۱- تهیه و تفسیر عکسهای هوایی سنوات گذشته ( از سال ۳۴ و ۴۶ و ۴۸ شمسی تا سال ۷۲ و ۷۶ و خلال دهه ۸۰ و ۹۰) در مقیاسهای مختلف

۱- تهیه و تفسیر عکسهای هوایی سنوات گذشته ( از سال ۳۴ و ۴۶ و ۴۸ شمسی تا سال ۷۲ و ۷۶ و خلال دهه ۸۰ و ۹۰) در مقیاسهای مختلف. ۲- تشخیص اراضی دایر، بایر و موات بر اساس سوابق کاربری زمین ۳- تعیین قدمت و طول عمر بنا ۴- تشخیص وضعیت و سابقه کشت و احیاء از ۶۰ سال پیش در اراضی که ملی اعلام شده اند ۵- بررسی اختلاف مالکیت و تعیین حدودات اربعه سابق املاک با توجه به تفسیر عکس سنوات گذشته ۶- یافتن زمین گم شده و جانمایی آن بر روی نقشه و عکس هوایی و پیاده سازی آن بر روی زمین. ۷- نقشه برداری توپوگرافی و ترازیابی ۸- نقشه برداری از املاک و اراضی برای اخذ سند ثبتی بر اساس استانداردهای سازمان ثبت اسناد. ۹- تفکیک اراضی و تفکیک سند ۱۰- انجام افراز اراضی و املاک ۱۱- ارائه مشاوره کارشناسی در کلیه مسائل و اختلافات املاک و اراضی مابین اشخاص با یکدیگر و یا اشخاص با دستگاهها انجام کلیه امور توسط کارشناس رسمی دادگستری ذیصلاح تفسیر عکسهای هوایی و تصاویر ماهواره ایی (همکاری در سراسر کشور) شماره تماس: ۰۹۱۳۲۸۳۱۴۵۸ ۰۹۱۶۲۲۵۹۷۱۰ ارادتمند: مهندس صادقی نیک استعلامات املاک مفید برای کارشناسان رسمی دادگستری، مهندسین و کلیه افراد حقیقی و حقوقی مرتبط با ساختمان استعلام قرارداد از طریق کد ملی و کد رهگیری / سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استعلام تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی/سازمان ثبت اسناد و املاک کشور استعلام پروانه و گواهی ساختمان جهت اطلاع از صحت پروانه صادره /سامانه شهرداری تهران استعلام صحت گواهی پایان کار ساختمان / سامانه شهرداری تهران استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری تهران استعلام قیمت روز معامله شده املاک کشور سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (سابا) استعلام مالکیت و قدمت بنا / شرکت توزیع نیروی برق تهران #استعلامات_املاک کارشناسان ساختمان نمونه یک گزارش کارشناسی در خصوص ارزیابی وتعیین قیمت آپارتمان موضوع دعوی ریاست محترم شعبه .......... دادگاه حقوقی ؛ مجتمع قضایی ............ سلام علیکم؛ احترامآ ، در اجرای قرار کارشناسی صادره درخصوص پرونده کلاسه ..................... و به شماره بایگانی .... " موضوع دادخواست آقای الف به طرفیت آقای ب، با موضوع خواسته ارزیابی وتعیین قیمت آپارتمان بپلاک ثبتی....؛ضمن مطالعه پرونده ،درمعیت طرفین دعوی از ملک متنازع فیه واقع در نشانی: ........................... بازدید بعمل آورده؛ضمن استماع اظهارات طرفین دعوی و بررسی اسناد ومدارک منضم در پرونده و ابرازی متنازع فیه و تحقیقات محلی ، نظریه کارشناسی به شرح ذیل تقدیم می گردد: 1- قرارکارشناسی صادره : کارشناس منتخب ضمن مطالعه پرونده و...... نسبت به ارزیابی وتعیین قیمت آپارتمان موضوع دعوی اقدام نمایید. 