منشأ اثر بودن تنفیذ قراردادهای عادی

اگر چه طبق ماده 22 قانون ثبت، دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک به اسم او ثبت شده باشد و مواد 46 و 47 همان قانون، ثبت کلیه عقود معاملات راجع‌ به عین یا منافع اموال غیرمنقول که دارای سابقه ثبت هستند و یا در مناطقی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی تشکیل است، الزامی اعلام کرده است اما اگر کسی به این تکلیف قانونی عمل نکرد و به طریق عادی و سند عادی معامله‌یی نسبت به اموال غیرمنقول انجام داد سپس در محاکم طرح دعوای تنفیذ معامله یا اثبات مالکیت مطرح کرد، دعوای مطروحه قابل استماع است و صدور حکم به تنفیذ معامله (قرارداد) یا اثبات مالکیت منشأ آثار حقوقی فراوانی است از جمله این‌که محکومٌ له می‌تواند به استناد آن از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت کند و یا در صورتی‌که کسی به حق شرعی او متعرض شود و او را مالک نشناسد (مثل وارث معامل) می‌تواند حکم تنفیذ یا حکم اثبات مالکیت ارائه کند و هدف از تنفیذ و اثبات مالکیت این است که دادگاه اعلام کند ارکان معامله محقق است تا محکومٌ‌له نسبت به استناد آن بتواند تقاضای صدور سند مالکیت کند و قابل استماع دانستن دعوای تنفیذ یا اثبات مالکیت منافاتی با ماده 48 قانون ثبت ندارد، زیرا منظور از ماده 48 این است که کسی که فقط سند عادی دارد نمی‌تواند آن را به‌ عنوان دلیل مالکیت خود قرار دهد و به استناد آن از ادارات یا محاکم بخواهد به آن ترتیب اثر دهند مثلاً به شهرداری مراجعه کند و به استناد آن تقاضای صدور پروانه کند یا به محاکم مراجعه کند یا به استناد سند عادی درخواست خلع ید متصرف از ملکی را بکند اما می‌تواند به استناد آن دادخواست تنفیذ معامله تقدیم کند و دعوای او هم قابل استماع است. شکی نیست که یکی از راه‌هایی که بیانگر رابطه معامل بین طرفین معامله (فروشنده و خریدار) است سند عادی است و چنان‌چه از مفهوم و منطوق سند، رضای طرفین و ایجاب و قبول آنها بر وقوع معامله مستفاد می‌شود فرضاً فروشنده و خریدار و مورد معامله معلوم و مشخص بوده و تمامی ثمن معامله پرداخت و مبیع تحویل و به تصرف خریدار داده شده باشد حسب مواد 10،190، 219 قانون مدنی و مطابق شرع انور سند مرقوم مبایعه‌نامه و ملک نافذ است ولو عادی باشد و این امر منافاتی با مواد 47 و 48 قانون ثبت ندارد زیرا مواد مذکور مشعر بر این است که اسناد عادی در محاکم به‌ عنوان سند مالکیت پذیرفته نمی‌شوند در صورتی‌که در مانحن‌فیه دارنده سند یاد شده آن را به‌ عنوان سند مالکیت ابرار نمی‌کند بلکه به‌ عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه می‌کند و از محکمه الزام خوانده را به حضور در دفترخانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد 47 و 48 قانون ثبت خواستار می‌شود. علی‌هذا در این مورد دادگاه می‌تواند رأی به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد و بر همین اساس که قانونگذار در دو مورد طبق ماده 1290 قانون مدنی به اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را داده است که یکی از موارد آن در صورتی است که در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع آن را امضا یا مهر کرده است و این مورد قطعاًَ مربوط به مواردی می‌شود که معامله با سند عادی صورت گرفته است و موید این نظر، رأی وحدت رویه شماره 569 مورخه 10/10/70 که مقرر می‌دارد: قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل یکصد و پنجاه و نهم دادگستری را مرجع رسمی تظلمات و شکایات قرار داده و براساس این اصل، رسیدگی به دعوای راجع به معامله نسق زراعتی در صلاحیت دادگاه‌های عمومی دادگستری است. بنابراین رأی شعبه 13 دیوان‌عالی کشور که دادگستری را صالح به رسیدگی شناخته صحیح و منطبق با موازین قانونی است و وحدت ملاک مستفاد از رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/70 که مقرر می‌دارد: دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات و شکایات است و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید دارد الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نیست که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی کنند. بنابراین رأی شعبه 22 دیوان‌عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 328 برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.