نکتهٔ فقهی: شرایط تملک از طریق احیا (قاعده احیای موات (قواعد فقه))

قاعده احیای موات ، از قواعد فقهیّه می‌گوید هرکس زمین مرده را آباد کند، مالک آن می‌شود و مستند آن روایات متعدد نبوی است. احیا به معنای زنده‌کردن زمین و موات به معنای زمین بی‌استفاده است و تشخیص مصادیق آن بر عرف واگذار می‌شود. اراضی به عامر و غامر تقسیم می‌شوند و موات نیز بالاصاله یا بالعرض است که احکام هرکدام متفاوت است. در برخی زمین‌های موات بالعرض ، احیا موجب مالکیت است و در برخی دیگر به دلیل بقای مالکیت قبلی یا اعراض‌نشدن، احیا نافذ نیست. احیا زمانی موجب تملک است که با قصد، بدون تجاوز به حریم یا املاک عمومی و با اذن حاکم انجام شود.

مفاد اجمالی این قاعده این است که هر کس زمین مرده‌ای را آباد کند، مالک آن می‌گردد. این مطلب در فقه تحت عنوان یک قاعده به این شکل آمده است: « من احیی ارضا میتة فهی له ».

این قاعده مستند به احادیث زیر است: ۱. «قال رسول اللّه: من احیی ارضا مواتا فهو له» «یعنی هر کس زمین مرده‌ای را آباد کند، مال او خواهد بود». احمد بن حنبل و نسایی روایت فوق را به این شکل آورده‌اند: «من احیی ارضا میتة فله فیها اجر» «یعنی هر کس زمین مرده‌ای را آباد کند خداوند به او پاداش خواهد داد.» شافعی به استناد این حدیث ، احیای اراضی را مستحب دانسته است. ۲. «قال رسول اللّه: من غرس شجرا او حفر وادیا بدیّا لم یسبقه الیه احد او احیی ارضا میتة‌ فهی له، قضاء من اللّه و رسوله» «یعنی هر کس درختی بکارد در جایی که کسی بر وی در آن مکان پیشی نگرفته یا زمین مرده‌ای را آباد کند، مال او خواهد بود. این حکم خدا و رسول او است.» ۳. «ایّما قوم احیوا شیئا من الارض و عمروها فهم احقّ بها و هی لهم» «یعنی هر قومی قطعه‌ای از زمین را آباد کنند، مال آنان خواهد بود. منبع: ج۱۷، ص۳۲۷، باب۱، ح۶ · الجامع الصحیح، ج۳، ص۶۶۲، ش۱۳۷۸ · ج۱۵، ص۱۶۶ · ج۱۷، ص۳۲۸، ح۱ · ج۱۷، ص۳۲۶، ح۴

در ادامه دو کلمه احیا و موات مورد بررسی قرار می‌گیرد. ۳. ۱ - احیا احیا واژه‌ای عربی است. « حیّ » به معنای زنده بودن و احیا به معنای زنده کردن است و ب. ت. ب. این که در این قاعده در مورد اراضی به کار رفته، به معنای آباد کردن زمین است. ۳. ۲ - موات موات به معنای «مرده» است و در مورد اراضی به زمین‌هایی گفته می‌شود که فاقد آبادانی و سکنه‌اند. بعضی گفته‌اند مراد زمین‌هایی است که مالک ندارد و کسی از آن‌ها استفاده نمی‌کند. فقها معنای اول را پذیرفته و معمولا آن را چنین تعریف کرده‌اند: الموات ما لا ینتفع به لعطلته او لاستیجامه او لعدم الماء عنه او لاستیلاء الماء علیه «یعنی موات زمینی را گویند که به علت متروکه شدن یا نیزار شدن، یا به علت آب نداشتن یا به خاطر این که آب آن را فراگرفته، قابل استفاده نیست.» بنابراین موات بودن زمین گاهی به علت عدم مقتضی و گاهی به علت وجود مانع است. منبع: قاموس المحیط، ذیل «حی» · الروضة البهیة، ج۷، ص۱۳۳ · منهاج الصالحین، ج۲، ص۱۵۰