2-مشخصات ثبتی ملک موضوع دعوی: بموجب تصویر سندمالکیت بشماره چاپی ..... ششدانگ یکدستگاه آپارتمان واقع در طبقه دوم سمت غربی بمساحت تقریبی 85 مترمربع که 1/5مترمربع آن بالکن ودارای پلاک بشماره ... فرعی ... از اصلی .. ومفروز ومجزی شده از ... اصلی قطعه ... تفکیکی ، بشماره ثبتی .. و دفتر... و صفحه... بخش ... ثبتی تهران و دارای پارکینگ بمساحت 11 مترمربع واقع در زیرزمین و قطعه ۳ تفکیکی و دارای یک باب انباری بمساحت 2/2مترمربع قطعه ۳ تفکیکی واقع در زیرزمین می باشد که درتاریخ ... بشماره ... در دفترخانه شماره.... بنام آقای ... ثبت و سند تنظیم گردیده است . 3-مستندات ملک موضوع دعوی: -تصویر سندمالکیت بشماره چاپی .... -تصویرسند قطعی تاریخ65/3/10 -تصویرصورت مجلس تفکیکی بشماره.. -تصویر پایانکار ساختمان بشماره... - تصویر قبوض انشعابات برق وگاز... -تصویر نامه ثبت واسنادبشماره...... -وسایر اسناد و مدارک..... 4- مشاهدات حین بازدید: -با عنایت به بازدید بعمل آمده از ملک موضوع دعوی که در یک ساختمان جنوبی 5طبقه (زیرزمین+ 4طبقه مسکونی روی آن) که درهر طبقه دو واحد ومجموعا 8واحد آپارتمان مسکونی واقع شده است . آپارتمان موضوع کارشناسی درطبقه دوم سمت غربی بمساحت تقریبی 85مترمربع که 1/5مترمربع آن بالکن ودارای پلاک بشماره ... فرعی ....و ... اصلی ، واقع شده که دارای پارکینگ بمساحت 11 مترمربع واقع در زیرزمین و قطعه ۳ تفکیکی و دارای یک باب انباری بمساحت 2/2مترمربع قطعه ۳ تفکیکی واقع در زیرزمین می باشد. پوشش کف کل آپارتمان از جنس سرامیک و پوشش دیوارهای پذیرایی وخوابها (دوخواب) از نوع رنگ آمیزی ونقاشی و پوشش دیوارهای آشپزخانه و سرویس های بهداشتی از نوع کاشی و کابینت آشپزخانه ازنوع mdf ودرب ورودی ساختمان چوبی و پنجره ها فلزی و دارای انشعابات کنتور برق و گاز مستقل و انشعاب آب مشترک ؛سیستم سرمایش کولرآبی و سیستم گرمایش پکیچ دیواری گازی ، با رادیاتورهای آلومینیومی ،قدمت بنا حدودآ 25 سال ، سیستم سازه ساختمان ازنوع اسکلت فلزی و سقف تیرچه و بلوک و نمای سنگ ، پوشش کف حیاط از نوع موزائیک و دیوارها سنگ وساختمان دارای آسانسور می باشد، و سایر توضیحات ....... نظریه کارشناسی: -باعنایت به قرارکارشناسی صادره ، اسنادومدارک منضم در پرونده وابرازی وتوضیحات مذکور ؛ درصورت صحت اصالت اسناد ومدارک ، موقعیت جغرافیایی و محلی ملک ،مساحت ، قدمت ، سایر عوامل موثر درموضوع کارشناسی، بدون لحاظ هرگونه موانع قانونی وثبتی وحقوقی وبدون درنظرگرفتن هرگونه دیون وبدهی احتمالی ملک به اشخاص و حقوقی و کلیه ادارات وسازمانهای دولتی و خصوصی ، میزان ومبلغ روز ششدانگ عرصه واعیان آپارتمان پلاک ثبتی ....