دکترین
نکتهٔ کارشناسی
:
یک کارشناس پیشکسوت ؛
نظرشان درخصوص نحوه تعیین ارزش حق کسب وپیشه (مغازه ایی که فاقد پرداخت و واگذاری سرقفلی می باشد) بشرح ذیل است :
لذا این روش ؛ یک ازروش های مرسوم ومتداول نحوه محاسبه وتعیین حق کسب وپیشه می باشد که به شرح زیر پیشنهاد می گردد:
برای کسبی که فعال است میزان ح ک پ به ازای هرسال 1/5% وحداکثر معادل 50%است
ودرصورتی که محل کسب مدتی تعطیل باشد میزان ح ک پ به ازای هرسال تعطیلی75 /۰ % لحاظ شود
و اظهارنمونداین درصدها حاصل اظهارنظرونظرخواهی تعدادی ازکارشناسان کانون است،
وگفتند که شخصا فکرمی کنم بیش از80%به واقعیت نزدیک باشد .
شاید درموارد استثنا جواب ندهد وپاسخ متفاوت باشد؛
ولی موارد حداکثری را جواب می دهد
مثال:
محل کسبی ۳۰ سال فعال بوده واز سال۸۵ تاکنون ان محل کسب تعطیل است
%۱/۵×۳۰=۴۵ %
%۰/۷۵×۱۰=۷/۵%
جمعا ۵۲/۵% میگردد
که چون قیدحداکثر ۵۰% گفته ؛
در نتیجه جمعا ۵۰% را ملاک نهایی جهت لحاظ حق کسب وپیشه آن مغازه درنظر می گیریم
ضرورت مطابقت سند مالکیت چاپی و سایر مدارک ملکی با آدرس ملک
مطابقت سند مالکیت و سایر مدارک ملک با آدرس ملک ضروری است و
باید مورد توجه کارشناسی قرار گیرد،
که در این ارتباط موارد ذیل لازم به ذکر است:
۱- کنترل حدود ومشخصات ملک (جهات اربعه) زمین یا ساختمان در محل باید به وسیله متر کردن صورت پذیرد.
۲- کنترل وضع موجود ملک با توجه به کوچه یا خیابان (شارع عام).
۳- کنترل ابعاد با توجه به احتمال وجود اصلاحی شهرداری و پلاکهای مجاور
۴- کنترل سند مساحت مالکیت با وضع موجود و توجه به این که ممکن است ملک نسبت به سند کسر یا اضافه مساحت داشته باشد که در صورت عدم مطابقت مساحت موجود با سند مالکیت موارد ذیل باید مورد بررسی قرار گیرد:
الف) در صورتی که مساحت موجود کمتر از سند مالکیت باشد و مشخص گردد که کسر مساحت به علت تعریض گذر بوده و لطمه ای به ساختمان ملک وارد نمی سازد، معمولاً ارزیابی این چنین ملکی بلامانع و نیازی به اصلاح سند مالکیت نمیباشد (البته در بعضی مواقع جهت حل و فصل مسایل حقوقی حادث شده این موضوع مشکلاتی ایجاد میگردد، لذا این مورد باید به صورت کتبی در گزارش کارشناسی ذکر گردد و تصمیم گیری نهایی این موضوع را به مرجع درخواست کننده ارزیابی سپرد).
ب) در صورتی که مساحت موجود کمتر از سند مالکیت بوده و مشخص گردد که در موقع تصرف مقداری از ملک رها شده باشد نیز تابع شرط فوق می باشد.
پ) در صورتی که مساحت موجود بیشتر از سند مالکیت باشد و مشخص گردد که اضافه مساحت به علت تجاوز به گذر عام یا ملک مجاور بوده و در قسمت اضافه مساحت بنایی احداث نشده و امکان رهاسازی اضافه مساحت و برگشت به وضع اولیه مطابق با سند مالکیت وجود دارد نیز تابع شرط بند الف خواهد بود.
ت) در صورتی که مساحت موجود بیشتر از سند مالکیت بوده و مشخص گردد اضافه مساحت تجاوز به ملک غیر بوده و بنا در آن احداث شده است و رهاسازی مساحت اضافه به اعیانی (ساختمان) ملک لطمه وارد میسازد ارزیابی امکان پذیر نیست.