از نظر فقهی ارض بر دو قسم است: الف) ارض عامر به معنای زمین معمور و آباد که مورد استفاده و انتفاع است. بدیهی است که این گونه اراضی قابل احیای مجدد و تملک نیستند، چرا که تحصیل حاصل محال‌ است. ب) ارض غامر به معنای زمین مغمور و موات که تعریف آن بیان گردید. ۵ - اقسام موات الف) « موات بالاصاله » و آن زمینی است که یا نسبت به سابقه آبادی آن اطلاع و آگاهی وجود ندارد، یا کاملا ثابت و معلوم است که هیچ‌گونه سابقه آبادی ندارد، مانند اکثر بیابان‌ها و کویرها. ب) « موات بالعرض » و آن زمینی است که با وجود سابقه عمران ، در حال حاضر آبادی خود را از دست داده و به حالت ناآباد برگشته است. در مورد قسم اول، اولا از نظر فقهی به استناد قاعده فقهی مورد بحث، اقدام به احیا مجاز است و ثانیا شخصی که اقدام به احیا می‌کند، مالک آن می‌گردد. ۵. ۱ - اقسام موات بالعرض قسم دوم یعنی زمین‌های موات بالعرض بر چند قسم است: ۱. زمین‌هایی که اصلا مالک ندارند، مانند زمین‌های مندرس و روستاها و بلاد متروک ویران شده و قنات‌های خشک‌شده‌ای که متعلق به اقوام گذشته بوده و هیچ‌گونه نام و نشانی از آن‌ها وجود ندارد. ۲. زمین‌هایی که مالک آن‌ها مجهول است. ۳. زمین‌هایی که مالک آن‌ها معلوم است. اراضی نوع نخست ملحق به موات بالاصاله‌اند؛ اما در مورد اراضی نوع دوم دو نظریه ایراد شده است. مشهور فقیهان معتقدند که این زمین‌ها مشمول قاعده احیا و قابل تملک هستند و نظریه دیگر این است که این گونه اراضی از قبیل مجهول المالکند و حکم مجهول المالک بر آن‌ها صادق است؛ ۵. ۲ - اقسام زمین با مالک معلوم اما برای قسم سوم از اراضی موات بالعرض چند حالت متصور است: اعراض مالک از زمین مالک از زمین مزبور اعراض کرده است: این حالت بی‌شک مشمول قاعده احیا است. البته این حکم مبتنی بر این تلقی است که اعراض موجب سلب مالکیت می‌گردد، ولی حسب نظر گروهی که اعراض را موجب سلب مالکیت نمی‌دانند، در اینجا چنین‌ نتیجه‌ای مترتب نخواهد بود.(برای آگاهی بیشتر رجوع کنید به: ) دم اعراض همراه با قصد انتفاع یا احیا مالک از زمین اعراض نکرده و آن را برای نوع خاصی از انتفاع در نظر گرفته و مثلا می‌خواهد از آن برای چرای حیوانات خود استفاده کند یا منظورش آن بوده که زمین نیزار گردد تا نی‌های آن را بفروشد یا این که مالک عزم احیا دارد و تاخیرش به علت فقدان اسباب و وسایل است. این گونه اراضی از نظر فقهی مشمول قاعده احیا نیستند و کسی نمی‌تواند آن‌ها را تملک کند. ترک زمین بدون قصد احیا مالک از زمین خود اعراض نکرده، بلکه از روی بی‌اعتنایی و غنا آن را رها کرده و در نتیجه، زمین، موات شده و تصمیم احیای آن را هم ندارد. حکم این گونه اراضی مورد اختلاف است. سؤال اصلی این است که آیا افراد دیگر می‌توانند به احیای این نوع زمین‌ها مبادرت ورزند یا خیر؟ ۵. ۳ - تفصیل حکم بر اساس منشا مالکیت قول اقوا آن است که قائل به تفصیل شویم و حکم قضیه را به شرح زیر تابع منشا مالکیت بدانیم: مالکیت ناشی از معاملات یا ارث: منشا مالکیت زمین، معاملات ناقل یا انتقال قهری از قبیل ارث و غیره است. به نظر مشهور، چنین زمینی نمی‌تواند مشمول قاعده احیا گردد، زیرا قاعده « النّاس مسلّطون علی اموالهم » و نیز « لا یجوز لاحد ان یتصرّف فی مال الغیر الّا باذنه » عام است. نباید پنداشت که ترک زمین موجب سلب مالکیت است، چرا که دلیلی از شرع در این مورد واصل نشده و چنانچه در مورد مالکیت شک حاصل گردد، قاعده استصحاب حکم به دوام مالکیت خواهد کرد. مالکیت ناشی از احیای سابق: زمین مزبور از زمین‌های موات بالاصاله بوده و مالک آن را احیا کرده و سپس آن را معطل گذاشته و در نتیجه، زمین بایر گردیده است. ۵. ۴ - دیدگاه‌های مالکیت زمین احیاشده قول قوی در این نوع اراضی آن است که مشمول قاعده احیا هستند و هر کس می‌تواند نسبت به احیا و تملک آن‌ها مبادرت کند. در توجیه فقهی این نظر گفته می‌شود: مالکیتی که از طریق احیا اعتبار می‌شود، مالکیت غیر دائمی است و مشروط به حیات زمین است و چنانچه زمین به علت ترک اقدامات عمرانی، تبدیل به موات گردد، مالکیت منتفی خواهد بود. به دیگر سخن، تصرفات احیاگر صرفا به منظور انتفاع است و اگر انتفاع را رها سازد دیگر حقی برای او باقی نخواهد ماند. فقها حکم این مورد را به استفاده از‌ مشترکات تشبیه کرده و گفته‌اند: حالت احیاکننده در این مورد، مانند کسی است که در مسجدی می‌نشیند و مادام که برای نماز نشسته هیچ‌کس نمی‌تواند او را از آن محل محروم سازد، ولی این حق منوط به دوام جلوس و استفاده است و به محض ترک محل، شخص دیگر می‌تواند همان‌جا را بگیرد. همان طور که اگر شخص ظرف آبی از رودخانه بردارد و دو مرتبه به رودخانه بریزد بی‌شک حکم اباحه بازگشت می‌کند». البته در این باره فقها به روایاتی نیز تمسک کرده‌اند؛ ۵. ۵ - نظریه حق اولویت نظریه دیگری نیز در این باره وجود دارد، به این نحو که اصولا رقبۀ زمین، مالکیت‌بردار نیست و صرفا برای احیاکننده حق اولویت ایجاد می‌شود. رقبۀ اصلی زمین ملک امام، یعنی مال حکومت است و در فرض تعطیل، حق اولویت سلب و به ملک امام بازگشت می‌کند. ۶ - ماهیت حقوقی احیا احیا از اعمال حقوقی و یکی از ایقاعات محسوب می‌شود و بنابراین باید با قصد انجام‌ گیرد. دلیل فقهی لزوم اعتبار قصد به شرح زیر است: ۱. اصل در تملک آن است که با قصد انجام گیرد و کسی نمی‌تواند بدون توجه و قصد، مالک چیزی گردد؛ هر چند که مالکیت قهری نظیر ارث به دلیل خاص از این اصل خارج شده است. ۲. سیره متشرعه بر این امر مستقر است. اگر سؤال شود که آیا اطلاقات و عموماتی که در شرع وارد شده، می‌تواند دلیل بر عدم اعتبار قصد باشد، پاسخ منفی است؛ چرا که این گونه نصوص در مقام بیان لزوم یا عدم لزوم قصد نیستند. منبع: قواعد فقه مدنی ۲، ص۲۴۰ به بعد (قاعده اعراض) · مسالک الافهام، ج۱۲، ص۳۹۶- ۳۹۷ · ج۱۷، ص۳۲۶- ۳۲۸