موضوع کارشناسی بصورت تخلیه، مبلغ .... ریال ؛ معادل...... ریال تعیین و اعلام می گردد. بقلم: مهندس خزاعی #نمونه_گزارش_ارزیابی_کارشناسی سلام همکاران محترم یک سئوال در قرار کارشناسی تعیین قدمت بنا خواسته شده هيچ مدركي به جز قبض برق كه به تاريخ سال ٥٢ است نداريم ولي بنا به ادعا اين ساحتمان قبل از سال٤٩احداث شده است سقف ها طاق ضربي با تير اهن INP اندود كاهگل و گچ رويه ديوارها با ملات گل و ساختمان فاقد اسكلت است در تحقيقات محلي كه داشتم قدمت ساختمان رو قبل از سال ٤٩ اعلان كردند لطفا همکاران راهنمایی نمایندچگونه ميتوان به قدمت قبل از ٤٩ رسيد عكس هوايي هم در دسترس نيست فقط. عكس ساختمان قديمي ارائه شده و فاقد اسناد رسمي و شهرداري به تاريخ قبل از ٤٩ است پاسخ توسط مهندس گلستانی: بهترین روش تعیین قدمت بنا استناد به مدارک زمان ساخت است اگر وجود داشته باشند. در غیر اینصورت در نظر گرفتن موارد زیر می تواند در تشخیص قدمت بنا موثر باشد . البته نه بصورت دقیق. نوع مصالح مصرفی اعم از نوع آجر و نوع کلید پریز ، نوع درب و پنجره و .... طرح اجرا نوع معماری بنا منطقه (مخصوصا در مناطق شهرکی ساز) رویت مدارک معاملات پیشین ملک (در مناطقی خصوصا شهرستانها معمول است که تمامی اوراق و برگه های معاملاتی پیشین به خریدار تحویل می گردد. در مواردی حتی مدارک خرید مصالح ساخت یا قراردادهای مالک با عوامل ساخت را مشاهده نموده ام) ملاحظه پرونده ثبتی ملک ( گاها مدارک قابل استقاده ای در این ارتباط را می توان در پرونده مشاهده نمود . خصوصا املاکی که در اجرای ماده 147 سند اخذ نموده اند) استعلام مالکیت و قدمت بناازشرکت برق تهران ۲ تاریخ نصب اولین کنتور برق در این استعلام مشخص است . البته به این نکته باید توجه داشت که چه بسا ملک به دو قطعه تفکیک یا افراز شده و کنتور به ساختمان قدیمی مجاور تعلق داشته باشد نه به قطعه مورد کارشناسی. لازم بذکر است برای تعیین قدمت بنا به استناد مدارک غیر مستند ، همیشه باید درصدی خطای در نظر گرفت. پاسخ توسط مهندس عبداللهی: طرق تشخيص قدمت بنارا از چند طريق مي توان تعيين كرد . الف - سوابق ادارت برق ، آب ، گاز : معمولا به هنگام دادن انشعاب مختصري از عرصه و اعيان و نوع فعاليت آنها در پرونده متقاضي پس از مميزي درج مي شود . البته چنين سوابقي در اداره آب و اداره گاز هم موجود است ليكن حسن كار اداره برق اين است كه در هر فيش صادره تاريخ نصب كنتور قيد مي شود ب-سوابق اداره ثبت : در اداره ثبت هم معمولا عرصه و اعيان منعكس مي شود مخصوصا در زمان صدور سند از طريق ماده ١٤٧ و ١٤٨ اصلاحي و يا ماده ١٣٣ برنامه چهارم نقشه و كروكي و مساحت عرصه و اعيان قيدمیشود البته اگر سند زمين بوده باشد و مالك پس احداث بناعمليات ثبتي خاصي انجام نداده باشد اعيان منعكس نمي گردد در هر صورت مراجعه به پرونده اداره ثبت خالي از لطف نيست . ج- پرونده هاي امور مالياتي و بيمه : معمولا واحدهاي اداري و تجاري در امور مالياتي و بيمه داراي سوابق مي باشند . از اين سوابق هم مي توان بهره جست . يا ازمتقاضي مدارك مربوط به بيمه و ماليات را درخواست نمود . سوابق پرونده ملكي در شهرداري و از آن مهم تر سوابق پرونده نوسازي و پرونده واحد أصناف شهرداري ( البته در بعضي شهرداريها همه پرونده ها را باهم ادغام كرده اند : طبق قانون هر چند سال يكبار البته املاك داخل محدوده مميزي شده ميزان عرصه ، اعيان ، نوع استفاده وضع