نگاهی به تعدیل اجاره بها بر اساس صورت جلسه نشست قضایی

نگاهی به تعدیل اجاره بها بر اساس صورت جلسه نشست قضایی بختیار سید نظامی شهریور ماه ١۴٠٣ در مطلبی با عنوان «تعدیل اجاره واحد‌های تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶» به قلم نویسنده، شیوه تعدیل اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶ بر اساس ماده ۴ آن بیان شد. دیدیم بر اساس نص ماده، موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره ‌بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌ بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است. همکار عزیزی با ارسال صورت جلسه نشست قضایی قضات در آذربایجان شرقی (صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: ١٣٩١/٠۴/٠٢ برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز) تلویحا عنوان نمودند که مطلب شما به جهت عدم تاثیر اجاره بهای قبلی در تعدیل اجاره بهای ملک تجاری در تضاد با دیدگاه موضوع این صورت جلسه است. همانطور که در نظر هیأت عالی عنوان شده است در تعدیل، پایه و اساس اظهارنظر کارشناس باید بر مبنای اراده اولیه طرفین و تراضی آنان صورت گیرد. می دانیم در تعدیل اجاره بهاء، میزان مقرر و یا عملی سابق بین طرفین بر اساس توافق و یا حکم دادگاه محرز است و هدف از تعدیل با جلب نظر کارشناس، اجابت خواسته موجر یا مستأجر است جهت تجدید نظر در اجاره بهای سابق. وجود شروط در قرارداد اجاره به نفع یکی از طرفین، ممکن است تاثیرات مختلفی بر برآورد نهایی کارشناس با توجه به اجاره بهای پیشین داشته باشد. بنابراین قبل از تعدیل اجاره باید به این سوالات پاسخ داد: آیا اجاره بهای قبلی، موضوع حکم دادگاه بوده است یا توافق طرفین؟ آیا قرارداد منشاء اجاره، حاوی شروط خاص و تاثیرگذاری به نفع یکی از طرفین بوده است؟ فرضا مبالغی تحت عنوان سرقفلی یا سایر عناوین دیگر توسط مستاجر به موجر پرداخت شده است؟ در موضوع پرداخت وجوهی تحت عنوان سرقفلی که عرفا منجر به تعیین مبلغ اجاره کمی خواهد شد، اصل عدالت چنین چیزی را نمی پذیرد که مستاجر مبلغی عمده تحت عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد، ولی اثر آن در مرحله تعدیل اجاره لحاظ نشود. علی القاعده در این حالت بهترین روش تعدیل استفاده از شاخص تورم با لحاظ اجاره بهای پیشین است، چون طرفین سابق بر این، بر مبلغ اجاره کم توافق داشته و این شرط هم در مرحله تعدیل اجاره با استفاده از شاخص تورم وبا توجه به اجاره پیشین به درستی لحاظ خواهد شد. در حقیقت اجاره تعدیل شده در حالت اخیر منطبق با توافق طرفین و دارای همان ارزشی است که مد نظر طرفین بوده است. اگر جز این باشد موجر ناعادلانه دارا شده است. اما در خصوص ملکی تجاری که بر اساس نرخ روز، اجاره بهای پیشین آن تعیین شده است و شروط خاصی هم که حکایت از توافق بر مبلغ کمتر یا بیشتر از واقعیت بازار در خصوص اجاره بهاء پیشین باشد، وجود نداشته است، با انقضای مدت اجاره و گذشت سه سال، تعدیل اجاره بر اساس شاخص سالانه تورم و با استناد به اجاره بهای سابق، هیچ محمل قانونی و شرعی ندارد و نتیجتا اجاره بها را باید بر اساس املاک مشابه و به نرخ عادله روز تعدیل نمود. ▪یک اشتباه رایج و در پایان باید به یک اشتباه رایج و پر تکرار در میان کارشناسان اذعان نمود! بسیاری از کارشناسان در تعدیل اجاره بهایی که سالهاست موضوع تعدیل واقع نشده است، با این استدلال که رقم اجاره پیشین کم است و مستاجر نیز ح ک پ ت دارد، از تعدیل آن به نرخ عادله روز و بر اساس املاک مشابه استنکاف می نمایند. باید به این نکته مهم توجه داشت که اصولا، استحقاق دریافت ح ک پ ت توسط مستاجر، هیچ تاثیری بر تعدیل اجاره ندارد. زیرا در صورت اقتضای تخلیه (با فرض عدم وجود عوامل ساقط کننده آن) مستاجر ح ک پ ت را همواره دریافت خواهد نمود. نمی توان پذیرفت مستاجر مورد حمایت قانون گذار، کماکان مورد اجاره را در تصرف داشته باشد، از مزیت تعدیل اجاره بها هر سه سال یک بار برخوردار باشد، مستحق دریافت ح ک پ ت در مرحله تخلیه با لحاظ شرایط باشد و از سوی دیگر این مزیت های پیش بینی شده توسط مقنن در حق وی، عامل نقصانی بر تعیین و یا تعدیل اجاره بها در حق موجر انگاشته شود. موجر تحت شرایط مقرر در قانون و با توجه به تورم سرسام آور حاکم، مستحق دریافت همان اجاره ای است که مالک ملک مشابه با آن مستحق دریافتش است ولو آنکه ملک مشابه تحت شرایط قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶ به اجاره واگذار شده باشد. به رغم حمایتی بودن قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶ در حق مستأجر، مقنن چنین مزیتی را برای مستأجر قائل نشده است. مطالعه این مطلب پیشنهاد می شود. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment بختیار سید نظامی 3