دکترین
همکاران و اعضای محترم گروه
همکاران و اعضای محترم گروه
لطفا نظریه مشورتی زیر را مطالعه نمایند به بانک ح ک پ تعلق می گیرد .
آیا کارشناس مجاز است بگوید به هر واحد تجاری که سرقفلی پرداخت نکرده است یا تابلوی خودش را ببرد یا نبرد؟؟؟!!!
واینکه چون حق کسب وپیشه را در دفترخانه منتقل نکرده پس تعلق نمی گیرد ؟؟!!
آیا این یک اظهار نظر حقوقی و قضایی نیست ؟؟!!
آیا این موضوع در صلاحیت کارشناس است ؟؟؟!!
آیا بهتر نیست دراینگونه مواقع اگر قرارکارشناسی تعیین میزان ح ک پ برای بانک یا هر واحد تجاری است . اگر ابهامی دارید از قاضی راهنمایی و ارشاد بخواهید؟؟!!
______________________
نظریه شماره : ۱۳۵۲/۷ - ۵/۳/۶۳
سئوال : آیا ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بقوت خود باقیست یاخیر؟
وآیا بانک میتواند مطالبه حق کسب وپیشه نمایدیانه ؟
نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست :
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ جز در مورداماکنی که بمنظور سکونت به اجاره داده شده یابشوندبقوت خودباقی میباشد و در مورد ؛
بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا موسسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده می توانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند۰
مرجع : مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران درمسائل مدنی ازسال ۱۳۵۸ به بعد
تهیه وتنظیم : غلامرضاشهری ،امیر حسین آبادی
ناشر: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران
__________________
آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد
محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره
آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟
اتفاق نظر:
با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد.
نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی:
چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد.
در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود.
کاربـری محل بانکهـا و تعیین میزان سرقفلـی آنهـا
تشخیص کاربری محل بانکها و تعیین میزان سرقفلی برای آنها یکی از مسائل بغرنج و پیچیده کارشناسی است، به طوری که اعلام نظریات مغایر کارشناسی در این مورد اغلب باعث بروز مشکلات و معضلاتی برای کارشناسان و نتیجتا بانکها میگردد.
نتیجه بررسیها و پیگیریها برای حل این مسئله براساس مکاتبات انجام شده بین بانک ملی ایران و شهرداری تهران تا آن تاریخ به شرح زیر بود:
الف) با توجه به مقررات استفاده از اراضی در طرح جامع تهران، محل بانکها از نظر مقررات شهرسازی اداری تلقی میگردد.
ب) با توجه به تعاریف دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره، چون بانکها تابع قانون تجارت بوده و با اصول بازرگانی اداره می‌شوند، لذا عوارض پذیره بانکها بر مبنای تعرفه تجاری محاسبه میگردد.
خلاصه اینکه موضوع در پرده ابهام باقیمانده بود، بدین معنی در حالیکه محل بانکها از نظر کاربری اداری محسوب میشدند، پذیره آنها براساس کاربری تجاری محاسبه و دریافت میشد.
اینک متن بخشنامه شماره ۸۲۰۱۵۶۵۴/۸۰ مورخ ۹/۸/۸۲ معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران، به عنوان شهرداریهای مناطق تهران را، که طی آن رفع ابهام گردیده و نحوه صدور گواهی پایان ساختمان محل بانکها را مشخص نموده است. باستحضار همکاران محترم رشته راه و ساختمان و نقشه برداری میرساند.
«به منظور تسهیل امور و ایجاد وحدت رویه در مورد گواهی پایان ساختمان جهت بانکها، موارد زیر جهت اجرا ابلاغ میگردد:
۱) در صورتیکه ساختمان مورد نظر بعد از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ با نقشه و پروانه ساختمانی تجاری احداث گردیده و سپس مورد استفاده بانک قرار گرفته باشد، نقشه و پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده و صدور گواهی پایان ساختمان تجاری بلامانع میباشد.