موجود آن در پرونده هاي نوسازي منعكس مي شود. د- پرونده اتحاديه هاي صنفي : در خصوص املاك تجاري و بعضي واحدهاي اداري حتي اگر جواز هم نگرفته باشند معمولا در اتحاديه سوابق موجود است . ه- عكس و نقشه هاي هوايي و عكس ماهواره اي : از سال ٣٥ تاكنون در چندين مقطع از كل كشور عكس هوايي تهيه شده و در محدوده شهرها يا مسير راهها و پروژه ها هم كار فتوگرامتري انجام و نقشه هاي هوايي تهيه شده است مراجعه به آرشيو سازمان نقشه برداري ، سازمان جغرافيايي نيروهاي مسلح و شهرداريها در اين خصوص راهگشاست .البته از سال ٢٠٠٠ ميلادي به بعد آرشيو گوگل ارث هم بسيار مفيد است . و- بافت بنا ونوع اعياني : معمولا همكاران رشته رساختمان و معماري با نوع معماري و نوع مصالح بكار رفته در هر منطق و هردوره آشنايي دارند . ز- تحقيقات محلي : شايد يكي از راهها هم تحقيقات و استشهاد محلي باشد كه البته به دلايلي به عنوان آخرين راه توصيه مي شود . ح- همكاران رشته راه و ساختمان از طريق سونداژ بنا و كمك گرفتن از آزمايشگاه هم شايد بتوانند قدمت تعيين كنند . ط - ساير طرق : در يك مورد كه بناتخريب شده بود متقاضي فيلمي ازمراسم مذهبي مربوط به سي سال پيش را ارائه نمود كه در آن بناي مورد نظر مشهود بود . لذا آرشيوهاي اتفاقي و عكس هاي يادگاري هم ممكن است كمك كند. ي - روش علمي :البته روشهاي علمي پرهزينه اي هم در تشخيص قدمت آثار باستاني به كار مي برند كه در ساختمانهاي متعارف مقرون به صرفه نيست. و ...‌..‌. #قدمت_بنا عوامل موثر در تعیین میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه: عوامل بسیاری در تعیین و کارشناسی سرقفلی و حق کسب و پیشه موثر هستند، لکن عوامل موثر در میزان سرقفلی با موارد موثر در میزان حق کسب و پیشه کاملا با هم متفاوت می باشد: عوامل موثر در تعیین میزان سرقفلی متعلق به مالک: 1- نوع بنا از بابت سازه، اسکلت، تطابق کاربری با مورد استفاده 2- قدمت بنا و معروفیت بنا در منطقه در بعد تجاری و حرفه ای 3- ساختمانهای مجاور ملک و همسانی و یا غیر همسانی مشاغل همسایگان 4- متراژ و سهم العرصه 5- موقعیت محلی ملک به عنوان مهمترین پارامتر 6- تجهیزات و امکانات 7- امکان توسعه با کاربریهای مشابه و یا غیر مشابه 8- بافت شهرسازی و موقعیت ملک در طرحهای توسعه ای شهرداری و منطقه ایی عوامل موثر در تعیین میزان حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر : 1- طول مدت اجاره و فعالیت مستاجر 2- حسن شهرت فعالیت مستاجر در مستاجره که مهمترین پارامتر موثر است 3- نوع کسب و پیشه و تجارت و تشابه ویا عدم تشابه با همسایگان و استخراج مزیت های هریک #عوامل_موثر_حق_کسب_پیشه _و_سرقفلی نحوه و روش های تشخيص وتعیین قدمت بنا : 1⃣سوابق اداره برق مربوطه 2⃣سوابق اداره ثبت : 3⃣ پرونده هاي امور مالياتي و بيمه : 4⃣سوابق پرونده ملكي در شهرداري 5⃣ پرونده اتحاديه هاي صنفي : 6⃣ عكس ونقشه هاي هوايي : 7⃣ بافت بنا ونوع اعياني : 8⃣تحقيقات محلي : 9⃣ سونداژ بنا: ساير روش ها ی روش علمي : # قدمت_بنا_ساختمان 