چگونگی تعیین خسارات در شرایط مواجهه با خطر بالقوه در املاک

چگونگی تعیین خسارات در شرایط مواجهه با خطر بالقوه در املاک در پرونده‌هایی که یک «خطر بالقوه» (همچون گودبرداری رها شده یا عدم رعایت درز انقطاع) مطرح است، ممکن است کارشناس با قرار تعیین خسارت مواجه شود. خسارتی که در قالب مشاهدات عینی و قابل برآورد موجود نیست. این راهنما، در صدد است تا روش تعیین چنین خساراتی را تشریح نماید. ▪تحلیل مسئله از منظر حقوقی و کارشناسی ۱. ماهیت حقوقی دعوا: این دعوا از نوع «مطالبه خسارت بالفعل ناشی از خطر بالقوه» است. مطابق ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی، جبران خسارت زمانی ممکن است که «زیانی به نفس یا سلامتی یا مال ... وارد شده باشد». در این پرونده، خسارت مادی (کاهش ارزش ملک) از همان لحظه ابتدایی نقض ضوابط در عملیات ساختمانی وارد شده است. حقوق‌دانان بر این باورند که ایجاد «وضعیت مخاطره‌آمیز» برای اموال دیگران نیز موجب مسئولیت مدنی و جبران خسارت می‌شود. ۲. تکلیف کارشناس در قرار کارشناسی: با وجود این پیچیدگی، تکلیف کارشناس مشخص است. قاضی، «برآورد خسارت بر اساس خواسته خواهان» را تعیین کرده است. این بدان معناست که کارشناس باید با یک توجیه، فرمول و منطق مشخص، مبلغی را به عنوان خسارت واقعی که هم‌اکنون وجود دارد، تعیین نماید. ▪رویکرد و توجیه کارشناسی برای تعیین خسارت از آنجا که خسارت مستقیم و مادی به صورت ظاهری وارد نشده، کارشناس باید خسارت را بر اساس کاهش ارزش ملک یا هزینه‌های لازم برای رفع خطر برآورد کند. خواهیم دید این دو مورد با هم قابل جمع نیستند، بلکه بسته به ماهیت خطر، یکی از آن‌ها قابل مطالبه است. ۱. عدم رعایت درز انقطاع در ساختمان مجاور در این حالت، به دلیل ساختار یکپارچه سازه و غیرقابل اصلاح بودن آن در ملکی که درز انقطاع رعایت نشده است، خطر دائمی است. این تخلف، یک ریسک دائمی برای ساختمان خواهان ایجاد می‌کند و عملاً، ارزش ملک او را در بازار کاهش می‌دهد. توجیه: یک خریدار آگاه، در صورت اطلاع از عدم رعایت درز انقطاع در ساختمان مجاور، حاضر به پرداخت قیمت کامل ملک در معرض آسیب نخواهد بود، زیرا خطر برخورد دو ساختمان در هنگام زلزله، یک عارضه جدی و دائمی محسوب می‌شود. فرمول: کارشناس می‌تواند بر اساس نرخ متعارف کاهش ارزش در املاک دارای ریسک مشابه، درصدی از ارزش کل ملک خواهان را به عنوان خسارت برآورد کند. برای مثال: خسارت=(درصدکاهش ارزش)×(ارزش کل ملک خواهان) ۲. برآورد هزینه راه‌حل‌های فنی این مورد برای خطراتی است که قابل رفع و اصلاح هستند (مانند گودبرداری ناایمن). کارشناس می‌تواند هزینه‌ای را برای اجرای راه‌حل‌های فنی و مهندسی که می‌توانند خطر را از بین برند، برآورد کند. توجیه: در اینجا، هدف اصلی، رفع خطر است. با انجام اقدامات لازم، خطر از بین می‌رود و ارزش ملک به حالت عادی بازمی‌گردد. فرمول: کارشناس باید با مشورت متخصصین سازه، هزینه‌های احتمالی برای تقویت و مقاوم‌سازی بخش‌های مجاور ملک خواهان را محاسبه و به عنوان خسارت پیشنهاد کند. ۳. خسارت ناشی از «اضطراب و کاهش آرامش روانی» این نوع خسارت به صورت مستقیم قابل اندازه‌گیری نیست. زندگی در مجاورت ساختمانی که یک خطر بالقوه دائمی را ایجاد می‌کند، موجب اضطراب و کاهش کیفیت زندگی مالک می‌شود. این خسارت بر اساس ماده ۱۰ قانون مسئولیت مدنی قابل مطالبه است. ▪نتیجه‌گیری و پیشنهاد نهایی به قاضی در نهایت، کارشناس می‌تواند یک مبلغ مشخص را با ترکیبی از این توجیهات پیشنهاد کند: مبلغ نهایی خسارت = مبلغ کاهش ارزش ملک یا هزینه رفع خطر + مبلغی بابت خسارت معنوی در گزارش کارشناسی، باید به صراحت توضیح داده شود که خسارت بر اساس یک «خطر بالفعل» و «کاهش ارزش دائمی ملک» برآورد شده و نه بر اساس خسارت احتمالی. این رویکرد، به قاضی کمک می‌کند تا بر اساس یک مبنای مستدل و منطقی، رأی خود را صادر کند. در موارد قابل رفع، بهترین توصیه به خواهان، صدور حکم الزام خوانده به انجام عمل است تا خطر برای همیشه از بین برود. Add a comment 4 2