نشست قضایی
اعتبار تمدید شفاهی اجاره نزد دادگاه
خلاصه
موجر درخواست تخلیه عین مستأجره را بر اساس قرارداد کتبی داده و مستأجر مدعی تمدید شفاهی اجاره است. اختلاف در این است که آیا ادع مانع صدور دستور تخلیه است یا خیر. نظر اکثریت این است که دستور تخلیه صادر می‌شود و ادعای تمدید شفاهی نیازمند طرح دعوای مستقل است و مانع اجرای دستور نیست.
اصلِ حقوقی: ادعای تمدید شفاهی اجاره مانع از صدور دستور تخلیه بر اساس قرارداد کتبی نبوده و اثبات آن نیازمند طرح دعوای مستقل است.
مستند: ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و مواد ۱۶ و ۱۷ آییننامه اجرایی آن
کلیدواژه‌ها: تمدید شفاهی، اجاره، دستور تخلیه، موجر و مستأجر، دعوای مستقل
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.
مقدمه
اعتبار تمدید شفاهی اجاره نزد دادگاه
خ. م.:
در نشست قضایی که در تاریخ 2 خرداد 1388 در استان مازندران برگزار شد، موضوع اعتبار تمدید شفاهی اجاره مورد بررسی قرار گرفت. در این پرونده، موجر (شخص الف) درخواست تخلیه عین مستاجره را علیه مستاجر (شخص ب) ارائه کرده و مستاجر ادعای تمدید شفاهی مدت اجاره را مطرح نمود. هیات عالی به استناد ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 و مواد 16 و 17 آییننامه اجرایی آن، اعلام کرد که دستور تخلیه تنها در صورت احراز انقضای مدت اجاره صادر می‌شود و این دستور قابل اعتراض نیست. نظر اکثریت بر این است که ادعای تمدید اجاره نیاز به طرح دعوای جداگانه دارد و صرف ادعای شفاهی مستاجر نمی‌تواند موجب توقف عملیات اجرایی شود. از سوی دیگر، نظر اقلیت بر این است که اگر تمدید شفاهی با شرایط قانونی محرز گردد و شاهدی وجود داشته باشد، می‌تواند در تصمیم دادگاه تاثیرگذار باشد. در نهایت، نظر اکثریت تایید شد و مقرر گردید که مستاجر باید دعوای خود را به‌صورت رسمی مطرح کند.
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/03/02
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر آملموضوع
اعتبار تمدید شفاهی اجاره نزد دادگاهپرسش
در پرونده‌ای شخص (الف) طبق قانون سال 1376، دادخواست تخلیه عین مستأجره را به طرفیت شخص (ب) (مستأجر) ارائه می‌نماید و شخص (ب) دفاع می‌کند که به صورت شفاهی مدت اجاره یک سال دیگر تمدید شده است و دلایلی نیز در پرونده وجود دارد؛ از جمله پرداخت اجاره‌بهای یک سال که طی چند فقره چک م. ب.. آیا در صورت اثبات ادعای مستأجر مبنی بر تمدید شفاهی مدت اجاره، باز هم باید ب. ت. ب. انقضای مدت عقد اجاره کتبی، دستور تخلیه صادر شود یا ب. ت. ب. تمدید شفاهی باید درخواست موجر رد شود؟ آیا در صورت رد درخواست باید رأی صادر شود تا قابل اعتراض باشد؟ آیا اصولاً رد درخواست طی تصمیم صورت می‌گیرد یا باید رأی صادر شود تا قابل اعتراض باشد؟ (مورد اجاره یک باب مغازه م. ب.. نکته مهم تمدید شفاهی است که هر چند موجر منکر آن است آیا اعتبار دارد؟)نظر هیئت عالی
مستفاد از ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و مواد آییننامه اجرایی آن این است که دستور تخلیه با احراز مقدماتی رابطه استیجاری و انقضای مدت اجاره صادر می‌گردد و این دستور ب. ت. ب. قالب شکلی آن از جمله تصمیمات قابل اعتراض و تجدیدنظر نیست. در حالی که ادعای تمدید مدت اجاره نیازمند رسیدگی ماهوی قضایی و واجد آثار حقوقی م. ب. که با طرح دعوای مقتضی از ناحیه مستأجر و تقاضای توقیف ابطال عملیات اجرایی ملازمه دارد. به این ترتیب، نظر اکثریت که متضمن مراتب فوق است، تأیید می‌شود.نظر اکثریت
حسب ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 و مواد 16 و 17 آییننامه قانون مذکور، دستور تخلیه صادر می‌شود و دستور قابل اعتراض نیست. چنان‌چه مستأجر مدعی حقی، از جمله تمدید مدت اجاره باشد، باید طی دادخواستی طرح دعوا نماید. در نتیجه، ادعای حق از ناحیه مستأجر موجب توقف عملیات اجرایی (تخلیه عین مستأجره) نمی‌باشد و ادعای تمدید اجاره به صورت شفاهی نیز از جمله موارد مقید در ماده 17 آییننامه مذکور است که باید از ناحیه مستأجر طرح دعوا به عمل آید. دادگاه رسیدگی‌کننده در صورت مدلل بودن ادعای شاکی پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می‌کند.نظر اقلیت
ب. ت. ب. قانون و آییننامه مربوط به روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 که اصل قانونی استثنا می‌باشد، در اینجا برای سهولت، دستور تخلیه را پذیرفته است و چنان‌چه تمدید از نظر دادگاه محرز باشد، به آن ترتیب اثر میدهد و در قرارداد شفاهی چون دو نفر گواه وجود ندارد، قابل ترتیب اثر نیست و اگر تمدید شفاهی دارای شرایط مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد و دو نفر شاهد و ناظر باشند، در این صورت تمدید شفاهی هم در دستور تخلیه موثر است.موارد مرتبط 5
نظریات مشورتی 1
-
نظریهٔ مشورتی
هم‌استناد
نظریه 7/99/1352 — 1399/09/29
مواد 16 و 17 آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19/2/1378 هیات وزیران
مواد مرتبط 1
-
تفسیر
از این صفحه
ماده 16 — قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۶۲/۰۲/۱۳)
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و مواد 16
دکترین 3
-
مقاله
هم‌استناد
نکات مربوط به درخواست تخلیه — اگر مستأجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد
قانون روابط موجر و مستاجر 76 و مواد 16
-
مقاله
هم‌استناد
نکات مربوط به درخواست تخلیه — بنابراین
قانون روابط موجر و مستاجر 76 و مواد 16
-
مقاله
هم‌استناد
نکات مربوط به درخواست تخلیه — بنابراین
قانون روابط موجر و مستاجر 76 و مواد 16
فقط پیوندهایی که متنشان در بانک است، با شاهد از خودِ متن — نه شباهتِ آماری. عنوانِ بدونِ متن ساخته نمی‌شود.