نظر مشورتی 7/1401/1181 مورخ 1402/07/09 اداره کل حقوقی قوه قضائیه با اصلاحات و الحاقات بعدی

استعلام : 1- به موجب ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، پس از انقضاء مهلت‌هاي اعتراض به آگهي نوبتي و صورتجلسه تحديد حدود، ديگر هيچ ادعايي مبني بر تضييع حق نه به عنوان قيمت و نه هيچ عنوان ديگري پذيرفته نمي‌شود و وفق ماده 114 همين قانون صرفاً مي‌توان ادعاي خسارت نمود؛ پرسش اين است كه منظور از عدم پذيرش ادعاي قيمت در ماده 24 مذكور چيست؟ آيا كسي كه مدعي است متقاضي ثبت ملك او را به ثبت رسانده است، حتي نمي‌تواند ارزش روز ملك را مطالبه كند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، مقصود از خسارت در ماده 114 همان قانون چيست؟ 2- وفق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، همين كه ملكي طبق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي كه ملك به نام او ثبت شده را به عنوان مالك مي‌شناسد؛ مقصود از عبارت طبق قانون در اين ماده چيست؟ آيا منحصر در رعايت مقررات شكلي است و يا موارد ماهيتي را نيز شامل مي‌شود؛ مانند آنكه مأمور ثبت مقررات شكلي قانون مذكور از قبيل آگهي‌هاي نوبتي و تحديد حدود را رعايت كرده باشد؛ اما در شناسايي مالك و متصرف قانوني اهمال كرده باشد و با سپري شدن مهلت‌هاي قانوني و پايان عمليات مقدماتي ثبت، شخصي مدعي باشد كه مالك و متصرف واقعي در زمان تقاضاي ثبت و تنظيم صورتجلسه تحديد حدود او بوده و نه متقاضي ثبت؛ آيا در اين صورت ابطال عمليات ثبتي امكانپذير است؟ 3- در مواردي كه مهلت‌هاي قانوني اعتراض به آگهي نوبتي و صورتجلسه تحديد حدود سپري شده و فرد مدعي است به موجب سند عادي ملك را قبلاً از متقاضي ثبت خريداري كرده است، به موجب ماده 43 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك اگر متقاضي ثبت اين امر را با مراجعه به اداره ثبت گواهي و تصديق نكند، ملك به نام متقاضي ثبت مي‌شود؛ حال اگر مستند مدعي سند عادي باشد و متقاضي ثبت مراتب انتقال قبلي را تصديق نكند، برخي قضات معتقدند مدعي در قالب اعتراض به عمليات ثبتي نمي‌تواند اقدامي انجام دهد؛ اما از آنجا كه اعتراض و طرح دعواي ابطال دو امر جداگانه است؛ به شرط آنكه هنوز ملك در دفتر املاك ثبت نشده باشد، مي‌تواند در قالب دادخواست ابطال عمليات ثبتي كه امري مستقل از اعتراض به عمليات ثبتي است، طرح دعوا كند. ب. ت. ب. مقررات ثبتي، آيا اين ديدگاه موجه است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1، 2 و3- اولاً، منظور از عبارت «مطابق قانون» در صدر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك كشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، مقررات و تشريفات قانوني است كه در مواد 9 تا 21 اين قانون پيش‌بيني شده است. ثانياً، در صورت صدور سند مالكيت توسط اداره ثبت اسناد و املاك بر اساس مقررات حاكم بر ثبت عمومي املاك، ب. ت. ب. حكم مقرر در ماده 24 همين قانون، دعواي ديگري از ناحيه سايرين نسبت به اين ملك؛ از جمله دعواي ابطال سند به ادعاي تضييع حق پذيرفته نيست و وفق ماده 22 اين قانون، كسي كه ملك به نام او ثبت شده است، مالك شناخته مي‌شود؛ اما در صورت وقوع اشتباه در انجام هر يك از مراحل عمليات مقدماتي ثبت، وفق شرايط مندرج در ماده 25 قانون يادشده، موضوع توسط هيأت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاك بررسي مي‌شود. ثالثاً، هر چند وفق ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاك كشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، پس از اتمام موعد اعتراض، نه تنها دعواي راجع به عين؛ بلكه دعواي راجع به قيمت ملك نيز پذيرفته نخواهد شد؛ اما اگر اقدام مالك رسمي در معرفي و ثبت خود به عنوان مالك، مطابق مقررات باب ششم قانون يادشده وصف كيفري داشته باشد، مطابق مقررات موضوع مواد 114 و 115 اين قانون، صدور رأي به جبران خسارت امكان‌پذير است. نظریه مشورتی شماره 7/1401/1181 مورخ 1402/07/09 موضوع استعلام شامل سه پرسش مرتبط با قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی است. در پاسخ به پرسش اول، مفهوم عدم پذیرش ادعای قیمت در ماده 24 این قانون، به معنای عدم امکان مطالبه ارزش روز ملک توسط مدعی است. تنها امکان ادعای خسارت طبق ماده 114 این قانون وجود دارد. در پاسخ به پرسش دوم، عبارت «طبق قانون» در ماده 22 به رعایت مقررات و تشریفات قانونی اشاره دارد و اگر این مقررات رعایت نشود، امکان ابطال عملیات ثبتی وجود دارد. در پاسخ به پرسش سوم، اگر مهلت‌های قانونی اعتراض به پایان رسیده باشد، مدعی می‌تواند با طرح دادخواست ابطال عملیات ثبتی اقدام کند، زیرا اعتراض و دعوای ابطال دو امر مستقل هستند. این نظریات بر اساس مواد 22/24/25، 114 و 115 قانون ثبت اسناد و املاک ارائه شده‌اند. تاریخ نظریه: 1402/07/09 شماره نظریه: 7/1401/1181 شماره پرونده: 1401-59-1181 ح 2- وفق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، همین که ملکی طبق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی که ملک به نام او ثبت شده را به عنوان مالک می‌شناسد؛ مقصود از عبارت طبق قانون در این ماده چیست؟ آیا منحصر در رعایت مقررات شکلی است و یا موارد ماهیتی را نیز شامل می‌شود؛ مانند آنکه مامور ثبت مقررات شکلی قانون مذکور از قبیل آگهی‌های نوبتی و تحدید حدود را رعایت کرده باشد؛ اما در شناسایی مالک و متصرف قانونی اهمال کرده باشد و با سپری شدن مهلت‌های قانونی و پایان عملیات مقدماتی ثبت، شخصی مدعی باشد که مالک و متصرف واقعی در زمان تقاضای ثبت و تنظیم صورتجلسه تحدید حدود او بوده و نه متقاضی ثبت؛ آیا در این صورت ابطال عملیات ثبتی امکانپذیر است؟ ثانیاً، در صورت صدور سند مالکیت توسط اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس مقررات حاکم بر ثبت عمومی املاک، ب. ت. ب. حکم مقرر در ماده 24 همین قانون، دعوای دیگری از ناحیه سایرین نسبت به این ملک؛ از جمله دعوای ابطال سند به ادعای تضییع حق پذیرفته نیست و وفق ماده 22 این قانون، کسی که ملک به نام او ثبت شده است، مالک شناخته می‌شود؛ اما در صورت وقوع اشتباه در انجام هر یک از مراحل عملیات مقدماتی ثبت، وفق شرایط مندرج در ماده 25 قانون یادشده، موضوع توسط هیات نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک بررسی می‌شود. ثالثاً، هر چند وفق ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، پس از اتمام موعد اعتراض، نه تنها دعوای راجع به عین؛ بلکه دعوای راجع به قیمت ملک نیز پذیرفته نخواهد شد؛ اما اگر اقدام مالک رسمی در معرفی و ثبت خود به عنوان مالک، مطابق مقررات باب ششم قانون یادشده وصف کیفری داشته باشد، مطابق مقررات موضوع مواد 114 و 115 این قانون، صدور رای به جبران خسارت امکان‌پذیر است.