ماهیت مادی احیا یعنی انجام اعمال عینی و ملموسی که زمین مرده را به حالت قابل بهره‌برداری و استفاده واقعی تبدیل می‌کند. ۷. ۱ - مفهوم و تعریف احیا احیا عبارت از عملی است که زمین مرده را به حالت زنده، یعنی قابل بهره‌برداری درآورد یا خرابی را به آبادی مبدل سازد. پرواضح است که تحقق این امر همواره یکنواخت نیست، بلکه بر حسب زمان و مکان و سایر خصوصیات مورد تفاوت خواهد کرد و مرجع تشخیص آن هم عرف است. ۷. ۲ - مصادیق و معیار تشخیص احیا بهره‌هایی که عقلا از زمین می‌برند حسب مورد مختلف است. سکونت، زراعت ، ایجاد باغ و بستان، چرای گوسفند و امثال آن، همه می‌توانند بهره و غرض عقلایی محسوب گردند و هرگاه زمین مورد چنین بهره‌برداری‌هایی قرار گیرد آباد شمرده می‌شود. بنابراین هر گونه عملی که زمین بلااستفاده را چنان کند که یکی از عناوین مذکور بر آن صدق کند، احیا محسوب می‌شود. ۷. ۳ - تفاوت احیا و تحجیر البته لازم نیست زمین به آخرین حد کمال برسد، بلکه تحقق اولین مرتبه آبادی برای صدق احیا کافی است، ولی صرف شروع به احیا، تحجیر محسوب می‌شود، نه احیا، و فقط مفید اولویت است. بنا به مراتب بالا، عملیات لازم برای صدق احیا تا حد زیادی به هدف اقدام‌کننده و بهره‌ای که می‌خواهد از زمین بگیرد، بستگی دارد؛ چرا که بی‌تردید عملیات لازم برای احیای زمینی که شخصی می‌خواهد در آن مزرعه یا بستان احداث کند، با عملیات لازم برای احیای زمینی که قرار است در آن مرکز تجاری یا مسکونی و یا دامداری احداث گردد تفاوت دارد. فقها برای عملیات احیا نسبت به هر مورد مصادیقی ذکر کرده‌اند که به نظر می‌رسد همگی نمونه‌ای از تشخیص‌های عرفی‌اند و لذا بهتر است به نظر عرف‌ واگذار گردند. البته در موارد اختلاف، دادگاه باید توجه کند که چه نحو عملیاتی موجب صدق احیا و مفید مالکیت و چه نحو عملیاتی صرفا موجب صدق تحجیر و مفید اولویت است.(برای آگاهی بیشتر در این باره رجوع کنید به: ) منبع: ج۱، قاعده التحجیر یفید الاولویه، ص۲۶۷

