(۱) اختلافات و دعاوی راجع به معاملات اموال غیر منقول در نظام

(۱) اختلافات و دعاوی راجع به معاملات اموال غیر منقول در نظام حقوقی و قضایی ما پایانی ندارند ریشه بسیاری از دعاوی جزایی و مدنی را می توان در این موضوعات دنبال نمود. بحث در این خصوص سابقه ای قریب به یک قرن دارد و هنوز نمی توان دریافت که با وجود قرار داشتن وضعیت قراردادها و اسناد غیر رسمی در هاله ای از ابهام، چرا قانون گذار درصدد روشن نمودن راه حل نهایی بر نمی آید و همچنان موضوع را به رویه قضایی و دادگستری احاله می دهد؛ و چرا با صدور آرایی لازم الاتباع از سوی هیأت عمومی وحدت رویه قضایی تکلیف این موضوع یکسره نمی شود و انبوهی از مشکلات در مراحل رسیدگی و اجرای احکام از دوش دادگستری و مردم برداشته نمی شود. هر بار هم که هیأت عمومی مذکور درصدد ارایه راهکار برآمده است نه تنها وضع را بهبود نبخشیده که آتش اختلاف را دو چندان نموده است. سوال بسیار روشن است ولی جواب را پیچیده کرده اند؛ آیا اگر من از طریق سند عادی ملکی را خریداری کنم، واجد حق قانونی میشوم؟ این پرسش ساده بر ذهن همه سنگینی میکند و مراجع رسمی نیز هر بار از زیر بار مسئولیت خود در پاسخگویی به آن شانه خالی میکنند. انتظار می رفت با طرح موضوع مربوط به رأی وحدت رویه قضایی شماره ۶۷۲ - ۸۲۰۱۳۸۳/۱۰/۱ ۴۰ راه حلی روشن پیشنهاد شود اما آن انتظار نیز بیهوده بود و خود سبب تیره و تار شدن بیشتر موضوع شد. پاسخ ندادن به آن پرسش ساده باعث شد که مسائل دیگری نیز مطرح شود قرارداد عادی باطل است یا صحیح در زمان اجرای حکم میتوان مال غیر منقولی را که م. ع. ب. سند عادی خریداری نموده و متصرف است توقیف نمود و به مزایده گذاشت یا خیر؟ آیا قرارداد عادی مقدم هر معامله رسمی و قطعی بعدی را ابطال میکند؟ برای مثال دارنده سند رسمی بعد از فروش ملک سند را به رهن بانک گذاشته و وام می گیرد و به دلیل عدم پرداخت اقساط وام ملک در معرض فروش قرار می گیرد یا اساساً دارنده سند رسمی ملک را با سند رسمی به دیگری می فروشد. در این موارد معامله دوم چه وضعی دارد؟ اگر در دعوای جزایی برای چنین دارنده ای حکم به تحمل مجازات کلاهبرداری صادر شود، در فرایند رسیدگی مدنی چه اثری دارد؟ و آیا سبب ابطال معامله معارض بعدی می شود؟ آیا بین این دو حالت، یعنی صدور رای از دادگاه جزایی و طرح دعوی ابطال در دادگاه مدنی، بدون اینکه رایی از دادگاه جزایی صادر شده باشد، تفاوتی وجود دارد؟ (۲) این مسائل در رویه قضایی منعکس شده است؛ از یک سو دادگاه ها مکلف به بررسی موضوع و ارایه راهکار حقوقی میباشند و از سوی دیگر با ابهام قانون نظر قضایی دادگاه جایگزین آن می شود و این جاست که تعارض در رویه مشهود میشود. دادگاهی به بطلان قرار داد نظر دارد دادگاهی دیگر به صحت آن می اندیشد، دادگاه سوم برحسب مورد و در هر پرونده راه حلی متفاوت را بر میگزیند، دادگاهی معتقد است که سند عادی، اساساً مملک نیست و حاوی تعهدی است که قابل معارضه با سند رسمی مملک نخواهد بود و این داستان سرایی ادامه دارد. به راستی کدام یک سخن درست می گویند و حق را کشف می نمایند؟