۲) چنانچه ساختمان قبل از تاریخ ابلاغ طرح جامع تهران احداث و دارای سوابق مستند و معتبر تجاری مربوط به قبل از تاریخ ۳۱/۵/۵۲ بوده و در مالکیت بانک باشد، صدور گواهی پایان ساختمان تجاری پس از پ
سوال از اقای مهندس رمضان قربانپور:
سلام به همکاران
در پرونده ایی قرار صادره : تعین حق کسب و پیشه مغازه در سال ۵۹ دارای اجاره نامه رسمی بدون پرداخت سرقفلی میباشد . با توجه به مغایر حرفهای طرفین در خصوص مدت زمان فعالیت موضوع به دادگاه انعکاس داده شده و حسب دستور قاضی از اداره برق استعلام گردید
نتیجه :
از سال ۵۹ تا ۷۸ هیچگونه سابقه ایی مبنی بر باز بودن و یا بسته بودن مغازه وجود ندارد
از سال ۷۸ تا سال ۹۶ مدت حدود ۷ سال مغازه دایر و بقیه وقتها بسته بوده است
در حال حاضر مغازه فعال و شغل الکتریکی در آن دایر است
سرقفلی فعلی مغازه متری حدود ده میلیون تومان نظر همکاران ؟اگر راهنمایی کنند ممنون.
پاسخ از :مهندس خزاعی
نحوه تعیین حق کسب وپیشه؛
طبق نظر غیر رسمی وحدت رویه گروه شش کانون کارشناسان تهران ،
میزان حق کسب و پیشه و تجارت برای
هر سال فعال واحد تجاری ، ۱.۵ % و
برای سالهای غیر فعال نصف این درصد
مذکور( جمع سرقفلی و ح ک
پ) و
ماکزیمم آن ۵۰% کل حقوق مکتسبه
( جمع سرقفلی و حق کسب و پیشه و
تجارت) می باشد .
توضیح مهم :هرچند این روش نمی تواند روش جامعی باشد .ولی برای اکثر موارد صادق است.
و بعنوان یک روش از روش های موجود نحوه تعیین حق کسب وپیشه پیشنهاد شده است
ازطرفی عده ایی ازکارشناسان معتقدندمحاسبه حق کسب و پیشه و تجارت فرمول پذیر نیست .زیرابستگی به تاثیر نوع شغل و مدت و نحوه فعالیت مستاجر و ... دارد.
ادامه سوال از اقای مهندس قربانپور:
ممنون آقای مهندس خزاعی
ولی با توجه به اینکه قاضی تصمیم گیری را بعهده بنده گذاشته است در خصوص ۱۹ سال اول ( از سال ۵۹ تا ۷۸ ) که هیچ گونه مدارکی دال بر باز بودن و یا بسته بودن از هیچ یک از طرفین ارائه نگردید تکلیف چیست ؟
ادامه پاسخ از :مهندس خزاعی
دو راه متصور است
۱-درمورد سالهای تعطیلی و مقفول بودن درب مغازه باطرفین دعوی صورتجلسه کنید وضم گزارش نمایید
۲-درصورت عدم امکان توافق برای حالت اول مراتب را طی لایحه ایی به قاضی اعلام و کسب تکلیف و راهنمایی وارشاد از ایشان نمایید
#نحوه_تعیین_حق_کسب_و_پیشه
آیا به بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد .
آیا کارشناس مجاز است بگوید به هر واحد تجاری که سرقفلی پرداخت نکرده است یا تابلوی خودش را ببرد یا نبرد؟؟؟!!!
واینکه چون حق کسب وپیشه را در دفترخانه منتقل نکرده پس تعلق نمی گیرد ؟؟!!
1⃣ آیا این یک اظهار نظر حقوقی و قضایی نیست ؟؟!!
2⃣آیا این موضوع در صلاحیت کارشناس است ؟؟؟!!
3⃣ آیا بهتر نیست دراینگونه مواقع اگر قرارکارشناسی تعیین میزان ح ک پ برای بانک یا هر واحد تجاری است . اگر ابهامی دارید از قاضی راهنمایی و ارشاد بخواهید؟؟!!
