آنچه تاکنون گفته شد، چنانچه موضوع قرارداد مربوط به قانون سال ۵۶ باشد و مستأجر در ابتدای اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت قابل جمع بوده و دادگاه باید دستور دهد تا کارشناس بهای عادله هر دو را تعیین و اعلام نماید مگر اینکه دادگاه اعتقاد به مترادف بودن این دو واژه و عدم تفاوت در آنها داشته باشد.