عملیات احیا در صورتی موجب مالکیت می‌گردد که دارای شرایط زیر باشد: ۸. ۱ - اذن امام از میان فقهای مذاهب اربعه ، فقهای حنفی و مالکی و فقهای امامیه به نحو اجماع بر اعتبار اذن امام در تملک اراضی از طریق احیا نظر داده‌اند. امامیه با تمسک به اطلاقات، میان زمان حضور امام و غیبت تفاوتی قائل نیستند و معتقدند در زمان غیبت، اذن امام (علیه‌السّلام) از طریق عمومات تحصیل شده است. به نظر می‌رسد منظور از امام در نظریه امامیه، شخص وی نیست، بلکه به موجب نظریه اعتبار اذن امام، مالکیت اولیه اراضی موات متعلق به حکومت است و هیچ کس نمی‌تواند بدون اذن حکومت، اقدام به تصرف و احیای اراضی کند. این موضوع در قوانین موضوعه جمهوری اسلامی ملحوظ گردیده است. حسب مقررات تصویب شده چه در متن قانون مدنی و چه در قوانین جنبی، احیا و تملک اراضی موات فقط با رعایت قوانین و صدور مجوز امکان‌پذیر است. ۸. ۲ - قصد احیا و تملک نظر به این که تملک از ایقاعات و یک عمل حقوقی محسوب می‌شود، بی‌شک متوقف بر قصد است، ولی آیا قصد احیا کافی است یا علاوه بر قصد احیا، قصد تملک نیز لازم است؟ در توجیه نظر آنان گفته شده که نصوص و ادله وارد، مطلق و عامند و قید قصد تملک امری زاید است و دلیلی بر اعتبار و لزوم آن نیست. اما به نظر می‌رسد علاوه بر قصد احیا، قصد تملک نیز لازم است؛ زیرا: اولا نصوص و ادله لفظی در مقام بیان این امر نیستند و برای تمسک به اطلاق ، احراز این که گوینده در مقام بیان بوده لازم است. ثانیا سیره عقلا و متشرعه دال بر اعتبار و لزوم چنین قصدی است. ثالثا اصل عدم تحقق ملکیت است. البته قصد اجمالی و ارتکازی کافی است و قصد تفصیلی ضرورت ندارد. بنابراین چنانچه شخصی در مسیر سفر، محلی را تحدید کند یا چاهی بکند تا استفاده کند و سپس ادامه طریق بدهد، چنین عملی موجب تملک نمی‌شود، چرا که او قصد تملک نداشته و فقط مادام که در آنجا اقامت دارد حق اولویت خواهد داشت. قانون مدنی ایران به پیروی از همین نظر، در ماده ۱۴۳ قصد تملک را معتبر دانسته است. ۸. ۳ - خارج از حریم ملک دیگر در فقه اسلامی برای قنات، چاه، نهر و نیز مزارعی که در اراضی موات ، احیا می‌گردد، حریم قائل شده‌اند و کسی نمی‌تواند در محدوده‌ای که حریم آن‌ها محسوب می‌شود، تصرف کند. مقدار حریم در فقه معین گردیده است. ۸. ۴ - غیرعمومی بودن ملک هیچ کس مجاز نیست طرق و شوارع عامه و نیز اراضی‌ای را که برای عبادت مسلمانان اختصاص یافته، مانند اراضی منا و عرفات ، احیا و تملک کند. ۸. ۵ - عدم تحجیر زمین توسط دیگری همان طور که گفته خواهد شد، تحجیر اراضی مباح موجب حق اولویت و اختصاص است. بنابراین کسی نمی‌تواند زمینی را که توسط دیگری تحجیر شده احیا کند. به نظر ایشان و مشهور فقیهان امامیه، در این فرض، شخص متصرف، مالک نمی‌گردد. منبع: ج۴-۳، ص۳۶ · جواهر الکلام، ج۳۸، ص۹ · شیخ انصاری مکاسب، ج۴، ص۲۵ · منهاج الصالحین، ج۲، ص۱۵۹، مساله۷۴۵ · ج۳۸، ص۳۴ به بعد · ج۳۸، ص۵۳ · قواعد فقه، ج۱، قاعده التحجیر یفید الاولویه، ص۲۶۷ · ج۳۸، ص۵۶- ۵۷ · وسیلة النجاة، احیاء موات، مساله۱۸