1⃣1⃣ روش تشخيص قدمت بنا #قدمت_بنا 1⃣- سوابق ادارت برق : معمولا به هنگام دادن انشعاب توصيف مختصري از ميزان عرصه و اعيان و نوع فعاليت آنها در پرونده متقاضي پس از مميزي درج مي شود . البته چنين سوابقي در اداره آب و اداره گاز هم موجود است ، ليكن حسن كار اداره برق اين است كه در هر فيش صادره تاريخ نصب كنتور قيد مي شود. در تهران از طریق لینک زیر می توانید به سایت شرکت توزیع نیروی وصل و تاریخ نصب اولین کنتور را بیابید. 2⃣-سوابق اداره ثبت : در اداره ثبت هم معمولا ميزان عرصه و اعيان منعكس مي شود مخصوصا در زمان صدور سند از طريق ماده ١٤٧ و ١٤٨ اصلاحي و يا ماده ١٣٣ برنامه چهارم نقشه و كروكي و مساحت عرصه و اعيان قيد شده است. البته اگر سند زمين بوده باشد و مالك پس احداث بنا عمليات ثبتي خاصي انجام نداده باشد اعيان منعكس نمي گردد در هر صورت مراجعه به پرونده اداره ثبت خالي از لطف نيست . 3⃣- پرونده هاي امور مالياتي و بيمه : معمولا واحدهاي اداري و تجاري در امور مالياتي و بيمه داراي سوابق مي باشند . از اين سوابق هم مي توان بهره جست . يا ازمتقاضي مدارك مربوط به بيمه و ماليات را درخواست نمود . 4⃣ : سوابق پرونده ملكي در شهرداري و از آن مهم تر سوابق پرونده نوسازي و پرونده واحد أصناف شهرداري ( البته در بعضي شهرداريها همه پرونده ها وا ادغام كرده اند) . طبق قانون هر چند سال يكبار البته فقط املاك داخل محدوده شهرها مميزي شده و ميزان عرصه ، اعيان ، نوع استفاده وضع موجود آن در پرونده هاي نوسازي منعكس مي شود. استعلام صحت گواهی پایان کار ساختمان / سامانه شهرداری تهران 5⃣ - پرونده اتحاديه هاي صنفي : در خصوص املاك تجاري و بعضي واحدهاي اداري حتي اگر جواز هم نگرفته باشند معمولا در اتحاديه سوابق يا حداقل ليست موجود است . 6⃣- عكس و نقشه هاي هوايي و ماهواره اي : از سال ٣٥ تاكنون در چندين مقطع از كل كشور عكس هوايي تهيه شده و در محدوده شهرها يا مسير راهها و پروژه ها هم كار فتوگرامتري انجام و نقشه هاي هوايي تهيه شده است مراجعه به آرشيو سازمان نقشه برداري ، سازمان جغرافيايي نيروهاي مسلح و شهرداريها در اين خصوص راهگشاست .البته از سال ٢٠٠٠ ميلادي به بعد آرشيو گوگل ارث هم بسيار مفيد است . 7⃣ - بافت بنا و نوع اعياني : معمولا همكاران رشته راه و ساختمان و معماري با نوع معماري و نوع مصالح بكار رفته در هر منطق و هردوره آشنايي دارند . مثلا ميدانند در فلان مكان از چه سالي به قبل سقف هاي تير چوبي مرسوم بوده است . 8⃣ - تحقيقات محلي : شايد يكي از راهها هم تحقيقات و استشهاد محلي باشد كه البته به دلايلي به عنوان آخرين راه توصيه مي شود . 9⃣ - سونداژ بنا: همكاران رشته راه و ساختمان از طريق سونداژ بنا و كمك گرفتن از آزمايشگاه مكانيك خاك هم شايد بتوانند قدمت تعيين كنند كه البته خود دوستان راه و ساختمان بهتر است اين مطلب را بشكافند . 