نشست قضایی
تخلیه ملک استیجاری به درخواست مالک مشاعی
#تخلیه_ملک #مالک #تخلیه #ملک #مستأجر #سرقفلی #اقلیت #کارشناس #موجر #حکم_تخلیه #دادخواست #حق_سرقفلی #سند #سند_مالکیت #اکثریت #حق_کسب_و_پیشه #مالکیت #ملک_تجاری #صورتجلسه #شخص_ثالث #قرارداد #اجاره #تفکیک #نظریه_کارشناس #تصرف #قضایی #استان #نظریه #استماع
خلاصه
موجر مالک ۶ متر از یک مغازه ۱۱ متری مشاعی، خواسته تخلیه کل ملک تجاری را به استناد ماده ۱۵ قانون ۵۶ مطرح کرده است. این سوال پیش آمد که آیا حکم تخلیه برای کل ملک صادر می‌شود و وضعیت پرداخت سرقفلی چگونه است. طبق نظر اکثریت و هیئت عالی، سرقفلی قابل تجزیه نیست و مالک مشاعی می‌تواند نسبت به کل مغازه حکم تخلیه گرفته و مکلف به پرداخت کل سرقفلی به مستاجر است.
اصلِ حقوقی: حق سرقفلی غیرقابل تجزیه است و مالک مشاعی ملک تجاری می‌تواند تقاضای تخلیه کل ملک را با پرداخت تمام سرقفلی مطرح کند.
مستند: بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
کلیدواژه‌ها: تخلیه ملک تجاری، مالک مشاعی، سرقفلی، قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶، تجدید بنا
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.
مقدمه
تخلیه ملک استیجاری به درخواست
مالک مشاعی
خ. م.:
در نشست
قضایی که در تاریخ 22 شهریور 1397 در
استان مازندران برگزار شد، موضوع بررسی
تخلیه ملک استیجاری به درخواست مالک مشاعی مورد بحث قرار گرفت. در این راستا، شخص الف دعوایی به طرفیت شخص ب برای تخلیه یک
ملک تجاری بر اساس بند یک ماده 15 قانون
موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اقامه کرده است.
کارشناس تعیین شده اعلام نمود که از مجموع 11 متر مربع مغازه، 6 متر در محدوده
سند مالکیت خواهان و 5 متر خارج از آن قرار دارد. پرسش مطرح شده این بود که آیا
حکم تخلیه برای کل مغازه صادر می‌شود و آیا خواهان موظف به پرداخت کل
سرقفلی است یا تنها نسبت به 6 متر. هیات عالی و
اکثریت اعضا نظر دادند که سرقفلی قابل تجزیه نیست و مالک می‌تواند نسبت به کل مغازه درخواست تخلیه کند و موظف به پرداخت کل سرقفلی به مستاجر است. در مقابل، نظر
اقلیت اول بر این باور بود که هر دو مالک باید
دادخواست تخلیه را مطرح کنند و نظر اقلیت دوم معتقد بود که خواهان تنها می‌تواند نسبت به 6 متر درخواست تخلیه کند و
حق سرقفلی مربوط به آن را پرداخت نماید.
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/06/22
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
تخلیه ملک استیجاری به درخواست مالک مشاعی
پرسش
شخص الف دعوایی به طرفیت شخص ب به خواسته تخلیه ملک تجاری به منظور احداث ساختمان جدید به استناد بند یک ماده 15 قانون موجر و مستاجر سال 56 مطرح می‌نماید. دادگاه جهت مطابقت ملک با
سند ابرازی خواهان و تعیین میزان سرقفلی، قرار ارجاع موضوع به کارشناس صادر و کارشناس اظهارنظر می‌ماید که از 11 متر مربع مغازه مورد دعوی 6 متر در محدوده سند
مالکیت خواهان قرار دارد و 5 متر در محدوده سند
شخص ثالث و خارج از محدوده سند خواهان م. ب.. حال؛
آیا با این وضعیت می‌توان حکم تخلیه کل مغازه را صادر کرد؟
آیا خواهان مکلف به پرداخت کل سرقفلی مغازه م. ب. یا باید نصف سرقفلی را پرداخت و نصف مغازه (6متر) تخلیه شود و 5 متر باقیمانده ارتباطی به خواهان ندارد؟
نظر هیات عالی
قرارداد اجاره از جهت سرقفلی و
حق کسب و پیشه قابل
تفکیک و تجزیه به میزان 6 متر و 5 متر نمی‌باشد؛ بنابراین مالک 6 متر از مغازه نسبت به 5 متر دیگر جانشین مستاجر شده و نسبت به کل مغازه حق درخواست تخلیه دارد که در این صورت حسب مورد باید تمام سرقفلی یا حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت نماید.
نظر اکثریت
سرقفلی قابل تجزیه نیست و نمی‌توان آن را تجزیه کرد؛ در اینجا مالک شش متر نسبت به پنج متر جانشین مستاجر می‌شود و مالک می‌تواند تخلیه کل ملک را بخواهد و چون مستاجر حق سرقفلی نسبت به کل مغازه دارد مالک باید کل مبلغ سرقفلی را طبق
نظریه کارشناس به مستاجر پرداخت کند.
نظر اقلیت
نظریه اقلیت اول: موضوع دعوی و مشاع بودن مالکیت ملک اقتضاء دارد تا جهت صدور حکم تخلیه حتما هر دو مالک دادخواست تخلیه را مطرح نمایند و اگر یکی از مالکین اقامه دعوی کند و تخلیه را بخواهد دادخواست و طرح دعوای وی در موقعیت فعلی و موجود قابلیت
استماع ندارد و باید قرار عدم استماع دعوی صادر کرد.
نظریه اقلیت دوم: ماده 15 قانون موجر و مستاجر سال 1356 تصریح نموده، مالک می‌تواند درخواست تخلیه کند و... مالک نیز فقط نسبت به مایملک خود حق هرگونه
تصرف و انتفاعی را دارد و بیش از مالکیت خود حقی ندارد. چون خواهان، مالک شش متر م. ب. فقط نسبت به شش متر می‌تواند درخواست تخلیه کند و حق سرقفلی شش متر را باید به مستاجر پرداخت کند و از کارشناس باید بخواهیم که سرقفلی شش متر را تعیین کند.
