نکتهٔ کارشناسی

: نحوه تعیین عمر مفید ساختمان : تعیین عمر مفید ساختمان یکی از چالش ها ، مشکل ترین و پرابهام ترین موضوع کارشناسی جهت انجام قرار کارشناسی رشته ساختمان می باشد. توضیح ، تشریح کامل وجامع این موضوع احتیاج مبرم به چندین مقاله دارد ، ولی بطور کلی ومجمل تعدادی از عوامل موثر و اساسی به شرح ذیل تقدیم می گردد : 1. بررسی اسناد ومدارک مرتبط و موجود از ملک مورد نظر ، منطقه جغرافیایی و موقعیت ملک در طرح جامع تفصیلی ، ازجمله آن مدارک ومستندات ( ثبتی ، شهرداری از قبیل پروانه وپایان کار ساختمان و ملحقات آن ، عوارض نوسازی ومفاصاحساب شهرداری ، بررسی قبوض مهم ....) 2.نوع سازه 3.نوع و کیفیت مصالح بکارگیری شده در ساخت ملک ( پارامتر وعامل بسیار مهم ، حساس و تعیین کننده که توام با چندین آزمایش تخصصی میباشد) 4.نوع و نحوه اتصالات سازه و ساختمان ساختمان بنایی با کلاف ،بدون کلاف، بتنی ، فلزی ، ترکیبی و .... 5.نوع سقف اجراشده 6.طراحی معماری 7.طراحی نما 8.نحوه اجرای تاسیسات ومکانیکال و متریال استفاده شده در اجرای ان و کیفیت متریال 9.سیستم سازه یی و باربر سازه و در صورت وجود باربری جانبی 10.نوع استفاده از مصالح (مقوله یی مهم: ممکن است مصالح استاندارد به روش ناصحیح بکارگیری شده باشد که بعضآ بسیار مشهود خواهد بود) 11.فرسودگی ساختمان ، نوع ونحوه فرسودگی آن 12.ترکهای موجود در ساختمان و نوع ونحوه ترکهای موجود 13.نوع و سطح کیفی مصالح درب و پنجره و یراق آلات مورد استفاده در آن 14.زمان نصب کنتورهای آب ، برق ، گاز در صورت نصب بودن و استعلام از ادارات مربوطه وبررسی قبوض مربوطه 15.نوع سیستم گرمایش و سرمایش ملک (مرکزی ، چیلر ، پکیج ، آبگرمکن دیواری، آبگرمکن مخزنی و ....) 16.چیدمان معماری داخلی ساختمان 17. نحوه ، نوع و میزان خوردگی مصالح اصلی و غالب ساختمان و ........ #عمر_مفید_ساختمان : تعیین عمر ساختمان عمر ساختمان و مقوله های مرتبط با آن یکی از مشکل ترین و پرابهام ترین شرایط واظهارنظرهای کارشناسی جهت کارشناسان رشته ساختمان دراین رابطه می باشد: درماده ۱۳قانون تملک آپارتمان ها سه شرط پایان رسیدن عمرساختمان ؛فرسودگی کلی ، بیم خطریاضرر مالی جهت بازسازی(تجدیدبنا) ذکر شده ،که هرسه شرط باحرف "و" ازهم جدا شده اند توضیح در این خصوص احتیاج به مقالات جامعی توسط اهل فن دارد ، ولی جهت یادآوری ؛چند مورد اصلی که در نتیجه گیری کارشناسان موثر است به شرح ذیل می باشد : 1.وجود مستندات موجود از ملک مورد نظر و منطقه واقع شده در آن و موقعیت ملک در بافت واقع شده در آن (مدارک ثبتی، مدارک شهرداری از قبیل پروانه ساختمان و قبض برق تاریخ نصب کنتور آن ، ملحقات آن و مدارک شهرسازی منطقه ....) 2.نوع سازه 3.نوع و کیفیت مصالح بکارگیری شده در ساخت ملک (گزینه بسیار حساس و تعیین کننده که توام با چندین آزمایش تخصصی میباشد) 4.نوع و نحوه اتصالات سازه و ساختمان ساختمان بنایی با کلاف ،بدون کلاف، بتنی ، فلزی ، ترکیبی و .... 5.نوع سقف 6.طراحی معماری 7.طراحی نما 8.نحوه اجرای تاسیسات و متریال استفاده شده در اجرای ان و کیفیت متریال 9.سیستم سازه یی و باربری سازه و در صورت وجود باربری جانبی 10.نوع استفاده از مصالح (مقوله یی مهم: ممکن است متریال استاندارد به روش ناصحیح بکارگیری شده باشد که بسیار دیده میشود) 11.فرسودگی ساختمان و نوع فرسودگی آن 12.ترکهای موجود در ساختمان و نوع ترکهای موجود 13.نوع و سطح کیفی متریال درب و پنجره و یراق آلات مورد استفاده در آن 14.زمان نصب کنتورهای آب ، برق ، گاز در صورت نصب بودن و استعلام از ادارات مربوطه 15.نوع سیستم گرمایش و سرمایش ملک(سیستم سرمایش وگرمایش و انشعابات و.) (مرکزی ، چیلر ، پکیج ، آبگرمکن دیواری، آبگرمکن مخزنی و ....) 16.چیدمان معماری داخلی ساختمان 17.میزان خوردگی مصالح اصلی و متریال غالب ساختمان و ........ پیشنهاد می شود کارشناسان بسیار متبحر ، باتجربه ، مجرب طراحی و محاسباتی و، اجرایی وتاسیساتی عمر ساختمان را تعریف جامع و فراگیر نمایند علی ایحال تا آن روز که عمر ساختمان تعریف جامع وفراگیر شود؛ این امر بسیار زیاد احتیاج به قوه تشخیص صحیح کارشناسان و قضاوت مهندسی آنان درپرونده های ارجاعی اینگونه پرونده ها باتوجه به ملاک ها ومعیارهای کلی مذکور دارد. #عمر_مفید_ساختمان رعایت 40 نکته مهم در تنظیم ونگارش قراردادها: ۱: ذکر نام یزدان پاک در صدر و شروع قرارداد ۲: درج عنوان قرارداد(مبایعه نامه، اجاره نامه، مشارکت در ساخت و…) ۳: درج عنوان توصیفی قرارداد ( مبایعه نامه آپارتمان تجاری) ۴: ذکر صیغه عقد ( العقود تابعه المقصود، المومنون عند الشروطهم، یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود ) ۵:ذکرعنوان طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار، مؤجر و مستأجرو…) ۶: ذکر سِِمَت حقوقی متعاملین(وکالتاً، اصالتاً، قیمومتاً ،ولایتاً، فضولتاً ) ۷: موضوع قرارداد ۸: ذکر مبلغ قرارداد بادقت وحوصله(ثمن، قرض الحسنه، مال الاجاره و…)هم به صورت عددوهم حروف ۹: تعیین شیوه پرداخت در قرارداد ۱۰: تعریف و تعیین شروط وتعهدات ۱۱: تعیین محل وچگونگی جبران خسارت ۱۲: تعیین مرجع حل اختلاف ( از طریق داوری و حَکَمیت یا از طریق کمیته حل اختلاف ) ۱۳: تعیین نوع تضمینات درصورت عدم انجام تعهدات (اسناد تعهدآور) ۱۴: کیفیت و چگونگی بایگانی و نگهداری اسناد و مدارک ۱۵: تعیین کیفیت تحویل و تسلیم مورد قرارداد ۱۶: تعیین وضعیت تصرف کنونی ملک ۱۷: تعیین تکلیف خیارات ۱۸: کیفیت خاتمه قرارداد درصورت بروز حوادث و اختلاف( از طریق اقاله ،فسخ، انحلال، انفساخ و…) ۱۹: تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی در خصوص موضوع قرارداد ۲۰: تعیین تکلیف وضعیت چک های صادره درصورت عدم موجودی ۲۱: تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی معارض یا معارضین ۲۲: تعیین تکلیف کشف فساد در حین ویا پس از انجام معامله ۲۳: نگارش وتنظیم قراردادبدون عجله وشتاب وباخط خوش ۲۴:توجه به حق ریشه و حق رعیتی مستتر در اسناد واملاک وحفظ آن ۲۵: چنانچه ملک از حق ارتفاق(حقی است برای شما در ملک دیگری)برخوردار باشد ،هنگام انجام معامله و تنظیم قراردادتوجه ولحاظ شود. ۲۶: هرگونه توافقی را (ولو به صورت شفاهی باشد) درقرارداد عیناً درج وذکر کنیدوهرگز شرطی را شفاهاْ توافق ننمایید واگر چنین کردید انتظار اجرای آن را نداشته باشید. ۲۷: استفاده از عبارت اقاله برای بر هم زدن قراردادبه جای عبارت فسخ ۲۸:درصورتی که متعاملین ازنعمت سواد خواندن و نوشتن محروم هستند ،متن قراردادبه صورت شمرده و قابل فهم برای آنان قرائت وتفهیم شود. ۲۹: چند قرارداد تنظیمی در چند صفحه باشد حتماً تمام صفحات با دقت مطالعه، تفکر و سپس امضاء نمایید. ۳۰: تعیین تکلیف قبض و اقباض مورد معامله ۳۱: تعیین تکلیف وام ۳۲: تعیین تکلیف موعد انتقال قطعی سند وانتخاب دفتر خانه اسناد رسمی جهت نقل وانتقال سند ۳۳: تعیین تکلیف وکالت های مورد نیاز برای ادامه وکالت ۳۴: تعیین تکلیف حقوق ارتفاقی ۳۵: مدنظر داشتن مؤلفه هاردشیپ (شرط مذاکره مجدد) ۳۸: درج وذکر مواد ومفاد قوانین مرتبط با موضوع قرارداد مثل مفاد قوانین زمین شهری ،شهرداری، اداره ثبت، مدنی ،تجارت، کار، تأمین اجتماعی، مالک و مستأجر، قانون تَمَلُک اراضی توسط ارگان های دولتی و… ۳۹: تنظیم صورتجلسات درضمن یا پس از قرارداد ۴۰: زیر بار توافقات غیر معقولانه ،جانبدارانه و غیر قانونی نروید. #نکات _مهم_در_تنظیم_قرارداد روش اجرایی P (بخش تامین و تدارک) در پروژه های EPC و DB : - مصوبات کلی برای تدارکات - مهندسی و پیش نیاز و مشخصات فنی برای تامین - مصوبات فنی تامین و تدارکات - تهیه اسناد مناقصه تامین - اسناد مناقصه - تصویب اسناد مناقصه - روش های خرید - دعوت نامه مناقصه ها - فروش اسناد مناقصه - دریافت، باز کردن و پذیرش مناقصه ها - گارانتی و ضمانت - آماده سازی و امضای موافقت نامه یا قرارداد تامین ضمیمه 1- نمونه فرم عقد قرارداد ضمیمه 2- نمونه ضمانت و گارانتی فنی شرکت مادر ضمیمه 3- نمونه ضمانت بانکی برای شرکت در مناقصه ضمیمه 4- فرمت مالی پیشنهاد قیمت ضمیمه 5- دستورالعمل برای ارائه منحصر به فرد مشخصات فنی و تست در کارخانه و در محل سایت(FAT-SAT)