0⃣1⃣ - ساير روش ها : در يك مورد كه بناتخريب شده بود متقاضي فيلمي از از مراسم مذهبي مربوط به سي سال پيش را ارائه نمود كه در آن بناي مورد نظر مشهود بود . لذا آرشيوهاي اتفاقي و عكس هاي يادگاري هم ممكن است كمك كند. 1⃣1⃣ - روش علمي : البته روشهاي علمي پرهزينه اي هم در تشخيص قدمت آثار باستاني به كار مي برند كه در ساختمانهاي متعارف مقرون به صرفه نیست. لینک عضویت در کانال تخصصی #کارشناسان_رسمی_ساختمان اصطلاحات ثبتی تعریف بر، عمق جبهه . جبهه اول یا جبهه اصلی . جبهه دوم ، پشت جبهه . جبهه های بعدی ، قدمت و ملک مجاور بر: در فرهنگ دهخدا، به معناي پهلو، كنار، آغوش، نزد، طرف، جانب و سوي معنا شده است،هر چند در دفترچه ارزش معاملاتي املاك تهران و حومه تعريفي از آن ارائه نشده است، ليكن مي توان اينگونه بيان نمود كه بر اصطلاحاً به "" محل اتصال هر ملك با معابر (اعم از اتوبان، خيابان، كوچه، ميدان) ""اطلاق مي گردد. عمق جبهه: عميق ترين طول خط ممتدي است كه حداكثر پنجاه يا 20 متر (حسب مورد) از بر خيابان يا كوچه و به طوركلي از معبر مي توان به داخل ملك پيشروي نمود. جبهه اول يا بر جبهه اصلي: مساحتي از يك ملك كه به خيابان يا كوچه (معبر) با بر گرانتر و واقعي منتهي گردد. بنحوي كه طول فرو رفتگي (عمق جبهه)در داخل ملك بيش از 50 متر (در املاك مسكوني) يا 20 متر (در املاك تجاري) نباشد. پشت جبهه: مازاد مساحت محصور ملك، پس از كسر بر جبهه اصلي را اصطلاحاً پشت جبهه گويند. جبهه های بعدي : در املاك با بيش از يك بر، ممكن است جبهه هاي متفاوتي ايجاد گردد، كه ابتدا مي بايست ملاك عمل را جبهه گرانتر و آن گاه به ترتيب بر اساس قيمت برهاي دوم، سوم، چهارم ارزش معاملاتي جبهه هاي بعدي، مورد محاسبه قرار گيرد. با اين شرط كه ارزش بر جبهه هاي ديگر (دوم، سوم، چهارم) كمتر از 60 درصد ارزش بر جبهه اول نگردد. قدمت : عبارتست از استهلاك ارزش اعياني بر اساس گذشت زمان، نحوه محاسبه قدمت عبارت است از تفاوت سال مبناي محاسبه ارزش معاملاتي (سال مورد گزارش) و سال اتمام احداث بنا يا سال ساخت (مطابق پايان كار). ملك مجاور: مقصود ملكي است كه ملك مورد محاسبه با آن، داراي حد مشترك می باشد. نقل ازکانال نکات کاربردی اسنادواملاک نکات کاربردی کارشناسی درمورد ارزیابی ، اجاره املاک ، ساختمان و زمین : 1) اجاره بهای سالانه آپارتمانهای مسکونی حدودآ 4 الی 8 درصدارزش آپارتمان لحاظ میگردد)آپارتمان های کوچک ویا نوساز نزدیک به 8درصد)و آپارتمان های بزرگ و یاقدیمی نزدیک به 4 درصد) 2)اجاره بهای سالانه آپارتمانهای اداری ،مانند آپارتمانهای مسکونی محاسبه میشود ولی بادرنظرگرفتن عواملی همچون کاربری،موقعیت جغرافیایی ومحلی ،قدمت بنا،طبقه،تعدادواحد،مکانیکال،تراکم و کمبود آپارتمان اداری درمنطقه ومحله مورد نظر و.... 3)اجاره بهای روز خانه های ویلایی مسکونی دارای زمین بزرگ حدود 4درصد ارزش اعیانی و حدود 1درصد ارزش زمین وعرصه آن 4) اجاره بهای روز سالانه واحد تجاری باتوجه به موقعیت و مرغوبیت و مساحت و.... حدودآ 8 الی12درصد ارزش سرقفلی واحدتجاری مورد نظر (بدون درنظرگرفتن ارزش ملکیت) و بطور متوسط حدود 10درصد 5)اجاره بهای سالانه