۵ـ در برگه های عوارض نوسازی که معمولا هر ساله به صورت کامپیوتری برای املاک صادر می شود اطلاعات بسیار خوبی در مورد پلاک ثبتی، آدرس و مساحت ملک اورده شده که می تواند مورد استفاده قرار گیرد.
۶- برای تعیین سهم مشاعی از کل ملک لازم است نکاتی به شرح زیر در نظر گرفته شود:
الف- سهم مشاعی از آپارتمانها معمولا (بدون در نظر گرفتن نکات مثبت و منفی سهام مشاعی) به صورت نسبت سهم از شش دانگ از ارزشی آپارتمان در نظر گرفته می شود.
ب- همان گونه که قبلاً بیان گردید، لازم به توجه است که در مورد املاکی که دارای زمین با حدود مشخصی می باشند، نسبت سهم به شش دانگ ممکن است به همان نسبت از عین زمین نباشد، یعنی یک سهم از ده سهم شش دانگ ملک به مساحت ۱۰۰۰ مترمربع نباشد و به هر حال مساحت ملک مربوطه به "یک سهم از ده سهم " پس از افراز مشخص خواهد شد و اگر مالک فوق الذکر سهم خود را بدون جلب رضایت بقیه مالکان به صورت ۱۰۰۰ مترمربع جدا نموده باشد، در واقع ممکن است در نهایت در آراء صادره در دعاوی مطروحه در دادگستری ملک مورد نظر به همان شکل و اندازه که مورد تصرف مالک جزء است به او تعلق نگیرد.
۷- لازم است در ارزیابی هر ملک حدود اربعه ذکر شده در سند مالکیت موقعیت محل به خصوص از لحاظ گذرها بررسی کامل بشود. در صورتی که شکی در موقعیت زمین یا آدرس، پلاک ثبتی و غیره وجود داشته باشد، لازم است ارزیابی موکول به رفع موارد ابهام (مثلا با بررسی املاک همجوار، انطباق قبوض انشعابات، کنترل حدود اربعه، پایان کار، رجوع به نقشه (صورت جلسه) تفکیکی اداره ثبت و...) بشود.
۸- در مواردی که یک آپارتمان قسمتی از مجموعهای آپارتمانی باشد و آن آپارتمان سند تفکیک شده نداشته و متقاضی قصد داشته باشد با سند مالکیت "زمین" ارزیابی (مثلاً برای وثیقه) صورت پذیرد، لذا در چنین شرایطی حتی با داشتن گواهی پایان ساختمان از شهرداری یا به صورت "مورد تصرف آقای صدیق "یا به عنوان سهم معینی از کل ساختمان قابل ارزیابی به عنوان آپارتمان نمی باشد، لذا در چنین شرایطی میتوان کل زمین و آپارتمان ها را با هم یک جا ارزیابی نمود.
تذکر: در صورت وجود صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه رسمی محضری می توان آپارتمان خاصی را به عنوان ملک شخصی که نام او به عنوان مالک آن آپارتمان در تقسیم نامه آورده شده ارزیابی نمود.
۹- در صورتی که که احراز مالکیت اشخاص (به دلیل وجود اختلافات، اسناد جعلی، اختلافات ثبتی و غیره)، حتی از روی سند مالکیت ممکن نباشد، ضروری است کارشناسان به ذکر آن چه عینیت دارد اکتفا نمایند
مثلا، سند مالکیت به نام "آقای ...................." صادر شده است یا طبق تقسیم نامه شماره ۱۲۳۴ مورخ ۱۳۷۲/۶/۲۵ دفتر اسناد رسمی ۱۴۹ تهران برای پلاک ثبتی ۱۴۵۶/۶۸ بخش ۱۱ تهران، سهم "آقای علی صدیق" از این ملک آپارتمان واقع در غرب
طبقه سوم به مساحت ۱۶۵ مترمربع تعیین شده است
در ارزیابی ها لازم است از ذکر نکاتی که بار حقوقی دارد مانند :
"آپارتمان متعلق به آقای ......" است، خودداری شود، چون ممکن است شرایط حقوقی دیگری حکمفرما باشد که در نتیجه آپارتمان متعلق به این شخص نباشد و مالکیت آپارتمان موکول به رای دادگاه باشد.
