نشست قضایی
تخلیه مغازه ای که در سال 1368 اجاره داده شده است
خلاصه
موضوع اختلاف امکان درخواست تخلیه توسط مستأجر اول علیه مستأجر دوم است. اکثریت قضات بر این باورند که مستأجر اول با وجود انتقال منافع به مستأجر دوم، همچنان مالک حق کسب و پیشه است و دعوای تخلیه او علیه مستأجر دوم قابل استماع است.
اصلِ حقوقی: مستأجر اول که حق انتقال به غیر دارد، با انعقاد قرارداد اجاره دوم، همچنان مالک حق کسب و پیشه بوده و می‌تواند علیه مستأجر دوم دعوای تخلیه مطرح کند.
مستند: قانون سال 1376
کلیدواژه‌ها: تخلیه، حق کسب و پیشه، اجاره، انتقال به غیر، مستأجر
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.
مقدمه
تخلیه مغازه ای که در سال 1368 اجاره داده شده است
خ. م.:
در صورتجلسه نشست قضایی مورخ 1384/07/02 در استان آذربایجان شرقی، موضوع مورد بحث تخلیه مغازه‌ای است که در سال 1368 به شخص (ب) اجاره داده شده و سپس (ب) در سال 1379 آن را به شخص (ج) اجاره کرده است. پرسش مطرح شده این است که دادگاه در پاسخ به درخواست تخلیه از سوی (ب) علیه (ج) چه تصمیمی خواهد گرفت. نظر هیات عالی این است که در صورت انتقال رسمی مستاجره به (ج) با حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، مستاجر جدید به عنوان قائم مقام قانونی مستاجر سابق شناخته می‌شود و (ب) می‌تواند درخواست تخلیه را مطرح کند. نظر اکثریت نیز بر این نکته تاکید دارد که مستاجر اول با انعقاد قرارداد اجاره دوم همچنان مالک حق کسب و پیشه باقی می‌ماند و دعوای تخلیه او علیه مستاجر دوم قابل استماع است. در مقابل، نظر اقلیت بیان می‌کند که با انتقال عین مستاجره به (ج)، رابطه استیجاری بین (ب) و مالک قطع شده و بنابراین (ب) دیگر مستاجر محسوب نمی‌شود و دعوای تخلیه او غیرقابل استماع است. این اختلاف نظرها به تفسیر قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر و حق انتقال ب. غ. برمی‌گردد.موضوع
تخلیه مغازه ای که در سال 1368 اجاره داده شده استپرسش
مالک مغازه X در سال 1368 آن را به شخص (ب) اجاره داده است در سال 1379 شخص (ب) همان مغازه را با رعایت تمام شرایط مقرر در قانون سال 1376 به شخص (ج) اجاره داده است. در حال حاضر (ب) علیه (ج) درخواست صدور دستور تخلیه را طرح کرده است. دادگاه در قبال این درخواست چه تصمیمی اتخاذ می‌کند؟نظر هیئت عالی
درفرض سوال چنان‌چه مستأجر اول با سند رسمی مغازه را از مالک با حق انتقال ب. غ. اجاره کرده باشد و مورد اجاره را با سند رسمی ب. غ. منتقل نماید.
این انتقال متضمن صلح منافع مورد اجاره ب. غ. با حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت بوده، مستأجر جدید از هر حیث قائم‌مقام قانونی مستأجر سابق خواهد بود. در شرایطی که مستأجر اول بدون دریافت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه یا تجارت مورد اجاره را به‌طور موقت و براساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 به شخصی اجاره داده باشد، با انقضای مدت اجاره می‌تواند از مرجع قضایی درخواست صدور دستور تخلیه را بکند، زیرا علاوه بر این‌که طرفین حاکمیت قانون سال 1376 را مورد تأکید قرار داده‌اند، عرف حاکم در روابط موجر و مستأجر در واگذاری مورد اجاره بدون انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت بر این منوال است. در نتیجه نظر اکثریت مورد تأیید است.نظر اکثریت
با عنایت به این‌که مستأجر اول، مالک منافع عین مستأجره بوده و با استفاده از حق مالکیت خود اقدام به انعقاد عقد اجاره با مستأجر دوم کرده است و ب. ت. ب. این‌که مستأجر اول در عین مستأجره دارای حق کسب و پیشه و تجارت بوده که از سال 68 براساس قانون سال 1356 این حق برای او ایجاد شده است و نظر به این‌که رابطه استیجاری مستأجر اول با مالک عین براساس قانون سال 1356 بوده اما رابطه استیجاری نامبرده با مستأجر دوم مشمول قانون سال 1376 است و با انعقاد عقد اجاره دوم، مستأجر اول همچنان مالک حق کسب و پیشه و تجارت است، دعوای تخلیه مستأجر اول به طرفیت مستأجر دوم قابل استماع و رسیدگی می‌باشدو وجود یا عدم وجود حق انتقال ب. غ. مستأجر اول نیز تأثیری در اصل قضیه ندارد. زیرا احراز مالکیت موجر از ارکان دعوای تخلیه محسوب نمی‌شود و قانونگذار نیز به این جهت عامداً و عالماً عنوان قانون مالک و مستأجر سال 1339 را در سال 1356 به قانون موجر و مستأجر تغییر داد و در قانون سال 1376 نیز مقنن به صراحت مقرر کرده که با انقضای مدت اجاره به تقاضای موجر (نه مالک) دستور تخلیه صادر می‌شود. در نهایت در صورتی‌که مستأجر اول حق انتقال ب. غ. نداشته باشد، موجر اصلی یا مالک نیز می‌تواند دعوای تخلیه علیه نامبرده و مستأجر دوم که قائم‌مقام او است اقامه کند؛ زیرا رابطه استیجاری مالک با مستأجر اول همچنان به قوت خود باقی است.نظر اقلیت
نظر به این‌که مستأجر اول با انعقاد عقد اجاره دوم از جریان اجاره عین مستأجره خارج می‌شود و مستأجر دوم قائم‌مقام مستأجر اول شده و رابطه استیجاری بین مستأجر دوم با مالک برقرار می‌شود و بعد از اجاره دوم، مستأجر اول هیچ علقه‌ای به عین مستأجره ندارد، دعوای تخلیه مستأجر اول علیه مستأجر دوم قابل استماع نیست زیرا با انتقال عین مستأجره به ثالث، نامبرده دیگر مستأجر نیست بلکه مستأجر دوم قائم‌مقام او شده است و همچنین مستأجر اول، موجر نیز تلقی نمی‌شود زیرا نامبرده به قائم‌مقامی از مالک، عین مستأجره را به ثالث منتقل کرده است و موجر در حقیقت همان مالک است. رأی وحدت رویه شماره 9 سال 1355 نیز بر این نکته تصریح دارد و مقرر کرده که با واگذاری عین مستأجره به ثالث، دیگر مستأجر هیچ حقی در عین مستأجره ندارد و دعوای تخلیه او قابل استماع نیست. در نهایت مستأجر اول می‌تواند حق کسب و پیشه و تجارت خود را از مستأجر دوم مطالبه کند.موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.