نکات مربوط به درخواست — استعلام قطعیت گواهی عدم قابلیت افراز دادگاه

استعلام قطعیت گواهی عدم قابلیت افراز دادگاه نباید فقط به گواهی اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر عدم قابلیت افراز اکتفا کند بلکه باید طی استعلامی ابلاغ یا عدم ابلاغ تصمیم اداره ثبت به مالکین مشاعی و وصول یا عدم وصول اعتراض به تصمیم اداره ثبت را جویا شود زیرا اگر به تصمیم اداره ثبت اعتراض شده باشد، دادگاه باید پس از تعیین تکلیف اعتراض تصمیم مقتضی اتخاذ نماید و یا حتی می تواند به دلیل فراهم نبودن شرایط صدور دستور مزبور در موقعیت کنونی قرار رد درخواست صادر و پرونده را بایگانی نماید. آیا در خصوص سرقفلی می توان درخواست فروش داد؟ دستور فروش مال مشاع اختصاص به عرصه و اعیان اموال دارد و لذا در مورد سرقفلی و جاهت قانونی ندارد. مستأجرین مشاعی محل کسب نمیتوانند الزام شریک دیگر به فروش و انتقال سرقفلی ب. غ. را تقاضا نمایند، صلاحیت خاص دادگاه به صدور دستور فروش مال غیر قابل افراز در این باره موضوعیت ندارد. خاطرنشان می سازد از جهتی دیگر مالک مشاعی که ملک آن دارای حق سرقفلی است می تواند در صورت غیر قابل افراز بودن ملک صرفاً نسبت به اعیان درخواست فروش تقدیم نماید. دادگاه نیز باید صراحتاً به مستثنی بودن سرقفلی از عین ملک در تصمیم خود اشاره کند. بنابراین فروش ملک مشاع در این حالت هیچ خللی به حق کسب، پیشه و تجارت یا سرقفلی مستأجر وارد نمی آورد. آیا شخصی که از طریق سند عادی مثل مبایعه نامه ملکی که سابقه ثبتی دارد را به صورت مشاعی از احدی از مالکین خریداری کرده باشد می تواند درخواست فروش ملک مشاع تقدیم کند؟ نسبت به املاک ثبت شده ای که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، صدور دستور فروش موضوع ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست، همچنین درخواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مادامی که سهم مشاع خریداری شده رسماً به وی انتقال نیافته است، قابل پذیرش و استماع نیست نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۸۹۷ مورخ ۱۳۹۹۷/۲۳).