______________
نظریه شماره : ۱۳۵۲/۷ - ۵/۳/۶۳
سئوال : آیا ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بقوت خود باقیست یاخیر؟
وآیا بانک میتواند مطالبه حق کسب وپیشه نمایدیانه ؟
نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست :
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ جز در مورداماکنی که بمنظور سکونت به اجاره داده شده یابشوندبقوت خودباقی میباشد و در مورد ؛
بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا موسسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده می توانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند۰
مرجع : مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران درمسائل مدنی ازسال ۱۳۵۸ به بعد
تهیه وتنظیم : غلامرضاشهری ،امیر حسین آبادی
ناشر: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران
__________
آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد
محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره
آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟
اتفاق نظر:
با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد.
نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی:
چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد.
در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود.
کاربـری محل بانکهـا و تعیین میزان سرقفلـی آنهـا
تشخیص کاربری محل بانکها و تعیین میزان سرقفلی برای آنها یکی از مسائل بغرنج و پیچیده کارشناسی است، به طوری که اعلام نظریات مغایر کارشناسی در این مورد اغلب باعث بروز مشکلات و معضلاتی برای کارشناسان و نتیجتا بانکها میگردد.
نتیجه بررسیها و پیگیریها برای حل این مسئله براساس مکاتبات انجام شده بین بانک ملی ایران و شهرداری تهران تا آن تاریخ به شرح زیر بود:
الف) با توجه به مقررات استفاده از اراضی در طرح جامع تهران، محل بانکها از نظر مقررات شهرسازی اداری تلقی میگردد.
ب) با توجه به تعاریف دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره، چون بانکها تابع قانون تجارت بوده و با اصول بازرگانی اداره می‌شوند، لذا عوارض پذیره بانکها بر مبنای تعرفه تجاری محاسبه میگردد.
خلاصه اینکه موضوع در پرده ابهام باقیمانده بود، بدین معنی در حالیکه محل بانکها از نظر کاربری اداری محسوب میشدند، پذیره آنها براساس کاربری تجاری محاسبه و دریافت میشد.
اینک متن بخشنامه شماره ۸۲۰۱۵۶۵۴/۸۰ مورخ ۹/۸/۸۲ معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران، به عنوان شهرداریهای مناطق تهران را، که طی آن رفع ابهام گردیده و نحوه صدور گواهی پایان ساختمان محل بانکها را مشخص نموده است. باستحضار همکاران محترم رشته راه و ساختمان و نقشه برداری میرساند.
«به منظور تسهیل امور و ایجاد وحدت رویه در مورد گواهی پایان ساختمان جهت بانکها، موارد زیر جهت اجرا ابلاغ میگردد:
۱) در صورتیکه ساختمان مورد نظر بعد از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ با نقشه و پروانه ساختمانی تجاری احداث گردیده و سپس مورد استفاده بانک قرار گرفته باشد، نقشه و پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده و صدور گواهی پایان ساختمان تجاری بلامانع میباشد.
۲) چنانچه ساختمان قبل از تاریخ ابلاغ طرح جامع تهران احداث و دارای سوابق مستند و معتبر تجاری مربوط به قبل از تاریخ ۳۱/۵/۵۲ بوده و در مالکیت بانک باشد، صدور گواهی پایان ساختمان تجاری پس از سیرمراحل اقدام می گردد
#حق_کسب_پیشه_سرقفلی
نحوه اعمال ضریب درارزیابی زمین با کاربری و پهنه بندی های مختلف طرح تفصیلی (جداول پنجگانه آن) . پیشنهادی گروه یک وحدت رویه رشته راه وساختمان ، کانون کارشناسان رسمی دادگستری تهران مصوبه_آبان/99
ارزش زمین های با کاربری مختلف نسبت به زمین کاربری مسکونی _جدول وحدت رویه
منضم در ابلآغیه کمیته وحدت رویه گروه یک سال1399
منبه :جدول فوق منضم در جزوه ارزیابی دوره افزایش صلاحیت املاک ساختمانهای مسکونی مدرس مهندس معظمی کانون تهران
نظریه پیشنهادی گروه سوم کمیسیون وحدت رویه رشته راه و ساختمان با موضوع مبانی رسیدگی به اختلافات فیمابین پیمانکاران و مشاوران و کارفرمایان
نظریه پیشنهادی گروه چهارم کمیسیون وحدت رویه رشته راه و ساختمان با موضوع مبانی ارزیابی ساختمانهای نامه تمام و نیلینگ
باسلام واحترام همکاران محترم
همانگونه که همگان مطلع هستید کارشناسی هم علم است هم هنر . هم تجربه . از طرفی هر پرونده ایی سناریو و نکات مختص به خودش را دارد .