زمین : الف) زمین های کوچک(بامعیارمحل) 1الی2درصد ارزش وبهای کل زمین لحاظ میشود. ب)زمین های بزرگ(بیش از 10برابرمساحت زمین معیار) 0/5درصد(نیم درصد) ارزش وبهای کل زمین لحاظ می شود 6) ارزش عرصه به چه عواملی بستگی دارد: الف) عوامل محیطی: ابعاد،براصلی، مساحت، موقعیت محلی وجغرافیایی زمین، وضعیت زمین، دوکله ویا دو بر و یا برگذر ، مرغوبیت ،کاربری ،وضعیت سند(طلق، خاص، اوقافی، ورثه ایی و..) دسترسی ها . مجاورت ها(وجود مرکز تجاری،تفریحی،فضای سبز،مترو، بزرگراه ، خیابان ، آموزشی و.... ) ب) عوامل اقتصادی: رکود یا رونق اقتصادی، وضعیت بازارهای موازی مسکن(بورس،سکه،خودرو و....)و.... ج)عوامل و ویژگی های شخصی:مربوط به خواسته و تمایلات خریدار،مستاجر،فروشنده ، ودیگر ذینفعان و بطور کلی به عرضه وتقاضا 7)ارزش اعیانی به چه عواملی بستگی دارد: مصالح و تجهیزات ؛تاسیسات الکتریکی و مکانیکی، نوع اجرا،نوع اسکلت، دستمزد نیروی انسانی، کرایه ماشین آلات ،ارزش انشعابات،عوارض بنا ،هزینه صدور پروانه ساختمان، تراکم،تغییرکاربری ها،تعدادطبقات مجتمع ،تعدادواحد درهرطبقه، مشاعات ومشترکات، امکانات رفاهی وتفریحی، پارکینگ،انباری،تزئینات و دکوراسیون و طراحی و معماری خارجی و داخلی ساختمان ، لابی ، آپارتمان و عوامل دیگر.... توضیح:مطالب و ضرایب مذکور پیشنهادی است درنهایت کارشناس باتوجه به قرارکارشناسی ، محل وقوع ملک ،اسنادومدارک وشرایط ، تصمیم خودرا خواهد گرفت . گردآوری:مهندس خزاعی-کارشناس دادگستری #نکات_کاربردی_کارشناسی_ملک در ارزیابی آپارتمان ها باید معیارها ومبانی زیر درنظرگرفته شود : _مساحت عرصه وبنای ساختمان باتوجه به مساحت ساختمانهای معیار منطقه. _سهل البیع بودن ملک و آپارتمان _تعدادواحد درهرطبقه و کلا در مجتمع _کیفیت ساخت مجتمع _معماری و تزئینات داخلی واحد _موقعیت محلی و جهت ساختمان _جهت وسمت آپارتمان _موقعیت و تعدادپارکینگ و مشخصات فنی واجرایی آن _موقعیت و مساحت انباری _تاسیسات سرمایش و گرمایش واحد _ امکانات رفاهی ساختمان(استخر،سونا،جکوزی،سالن بدن سازی، سالن اجتماعات،لابی مدرن ومجهز ، آسانسور و...) _قدمت بنا ، نوع و نحوه بازسازی آن بقلم:مهندس خزاعی کارشناس دادگستری #ارزیابی_ملک_آپارتمان در ارزیابی آپارتمان ها باید معیارها ومبانی زیر درنظرگرفته شود : _مساحت عرصه وبنای ساختمان باتوجه به مساحت ساختمانهای معیار منطقه . _سهل البیع بودن ملک و آپارتمان _تعدادواحد درهرطبقه و کلا در مجتمع _کیفیت ساخت مجتمع _معماری و تزئینات داخلی واحد _موقعیت محلی و جهت ساختمان _جهت وسمت آپارتمان _موقعیت و تعدادپارکینگ و مشخصات فنی واجرایی آن _موقعیت و مساحت انباری _تاسیسات سرمایش و گرمایش واحد _ امکانات رفاهی ساختمان(استخر،سونا،جکوزی،سالن بدنسازی، سالن اجتماعات،لابی مدرن ومجهز ، آسانسور و...) _قدمت بنا ، نوع و نحوه بازسازی آن بقلم:مهندس خزاعی کارشناس دادگستری #ارزیابی_ملک_آپارتمان قدمت بنا؛استهلاک ساختمان ؛عمرمفید ‌ با گذشت زمان بتدریج ویژگی‌ها و كارایی ساختمان