نکتهٔ فقهی: استقرار اجرت با تحویل عین و گذشت زمان استیفای منفعت (منفعت معیّن)

منفعت معیّن به معنای منفعت مشخص در خارج است که می‌تواند به عین معین، زمان، یا نوع منفعت تعلق داشته باشد. در اجاره ، تعیین منفعت ضروری است و ابراء و اسقاط منافع عینی باطل است، اما اسقاط منفعت ثابت در ذمه صحیح است. همچنین، اگر عین مورد اجاره قبل یا بعد از تحویل از بین برود، اجاره باطل می‌شود.

منفعت معیّن منفعت معلوم در خارج. تعیین منفعت یا به جهت تعلّق آن به عینی از اعیان معین و مشخص در خارج است، مانند سکونت خانه‌ای مشخص؛ یا به جهت تعیین مقدار منفعت بر حسب زمان، مانند سکونت در خانه به مدت یک سال؛ یا بر حسب عمل، مانند سوار شدن یا حمل بار تا مسافتی یا جایی مشخص؛ یا به جهت تعیین نوع منفعت در صورت تعدد منافع یک شیء. از احکام آن در باب اجاره سخن گفته‌اند.

۲. ۱ - ابراء و اسقاط ابراء و اسقاط اعیان و نیز منافع آن‌ها، باطل و نامعقول است؛ لیکن اسقاط منفعت ثابت در ذمه صحیح است، مانند اینکه کسی را برای دوختن یا نوشتن یا ساختن چیزی اجیر کند. در این صورت، اجیر کننده مستحق منفعت یاد شده بر ذمه اجیر خواهد بود و می‌تواند آن را اسقاط نماید. ۲. ۲ - بطلان اجاره اگر مورد اجاره، منفعت عینی از اعیان معین در خارج باشد، و قبل از تحویل یا پس از آن، فوری از بین برود، اجاره باطل می‌شود، مانند اینکه خانه‌ای معین را برای سکونت اجاره دهد و آن خانه پس از اجاره خراب شود. اگر مورد اجاره منفعت کلّی و در ذمه باشد، مانند منفعت مرکبی کلی یا برده‌ای کلی که قابل انطباق بر افراد متعدد است و فردی از افراد آن تحویل شود و بلافاصله از بین برود، اجاره باطل نمی‌شود؛ بلکه فردی دیگر جایگزین و تحویل مستاجر می‌گردد. ۲. ۳ - اجرت و استیفا اگر موجر عین مورد اجاره را تحویل مستاجر دهد و مدتی -که بر حسب زمان یا عمل، امکان استیفای منفعت معین در آن مدت وجود داشته باشد ـ بگذرد، اجرت استقرار می‌یابد؛ هرچند مستاجر در آن مدت، استیفا نکرده باشد. ۲. ۴ - تعیین منفعت در اجاره در اجاره با تعدد منافع عین، تعیین منفعت لازم است، به شرط آنکه مقصود از اجاره آن، استفاده از همه منافع نباشد. بنابراین، در اجاره زمین، تعیین منفعت و اینکه آن منفعت زراعت است یا درخت کاری و یا ساختمان سازی و مانند آن، لازم است و اگر به صورت مبهم بگوید: برای زراعت یا درخت کاری، بدون تعیین یکی از آن دو، اجاره باطل خواهد بود. منبع: ج ۷، ص ۲۸۴ · العروة الوثقی، ج ۵، ص ۴۴ · ج ۷، ص ۱۱۳ · ج ۲، ص ۲۹۹

ابراء و اسقاط اعیان و نیز منافع آن‌ها، باطل و نامعقول است؛ — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): ابراء و اسقاط اعیان و منافع آنها که به صورت عینی وجود دارند، باطل و نامعقول است. شاخه: مدنی

لیکن اسقاط منفعت ثابت در ذمه صحیح است، مانند اینکه کسی را برای دوختن یا نوشتن یا ساختن چیزی اجیر کند. در این صورت، اجیر کننده مستحق منفعت یاد شده بر ذمه اجیر خواهد بود و می‌تواند آن را اسقاط نماید. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): اسقاط منفعتی که به صورت دین بر ذمه کسی ثابت شده باشد، صحیح است. شاخه: مدنی

اگر مورد اجاره، منفعت عینی از اعیان معین در خارج باشد، و قبل از تحویل یا پس از آن، فوری از بین برود، اجاره باطل می‌شود، مانند اینکه خانه‌ای معین را برای سکونت اجاره دهد و آن خانه پس از اجاره خراب شود. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): اگر مورد اجاره، منفعت عینی از اعیان معین باشد و آن عین قبل یا بلافاصله پس از تحویل از بین برود، قرارداد اجاره باطل می‌شود. شاخه: مدنی

اگر مورد اجاره منفعت کلّی و در ذمه باشد، مانند منفعت مرکبی کلی یا برده‌ای کلی که قابل انطباق بر افراد متعدد است و فردی از افراد آن تحویل شود و بلافاصله از بین برود، اجاره باطل نمی‌شود؛ بلکه فردی دیگر جایگزین و تحویل مستاجر می‌گردد. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): اگر مورد اجاره منفعت کلی و در ذمه باشد و فردی از آن کلی تحویل مستاجر شود و بلافاصله از بین برود، اجاره باطل نمی‌شود و فرد دیگری جایگزین می‌گردد. شاخه: مدنی

در اجاره با تعدد منافع عین، تعیین منفعت لازم است، به شرط آنکه مقصود از اجاره آن، استفاده از همه منافع نباشد. بنابراین، در اجاره زمین، تعیین منفعت و اینکه آن منفعت زراعت است یا درخت کاری و یا ساختمان سازی و مانند آن، لازم است و اگر به صورت مبهم بگوید: برای زراعت یا درخت کاری، بدون تعیین یکی از آن دو، اجاره باطل خواهد بود. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): در صورتی که عین مورد اجاره دارای منافع متعدد باشد و قصد اجاره همه منافع نباشد، تعیین نوع منفعت مورد اجاره ضروری است؛ در غیر این صورت، اجاره باطل خواهد بود. شاخه: مدنی