به همین دلیل است که هرچه یک کارشناس در پرونده هایی که به او ارجاع می شود متوجه می شود علی رقم سالها کارشناسی باز با نکته یا نکاتی جدیدی مواجه می شود که به او عمق می بخشد
به همین دلیل کارشناس ؛ دریایی عمیق است که هرچه در آن شنا می کنیم به عمق آن نمی توان به راحتی دسترسی یافت
از طرفی واقعا خیلی کار رو زمین مونده ازجمله :
همین موضوع مدارس غیر انتفاعی
حق کسب وپیشه حمام ها
ح ک پ نانوایی ها
حق ک پ بانک ها
حق کسب وپیشه گاراژها
حق کسب و پیشه اماکن ورزشی
و .........
بنده و تعدادی از همکاران محترم با طرح مباحث در فضای مجازی و فیس تو فیس بصورت دائمی و مستمر در حال نهادینه کردن مطالبات و انتظارات به جای کارشناسان جهت پویایی. شکوفایی . تحرک و فعالیت بیش از پیش شورایعالی و کانون ها و ..... هستیم
وتاکنون هم الحمدالله موفق شدیم :
زیرا تاکنون 8 کمیته وحدت رویه ایجاد شده
که منجر به ایجاد وحدت نظر و ارائه شیوه نامه های مختلفی خواهد شد . و بخشی از خلاء های فعلی مرتفع خواهد شد
قابل یادآوریست ؛ این شیوه نامه ها مانند یک خط کش و راهنماست که . معیار و مبانی را طرح می کند که بصورت ارشادی . توصیه ایی می باشد و درنهایت خود کارشناس تصمیم نهایی را خواهد گرفت
چالش اصلی و اساسی امروز شورایعالی و
کانون ها و مرکز و...... ، فقدان مدیریت
مشارکتی ، روزآمد و تفکر سیستمی و کار تیمی
مدون انسجام یافته ، مدرن و پویا می باشد .
اگر این خلاء مرتفع شود . نقطه عطفی در حوزه
خدمات کارشناسی خواهیم بود
ان شاالله .بزودی زود ، این خواسته و توقع
همکاران محقق شود
#توصیه‌های_کارشناسی
باسلام و احترام
در مورد مدرسه غیردولتی (غیرانتفاعی) موضوع سوال زیر نکات زیر قابل تامل می باشد:
1⃣ چند سالی است نام مدارس غیر انتفاعی به غیر دولتی تغییر یافته است. بنابراین در حال حاضر غیر انتفاعی نیستند.
2⃣به نظر می رسد مدرسه های غیر دولتی های مذکور بیشتر به شرکت شباهت دارند تا محل تجارت.
با این استدلال و نگرش و دیدگاه . بنابراین سرقفلی مدرسه های غیر دولتی می توانند معادل سرقفلی اداری همسان سازی نمود که ارزش سرقفلی اداری آن هم معمولا 20 الی 25 درصد بالاتر از هزینه تبدیل مسکونی به اداری منظور می گردد .
با توجه به توضیحات مزبور می توان از میزان سرقفلی با ضریبی به حق کسب و پیشه رسید.
شاید بتوان از رویکرد و روش دیگری بتوان از ضرایب تجاری برای اداری هم استفاده کرد که به نظر می رسد دراین خصوص باهم اندیشی و همفکری و بررسی های بیشتری در خصوص ضرایب جدیدی بتوان پیشنهاد و توافق نمود.