مفاد اجمالی این قاعده این است که هر کس زمین مرده‌ای را آباد کند، مالک آن می‌گردد. این مطلب در فقه تحت عنوان یک قاعده به این شکل آمده است: « من احیی ارضا میتة فهی له ». — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): هر کس زمین مرده‌ای را آباد کند، مالک آن می‌شود. شاخه: اموال و مالکیت · از قواعدِ فهرستِ فقهی: 36

الموات ما لا ینتفع به لعطلته او لاستیجامه او لعدم الماء عنه او لاستیلاء الماء علیه «یعنی موات زمینی را گویند که به علت متروکه شدن یا نیزار شدن، یا به علت آب نداشتن یا به خاطر این که آب آن را فراگرفته، قابل استفاده نیست.» — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): موات زمینی است که به علت متروکه شدن، نیزار شدن، عدم آب یا فراگرفتن آب، قابل استفاده نیست. شاخه: اموال و مالکیت

از نظر فقهی ارض بر دو قسم است: الف) ارض عامر به معنای زمین معمور و آباد که مورد استفاده و انتفاع است. ب) ارض غامر به معنای زمین مغمور و موات که تعریف آن بیان گردید. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): اراضی از نظر فقهی به دو قسم عامر (آباد و مورد استفاده) و غامر (موات و مغمور) تقسیم می‌شوند. شاخه: اموال و مالکیت

الف) « موات بالاصاله » و آن زمینی است که یا نسبت به سابقه آبادی آن اطلاع و آگاهی وجود ندارد، یا کاملا ثابت و معلوم است که هیچ‌گونه سابقه آبادی ندارد، مانند اکثر بیابان‌ها و کویرها. ب) « موات بالعرض » و آن زمینی است که با وجود سابقه عمران ، در حال حاضر آبادی خود را از دست داده و به حالت ناآباد برگشته است. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): موات به دو قسم موات بالاصاله (بدون سابقه آبادی) و موات بالعرض (با سابقه عمران که آبادی خود را از دست داده) تقسیم می‌شود. شاخه: اموال و مالکیت

موات به معنای «مرده» است و در مورد اراضی به زمین‌هایی گفته می‌شود که فاقد آبادانی و سکنه‌اند. بعضی گفته‌اند مراد زمین‌هایی است که مالک ندارد و کسی از آن‌ها استفاده نمی‌کند. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): موات به زمین‌هایی گفته می‌شود که فاقد آبادانی و سکنه هستند یا به علت متروکه شدن، نیزار شدن، عدم آب یا فراگرفتن آب، قابل استفاده نیستند. شاخه: اموال و مالکیت

از نظر فقهی ارض بر دو قسم است: الف) ارض عامر به معنای زمین معمور و آباد که مورد استفاده و انتفاع است. ب) ارض غامر به معنای زمین مغمور و موات که تعریف آن بیان گردید. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): اراضی از نظر فقهی به دو قسم عامر (معمور و آباد) و غامر (مغمور و موات) تقسیم می‌شوند. شاخه: اموال و مالکیت

احیا به معنای زنده‌کردن زمین و موات به معنای زمین بی‌استفاده است و تشخیص مصادیق آن بر عرف واگذار می‌شود. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): تشخیص مصادیق احیا (زنده‌کردن زمین) و موات (زمین بی‌استفاده) بر عرف واگذار می‌شود. شاخه: اموال و مالکیت

الف) « موات بالاصاله » و آن زمینی است که یا نسبت به سابقه آبادی آن اطلاع و آگاهی وجود ندارد، یا کاملا ثابت و معلوم است که هیچ‌گونه سابقه آبادی ندارد... ب) « موات بالعرض » و آن زمینی است که با وجود سابقه عمران، در حال حاضر آبادی خود را از دست داده و به حالت ناآباد برگشته است. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): موات به دو قسم موات بالاصاله (بدون سابقه آبادی) و موات بالعرض (با سابقه عمران که آبادانی خود را از دست داده) تقسیم می‌شود. شاخه: اموال و مالکیت