نظر مشورتی 7/1402/1032 مورخ 1403/03/29 اداره کل حقوقی قوه قضائیه با اصلاحات و الحاقات بعدی

استعلام : چنانچه ملكي به صورت كلي به مساحت دوازده هزار متر و با قيمت مقطوع دو ميليارد تومان فروخته شود؛‌ بدون آنكه براي هر متر مربع آن مبلغي در نظر گرفته شود؛ اما قسمتي از ملك به مساحت چهار هزار متر مستحق‌للغير درآيد و خريدار بطلان مبيع در اين قسمت و مطالبه قيمت روز آن را درخواست كند، ب. ت. ب. آن كه معامله كلي بوده و ملك نيز به‌گونه‌اي است كه همه جاي آن از لحاظ قيمت همسان نيست، ارزش بخش مستحق‌للغير درآمده چگونه محاسبه مي‌شود؟ آيا تعيين قيمت روز به استناد رأي وحدت رويه شماره 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان عالي كشور با ارجاع امر به كارشناس امكان‌پذير است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، ساز و كار ارزيابي قيمت روز چگونه است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، چنانچه طرفين در حين معامله به مساحت ملك به عنوان يكي از اوصاف آن توجه داشته و كل مبيع را در مقابل كل ثمن قرار داده باشند و به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت مشخصي تعيين نكرده باشند و در واقع بيشتر مكان و موقعيت ملك مد نظر آنان باشد و نه مساحت آن؛ خريدار حقي بر محاسبه نقيصه و دريافت مابه‌ازاي آن از ثمن پرداختي ندارد؛ مگر اين‌كه طرفين به اين امر تراضي كنند؛ همچنين در صورتي كه شرط داشتن مساحت معين به طور خاص مورد اراده طرفين قرار نگرفته باشد، مشمول حكم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدني نيست. ثانياً، در فرض سؤال كه به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت مشخصي تعيين نشده است و پس از عقد بيع مشخص شده است يك سوم مساحت ملك مستحق‌للغير بوده است، از شمول بند فوق خارج است؛ چرا كه در فرض بند صدرالذكر، ملك، همان ملك زمان خريد است و صرفاً كمتر از مساحت مورد توافق درآمده است؛ اما در فرض سؤال، بخشي از مساحت ملك مستحق‌للغير درآمده است و از مساحت كل ملك بايد تفكيك و كسر شود و چنين فرضي مشمول اطلاق و عموم ماده 391 قانون مدني و آراي وحدت رويه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان عالي كشور است. ثالثاً، حكم مقرر در ماده 442 قانون مدني ناظر به چگونگي محاسبه آن بخش از ثمن است كه بايد به مشتري مسترد شود و حكم مقرر در آراي وحدت رويه يادشده راجع به چگونگي محاسبه غرامت موضوع مواد 390 و 391 قانون مدني؛ از جمله غرامت كاهش ارزش ثمن در فرض جهل خريدار به وجود فساد است؛ بر اين اساس، در فرض سؤال پس از محاسبه آن بخش از ثمن كه مربوط به بخش باطل عقد است و بايد مسترد شود بر اساس ماده 442 قانون مدني، غرامت ناشي از كاهش ارزش اين بخش از ثمن بر اساس رأي وحدت رويه شماره 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان عالي كشور محاسبه و وصول مي‌شود. نظریه مشورتی شماره 7/1402/1032 مورخ 1403/03/29 موضوع استعلام مربوط به فروش ملکی به مساحت دوازده هزار متر مربع با قیمت دو میلیارد تومان است. در این ملک، بخشی به مساحت چهار هزار متر مربع غیرقابل استفاده شده است. پرسش این است که آیا خریدار می‌تواند با استناد به رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور، قیمت روز این بخش را مطالبه کند و نحوه ارزیابی آن چگونه خواهد بود. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بیان می‌کند که اگر طرفین در معامله به مساحت ملک توجه کرده و قیمت مشخصی برای هر متر مربع تعیین نکرده باشند، خریدار حق مطالبه جبران نقیصه را ندارد، مگر اینکه توافقی در این خصوص صورت گرفته باشد. با این حال، چون بخشی از ملک غیرقابل استفاده شده است، این موضوع مشمول ماده 391 قانون مدنی و آرای وحدت رویه مذکور می‌شود. همچنین، بر اساس ماده 442 قانون مدنی، باید مبلغ مربوط به ثمن این بخش مسترد شود و غرامت ناشی از کاهش ارزش این بخش طبق رای وحدت رویه شماره 811 محاسبه و دریافت گردد. تاریخ نظریه: 1403/03/29 شماره نظریه: 7/1402/1032 شماره پرونده: 1402-76-1032 ح چنانچه ملکی به صورت کلی به مساحت دوازده هزار متر و با قیمت مقطوع دو میلیارد تومان فروخته شود؛‌ بدون آنکه برای هر متر مربع آن مبلغی در نظر گرفته شود؛ اما قسمتی از ملک به مساحت چهار هزار متر مستحق‌للغیر درآید و خریدار بطلان مبیع در این قسمت و مطالبه قیمت روز آن را درخواست کند، ب. ت. ب. آن که معامله کلی بوده و ملک نیز به‌گونه‌ای است که همه جای آن از لحاظ قیمت همسان نیست، ارزش بخش مستحق‌للغیر درآمده چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا تعیین قیمت روز به استناد رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور با ارجاع امر به کارشناس امکان‌پذیر است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، ساز و کار ارزیابی قیمت روز چگونه است؟ ثانیاً، در فرض سوال که به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نشده است و پس از عقد بیع مشخص شده است یک سوم مساحت ملک مستحق‌للغیر بوده است، از شمول بند فوق خارج است؛ چرا که در فرض بند صدرالذکر، ملک، همان ملک زمان خرید است و صرفاً کمتر از مساحت مورد توافق درآمده است؛ اما در فرض سوال، بخشی از مساحت ملک مستحق‌للغیر درآمده است و از مساحت کل ملک باید تفکیک و کسر شود و چنین فرضی مشمول اطلاق و عموم ماده 391 قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 و 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور است. ثالثاً، حکم مقرر در ماده 442 قانون مدنی ناظر به چگونگی محاسبه آن بخش از ثمن است که باید به مشتری مسترد شود و حکم مقرر در آرای وحدت رویه یادشده راجع به چگونگی محاسبه غرامت موضوع مواد 390 و 391 قانون مدنی؛ از جمله غرامت کاهش ارزش ثمن در فرض جهل خریدار به وجود فساد است؛ بر این اساس، در فرض سوال پس از محاسبه آن بخش از ثمن که مربوط به بخش باطل عقد است و باید مسترد شود بر اساس ماده 442 قانون مدنی، غرامت ناشی از کاهش ارزش این بخش از ثمن بر اساس رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور محاسبه و وصول می‌شود.