توجه ۱: افرادی هستند که آپارتمان مربوطه به سند مالکیت خودشان را در تصرف ندارند، یعنی در آپارتمان یا ملک همسایه زندگی می نمایند، به این معنی که در صورت نیاز به هر گونه اقدام قضایی در مورد این گونه آپارتمانها، مشکلاتی ایجاد خواهد شد، لذا این مورد باید در گزارش ذکر گردد. توجه
۲: در ارزیابی ساختمانهای خارج از شهر، مانند روستاها ملاحظه میگردد، به دلایل متعدد از جمله این که ممکن است، تعدادی از املاک مجاور ملک مورد نظر دیوارکشی نداشته باشند (محدوده آنها مشخص نیست)، عدم وجود پایان کار و صورتجلسه تفکیکی و موارد نظیر تشخیص دقیق حدود اربعه و تطبیق سند مالکیت به سادگی میسر نباشد،
لذا پیشنهاد می گردد در چنین مواقعی کارشناس اول از طریق دهیاری (بخشداری با فرمانداری) در
خصوص وضعیت قرارگیری ملک مورد در داخل طرح های مصوب اطلاعات لازم را کسب نماید. دوم از آنجایی که مسوول صدور سند مالکیت چنین املاکی بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می باشد لذا در صورت نیاز نقشه های مربوط به نقشه برداری روستا از آن مراجع اخذ و حدود اربعه کنترل گردد . چرا که نگارنده در چند روستا مختلف در هنگام ارزیابی ملک ملاحظه نموده که مالکان به دلایلی سعی داشتند املاک مشابه دیگری را جایگزین ملک خود نماید.
۱۰- یکی از ابزارهای کنترل اسناد مالکیت صورتجلسه تفکیکی است . معمولا پس از آن که مالک تقاضای دریافت سند مالکیت تفکیک شده برای اپارتمانهای مستقر در یک مجتمع را مطرح می نماید ضروری است، پس از اخذ پایان کار برای کلیه واحدها (پایان کار کلی) به اداره ثبت مربوطه مراجعه می نماید و در خواست صدور صورت جلسه تفکیکی نموده و پس از آن شهرداری نیز مقادیر مساحتهای واقعی و مورد نظر اداره ثبت را در پایان کار کلی و تفکیکی هر آپارتمان درج می نمایید (غالباً مقادیر مساحت ملک محاسبه شده شهرداری با اداره ثبت کمی اختلاف دارد، لیکن ملاک نهایی مساحت ساختمان نظر اداره ثبت
است). دراین صورت جلسه، وضعیت مشاعات، پارکینگها، انباری ها، فضاهای اختصاصی (مانند حیاط خلوت)، اعداد پلاک ثبتی فرعی و اصلی آپارتمان، شماره قطعه، حدود اربعه آپارتمان (ملک)، مساحت و ... ذکر میگردد، لذا در مواردی که اختلاف نظر بین مالکان در مشاعات و فضاهای اختصاصی وجود دارد بهترین مرجع جهت حل و فصل این موضوع و همچنین کنترل دقیق مدارک مراجعه به صورت جلسه تفکیکی می باشد، درضمن غالبا این صورتجلسه در دسترسی مالکان نمی باشد و اطلاعی از نحوه در اختیار آن را ندارند، لذا یادآوری میگردد همواره یک نسخه از آن در محضری که ملک برای اولین بار در ان ثبت شده یا اداره ثبت صادر کننده سند در پرونده موجود میباشد.
توجه 3 : ارزیابی ساختمانهای "با اهمیت میراث فرهنگی "بدون صلاحيّت مربوطه خودداری شود و به هر حال این نوع املاک قابل قبول به عنوان وثیقه نمی باشند.
منتخبی از کتاب نحوه ارزیابی املاک تالیف : آقای مهندس حیدری
1
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.