یک سوال یک مدرسه غیر انتفاعی دارای عرصه بمیزان1000مترمربع و مساحت بنای کلنگی چهل ساله 1400مترمربع را از سال 1372قرارداداجاره ایی (بدون تبادل سرقفلی) را اجاره کرده وتاکنون نیز ادامه دارد. اکنون مالک درخواست تخلیه بدلیل نیازشخصی نموده .قاضی درقرارکارشناسی تعیین حق کسب وپیشه را نموده ؟؟ به نظرهمکاران میزان حق کسب وپیشه این مدرسه غیرانتفاعی چقدر می باشد؟؟ ضمنا ارزش ملک کلنگی مسکونی دران محدوده هرمترمربع 100 میلیون تومان است همچنین اجاره سال ۷۲ مبلغ سیصد هزار تومان و
آخرین اجاره در سال ۹۶ مبلغ ده میلیون تومان بوده است اجاره ماهانه تقریبی امروز برای این ملک 1000متری با اعیانی مذکور با آن مشخصات 80 تا100 میلیون تومان است
پاسخ : همین مدرسه مورد بحث جهت ثبت نام . به ازای هر دانش آموز سالانه 40میلیون تومان شهریه می گیرند که حدود 100 نفر دانش آموز دارد با شهریه سالانه هر نفر 40 میلیون تومان . میشود 4 میلیارد تومان . اگر فرض کنیم کل هزینه ها و مخارج این موسسه غیر دولتی در سال 1 الی 2 میلیارد تومان بشود .
حدود2 آلی 3 میلیارد باقیمانده انتفاع از ملک نصیب مستاجر می شود
نتیجه گیری :
پس با توضیحات مذکور به این نوع مدارس غیر دولتی (غیر انتفاعی سابق ) می تواند حق کسب وپیسه تعلق گیرد .(البته این یک دیدگاه . نگرش و پیشنهاد است . نهایتا کارشناس خودش تصمیم نهایی را خواهد گرفت )
نکته: باتشکیل کمیته های شیوه کاری یا وحدت نظر یا وحدت رویه یا هر نام دیگری این برداشت ها و استنباط های متفاوت و بعضا مغایر به حداقل خواهد رسید یا ان شاالله برطرف خواهد شد
باسلام و ضمن ادای احترام به نظر حضرتعالی، جناب آقای دکتر علیزاده خرازی
آیا فکر می کنید مشکل اختلاف فاحش در نظریه های کارشناسی فرمت گزارش نویسی است؟؟!!!
۱- شایسته است مقامات مسئول اقتصادی و پولی و بانکی کشور مسئولیت تصمیمات و اقدامات خود را بعهده گرفته و در صدد رفع تبعات سوء ناشی از آن باشند.
۲- بدون شک افزایش دعاوی پولی و بانکی خاصه در بخش تسهیلات بانکی و مواجهه نه چندان مناسب بانکها با بنگاه های اقتصادی برخوردار از تسهیلات با اقساط معوق که منجر به تعطیلی تعداد قابل توجهی از آنان گردیده و ورود رییس محترم قوه قضاییه در این خصوص و تاکیدات شایسته ایشان بر اجتناب از تعطیلی بنگاه های اقتصادی و اقدامات مثبت این قوه در ماه های اخیر در رابطه با رفع موانع تولید، خود معلول تصمیمات و اقدامات نسنجیده در ارکان اقتصادی کشور می باشد.
در همین رابطه، برخی شاخص های کلان پولی و بانکی و اقتصادی گویای بسیاری مطالب می باشد.
بر اساس آمار منتشره در یکسال گذشته :
نقدینگی ۳۷/۲ درصد
حجم پول ۸۸/۶ درصد
پایه پولی ۳۱/۹ درصد رشد داشته است.
به بیان دیگر نقدینگی ۸۰۲ هزار میلیارد تومان
حجم پول ۲۸۶ هزار میلیارد تومان
پایه پولی ۹۴ هزار میلیارد تومان
در یک سال گذشته افزایش یافته است.
نرخ تسعیر ارز از ۴۲۰۰ تومان به ۱۱۵۰۰ تومان افزایش یافته است.
آمار مذکور در حالی مطرح است که کماکان اختلاف نظر جدی در خصوص نرخ واقعی تورم و ارز و میزان رشد اقتصادی بین نهادهای مسئول در اندازه گیری مقادیر متغیرهای کلان اقتصادی کشور و اساتید دانشگاه و کارشناسان و صاحبنظران مطرح می باشد!!