تقلیل یافته و از سوی دیگر حاشیه ایمنی آن كاسته می‌شود و وقتی این ویژگی‌ها به سطح وظیفه رسید و از آن تنزل كرد، عمر مفید ساختمان به پایان می‌رسد و ساختمان از انتفاع می‌افتد. برخی از عوامل موثر كه منجر به كاهش عمر مفید ساختمان می‌شوند بشرح زیر می باشد كه با پیشگیری و جلوگیری از بروز این گونه‌ خطاها و اصلاح فرآیندهای مربوطه، می‌توان تاحدود قابل توجهی بر میزان عمر مفید ساختمان افزود. عوامل موثر بر کاهش طول عمر ساختمان‌ • ‌خطاهای طراحی • ‌خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا • ‌خطاهای بهره برداری و نگهداری ‌ 1⃣خطاهای طراحی‌ : • ‌دقت ناكافی در مطالعات اولیه و نادیده گرفتن واقعیت‌ها در این مرحله ناشی از بی‌تجربگی یا سهل انگاری. • ‌عدم توجه كافی به معیارهای مورد نیاز طرح. • ‌خطا در آنالیز طرح و محاسبات مربوطه. • ‌خطا در تهیه نقشه ها. • ‌خطا در تهیه مشخصات فنی و اجرائی. ‌ 2⃣خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا‌ : • ‌انتخاب نامناسب مصالح. • ‌انتخاب نامناسب تجهیزات. • ‌انتخاب نامناسب نیروی انسانی برای تهیه مصالح و تجهیزات. • ‌انتخاب نامناسب نیروی نظارتی. • ‌انتخاب نامناسب نیروهای اجرائی از نظر تخصص. • ‌انتخاب نامناسب روش اجرا و اجرای كار بدون برنامه. • ‌عدم توجه به كنترل كیفیت. • ‌اظهار نظرهای غیركارشناسی در حین اجرای كار و الزام به اجرای آنها. • ‌صرفه جوئی در هزینه‌ها، تهیه مصالح ارزان و پرداخت دستمزدهای ارزان ناشی از بكارگیری نیروهای غیرحرفه‌ای. • ‌اثر عامل زمان و عوامل محیطی شامل پیر شدن مصالح و تغییر و تحول مشخصه‌های آنها در طول زمان. • ‌خطاهای اتفاقی و عامل‌های استثنائی مانند سیل، زلزله، لغزش زمین و غیره. • ‌خطاهای مربوط به تغییر و تحول شرایط محیط نسبت به دوره طرح و اجرای آن مانند بالا آمدن سطح آب‌های زیر زمینی به دلیل احداث سد در منطقه. ‌ 3⃣خطاهای بهره برداری و نگهداری‌: • ‌بهربرداری غلط و رعایت نكردن ضوابط مربوط‌ به بهره‌برداری. • ‌عدم استفاده از نیروهای متخصص ماهر و با تجربه در امر مهم نگهداری. • ‌توجیه نبودن گروه‌های بهره‌بردار. • ‌تغییر نوع بهره‌برداری بدون بررسی امكان و عواقب آن، به عنوان مثال استفاده از یك ساختمان مسكونی برای انبار یا افزایش تعداد طبقات ساختمان یا استفاده از یك ساختمان مسكونی برای ساختمان اداری و یا بیمارستان و غیره. • ‌بارگذاری خارج از عرف ساختمان و افزایش باربهره‌برداری بدون تغییرات لازم. • ‌عدم نگهداری و بازرسی به موقع ساختمان و تاسیسات برای كشف و رفع نارسائی‌های كوچك كه منجر به بزرگ شدن دامنه نارسائی می‌شود. • ‌تعلل در انجام بموقع بهسازی وجود اعتبار درمواقع نیاز. ‌ بررسی استانداردهای جهانی نشان می‌دهد كه طول عمر ساختمان‌های كشور ماد ۲۵ تا ۳۰ سال طول عمر ساختمان‌های كشورهای صنعتی ۱۰۰ سال و حتی كشور روسیه ۳۰۰ سال است. آمار مذكور نشان دهنده عمر كم و جوانمرگی ساختمان‌ها در كشور ایران و وجود فاصله زیاد با میانگین جهانی آن است. #قدمت_بنا_استهلاک