یک سوال مهم

# یک سوال مهم : وضعيت قطعه زميني در طرح تفصيلي "پهنه مسكوني عام و فاقد كاربري" قيد شده است. عبارت "فاقد كاربري" در تعيين قيمت ملك چه تاثيري ميتواند داشته باشد؟ پاسخ: ارزیابی با توجه به نوع کاربری انجام می شود . قطعه زمینی با کاربری نامشخص در بهترین منطقه ای در نظر بگیرید . قیمت این زمین تنها با مشخص شدن کاربری قابل تعیین است . آیا به نظر شما کاربری تجاری با مسکونی یا اداری و یا حتی فضای سبز و یا فرهنگی و مذهبی برابر است ؟ به نظر می رسد در صورت اصرار مرجع کارشناسی بر انجام ارزیابی املاک بدون کاربری ، بهترین روش ارزیابی بر اساس پایین ترین نوع کاربری منطقی باشد . به هر صورت زمین مورد نظر بی ارزش نیست . یکی از موارد شکایات از کارشناس توسط شهرداری از کارشناس در واحد شکایات این است کارشناس بدون مشخص بودن نوعیت ویا کاربری پلاک ثبتی مبادرت به تعییت قیمت وارزش گذاری ان نموده است لذا باستناد قانون کارشناس طی نامه ا یی ازدادگاه ، نوع کاربری ملک را باعنایت به کمیسیون ماده ۵ ازشهرداری استعلام کند تا مشکلی برای وی ایجاد نشود - معمولا تعاریف غیر متعارفی در طرح های تفضیلی و یا هادی و یا جامع شهر ها از طریق شهرداری گنجانده می شود، مثل زمین بدون کاربری و یا مسکونی پیشنهاد ی یا مسکونی ذخیره و غیره، که در بیشتر مواقع هدف از چنین تعاریفی اخذ مبالغی از صاحبان آنها است، لذا برای درک مفهوم چنین کلماتی مراجعه به طرح تفصیلی یا هادی یا جامع آن شهر لازم است. البته اگر شهرداری عین دفترچه را در اختیار شما قرار دهد بهتر می توانید کاربری واقعی زمین را بدست آورید. در نهایت چنین کاربری هایی به یکی از کاربری های مرسوم نزدیک است که شما با کسر هزینه ای که شهرداری برای رسیدن به کاربری مرسوم می خواهد، به ارزش واقعی ملک خواهید رسید. از شهرداری هم استعلام شده و شهرداري اعلام كرده "با تهيه طرح و امكان سنجي و تامين سرانه هاي خدماتي و اخذ مجوز كميسيون ماده 5 بر اساس موارد مشابه قابليت بارگذاري تا 11 طبقه مسكوني و 400 % تراكم را دارد. در حاليكه در طرح تفصيلي فاقد كاربري درج شده است. آيا تناقضي وجود ندارد؟ توضیح مهم : تا قبل از اخذ نظر کمیسیون ماده 5 و به اعتبار عبارت " پهنه مسکونی عام" باید با حداقل کاربری مسکونی ارزیابی نمود. ضمنا قید عبارت "فاقد کاربری" در اینجا به منزله بلاتکلیف بودن میزان بارگذاری مسکونی است و طبیعیست که حداقل بارگذاری مسکونی از عبارت "پهنه مسکونی عام" مستفاد میشود.لازم به ذکر است چون ظاهرا قبلا حقوق مکتسبه مسکونی در زمین موجود نبوده و به این دلیل، به نظرم شهرداری برای اعطای همین مجوز ساخت مسکونی با تراکم کم هم عوارضی معادل 5A میگیرد که باید از قیمت کلی ارزیابی خود ، آن را به عنوان هزینه کم کند. خوب بااین پاسخ تقریبا مشکل حل است زیرا دراین گونه موارد بنا به درخواست شفاهی کارشناس از قاضی درهامش نامه قید میکند کارشناس با ابنیه غالب (منظور مسکونی ) پیرامونی ملک نسبت به ارزیابی پلاک ثبتی اقدام کنید - چنانچه مستحضرید در صورتی که هر ملکی در کاربری پایین تری باشد لیکن طبق طرح تفصیلی در پهنه بهتری واقع شده باشد، جهت استفاده از ضوابط برای هر متر مربع زمین بایستی 1A پرداخت کند. اذا درخصوص املاک فاقد کاربری بایستی ارزیابی بر اساس پهنه محدوده وقوع ملک صورت پذیرفته و معادل عوارض پهنه بهینه از آن کسر گردد. مفهوم متن فوق بطور خلاصه یعنی باکاربری مسکونی املاک مجاور ولی کمی ارزانتر از انها لطفا توضیح بیشتری مرقوم فرمایید . منظور از 1A و پهنه بهینه چیست ؟ یعنی ؛ پهنه بهینه ضوابط ساخت و کاربری محدوده محل وقوع ملک است که نسبت به زمین فاقد کاربری ارزش بیشتری دارد که می تواند R یا M یا S باشد. عدد A نیز بر اساس ضریب منطقه و ارزش معاملاتی منطبق با عرض گذر بدست آمده و در محاسبه عوارض مورد استفاده قرار می گیرد.