از طرفی منشاء و نهاد های متولی افزایش پایه پولی ، شبه پول ، تقاضای پول ، سرعت گردش پول و نهایتا نقدینگی در کشور و تاثیرات آن بر رشد تورم در کشور نیز مشخص می باشند!
مضافا سیاست های پولی و بانکی و اقتصادی اتخاذ شده در سالهای اخیر، تحریم های ظالمانه، نحوه مدیریت بازار سرمایه، بنگاه داری بانکها و موسسات مالی و اعتباری، عدم همترازی و تناسب مدیریت اقتصادی کشور متناظر با شرایط بحرانی سنوات اخیر ، مفاسد اقتصادی کلان، اشکالات اساسی و جدی وارد به نحوه مدیریت بازار ارز، منابع درآمدهای ریالی پیش بینی شده و نحوه رفع کسری بودجه، عدم انضباط مالی دولت در هزینه کردها و هزینه های گزاف شرکتهای دولتی در قانون بودجه و غیره و تاثیرات مجموعه علل و عوامل مذکور بر کاهش شدید ارزش پول ملی، بنگاه های اقتصادی را با مشکلات عدیده در نحوه بنگاه داری و تداوم ارائه خدمات مواجه نموده است. نوسانات شدید اقتصادی خاصه در بازارهای موازی سهام و سرمایه و ارز و محدودیت های درآمدهای ارزی کشور منجر به ایجاد بحران در بنگاه های اقتصادی در خصوص نحوه تامین ارز مورد نیاز برای تهیه مواد اولیه مورد نیاز تولید و نقدینگی جاری آنان و افزایش هزینه های تولید و خدمات و طبعا عدم ایفای تعهدات از جمله بازپرداخت به موقع تسهیلات بانکی گردیده است!!
۳- اما در بخش اظهار نظرهای کارشناسان رسمی دادگستری در خصوص دعاوی معنونه و طبعا در آشفته بازار اقتصادی کشور، عدم وجود اتفاق نظر در مباحث بنیادین معضلات اقتصادی کشور، مبانی و مفروضات علمی صدور نظریه های کارشناسی، استناد و یا عدم استناد به آمار و اطلاعات دستوری و عدم تطابق آن با واقعیات اقتصادی کشور، عدم دسترسی کارشناسان رسمی به بانک اطلاعات معتبر رسمی از آمار و‌داده های اقتصادی و پولی و بانکی مبنای صدور نظریات کارشناسی، عدم وجود وحدت رویه کارشناسی در موارد اختلافی وووو ازجمله علل و عوامل صدور نظریه های کارشناسی با اختلاف فاحش می باشند که تجربه عینی آن در تجدید ارزیابی دارایی های شرکتهای بورسی و بانکها در اواخر سال گذشته قابل مشاهده و رجوع می باشد!!!
همانگونه که ملاحظه می گردد، منشاء بروز بخش عمده ای از علل و عوامل مذکور خارج از حدود اختیارات و وظایف کارشناسان رسمی دادگستری بوده و کارشناسان رسمی از بهره برداران اطلاعات مذکور می باشند!
۴- با امعان نظر به توضیحات فوق و با تاکید بر ضرورت پیروی کارشناسان از یک ساختار و پیکره منسجم و جامع در ارائه نظریات کارشناسی، تنازل منشاء صدور نظریات کارشناسی با اختلاف فاحش به فرمت گزارش دهی، به دور از واقعیات بوده و رافع مشکل نخواهد بود
بلکه شایسته و ضروریست تا با نگاه همه جانبه به اطراف موضوع و قبول مسئولیت ها از سوی نهادهای متولی امر، سایر علل و عوامل نیز شناسایی و نسبت به اصلاح آن از طریق نهادهای مسئول، اقدام لازم معمول گردد.
بقلم مهندس گواهی
بسیار کوتاه ، ارزش افزوده تغییر کاربری چیست و نحوه محاسبه ان چگونه خواهد بود؟
پس از تصویب ارای متعدد وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری اخذ عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری در شهرداری ها قانونی شد .
الف ؛ به چه نوع تغییر کاربری ارزش افزوده شامل می شود.
بایستی ارزش افزوده ای وجود داشته باشد تا محاسبه و اخذ گردد . مثل زراعی به مسکونی یا مسکونی به تجاری یا انواع تغییر کاربری ها ی دیگر که ذاتا دارای ارزش افزوده باشد . لذا تغییر کاربری از تجاری به خدماتی یا مسکونی به ورزشی و ... نمی تواند محمل دریافت ارزش افزوده باشد . مگر در مناطق و موارد خاص
ب ؛ نحوه محاسبه ارزش افزوده
برای محاسبه ارزش افزوده دو عدد لازم و ضروری است.ابتدا ارزش قیمت روز ملک با کاربری مبنا منهای قیمت روز ملک با لحاظ کاربری تغییر یافته توسط کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی . و درصدی از ان بعنوان عوارض ارزش افزوده دریافت خواهد . هیچ قانونی برای میزان ان وجود ندارد و بسته به مصوبات شورای هر شهر متفاوت است.
مثلا اگر ارزش کاربری زمین مسکونی ۲۰ میلیون تومان باشد و با کاربری تجاری ار ۳۷ میلیون تومان ارزیابی شده باشد . درصدی از( ۱۷=۲۰_۳۷ ) ۱۷ تومان عوارض ارزش افزوده خواهد بود. ولی در عمل چه ها که نمی شود ....
ج ؛ به چه نوع تغییر کاربری ارزش افزوده شامل می شود.
الف ؛ در خواست مالک با طرح تفصیلی مصوب و در حال اجرا مغایر باشد .
ب ؛ مالک بدون داشتن پروانه ساختمانی یا مغایر پروانه ساختمانی نسبت به تغییر استفاده از کاربری مصوب پروانه اقدام نماید .و کمیسیون ماده صد ابقا نماید . نکته ، با ابقای ماده صد حق استفاده تا زمان تخریب ایجاد می کند و مالک مختار به استفاده با وضع موجود و درخواست تغییر کاربری است
اکیدا ؛ در هر دو حالت پس از درخواست رسمی مالک مبنی بر تغییر کاربری و پس از تصویب کمیسیون ماده ۵ شهرسازی و معماری قابل وصول خواهد بود .
#ارزش_افزوده_کاربری
ارزش زمین های با کاربری مختلف نسبت به زمین کاربری مسکونی
منبع:جزوه ارزیابی دوره افزایش صلاحیت املاک ساختمانهای مسکونی
مدرس مهندس معظمی کانون تهران
نظریه پیشنهادی گروه سوم کمیسیون وحدت رویه رشته راه و ساختمان با موضوع مبانی رسیدگی به اختلافات فیمابین پیمانکاران و مشاوران و کارفرمایان
نظریه پیشنهادی گروه چهارم کمیسیون وحدت رویه رشته راه و ساختمان با موضوع مبانی ارزیابی ساختمانهای نامه تمام و نیلینگ
ارزش زمین های با کاربری مختلف نسبت به زمین کاربری مسکونی
منبع:جزوه ارزیابی دوره افزایش صلاحیت املاک ساختمانهای مسکونی
مدرس مهندس معظمی کانون تهران
نحوه اعمال ضریب درارزیابی زمین با کاربری و پهنه بندی های مختلف طرح تفصیلی (جداول پنجگانه آن) . پیشنهادی گروه یک وحدت رویه رشته راه وساختمان ، کانون کارشناسان رسمی دادگستری تهران مصوبه_آبان/99
نظرپیشنهادی هیات وحدت رویه
جهت تعدیل اجاره بها ازسال76الی94
نظر تعدادی از همکاران کانون برای سنوات بعد بنده برای سال های بعد پیشنهاد می گردد
#اجرت المثل_اجاره_وحدت رویه_99
نحوه اعمال ضریب درارزیابی زمین با کاربری و پهنه بندی های مختلف طرح تفصیلی (جداول پنجگانه آن) . پیشنهادی گروه یک وحدت رویه رشته راه وساختمان ، کانون کارشناسان رسمی دادگستری تهران مصوبه_آبان/99
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.