نظر مشورتی 7/1401/1027 مورخ 1401/10/13 اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص امکان مراجعه مستقیم و اقامه دعوا نزد مراجع قضایی توسط مدیر یا مدیران ساختمان جهت وصول هزینه‌های مشترک ساختم

استعلام : همان‌گونه كه مستحضريد قانون‌گذار در ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمان‌ها مصوب 1343 با اصلاحات و الحاقات بعدي و تبصره‌هاي پنج‌گانه آن، براي مطالبه بدهي و قرض هر كدام از مالكان و ساكنان واحدهاي آپارتماني از هزينه‌هاي مشترك ساختمان، روش‌هاي خاصي؛ از جمله صدور اجراييه از طريق اداره ثبت را پيش‌بيني كرده و در اختيار نمايندگان ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها قرار داده است. آيا با وجود ماده فوق و تبصره‌هاي آن، نمايندگان ساختمان‌ها مي‌توانند جهت مطالبه بدهي‌هاي ساكنان آپارتمان‌ها از هزينه‌هاي مشترك، مستقيماً به دادگاه عمومي حقوقي يا شوراي حل اختلاف مراجعه كنند؟ در صورت طرح دعوا، آيا قاضي دادگاه يا شوراي حل اختلاف مكلف به رسيدگي ماهوي هستند يا بايد به علت عدم رعايت مقررات قانوني و عدم طرح دعوا به شكل صحيح، قرار عدم استماع دعوا صادر كنند؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، مطابق اصل يكصد و پنجاه و نهم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران و مستفاد از آراي متعدد وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي كشور؛ از جمله رأي وحدت رويه شماره 12 مورخ 16/3/1360، دادگستري مرجع عام تظلمات است و حق مدير يا مديران آپارتمان در ارسال اظهارنامه به مالك يا استفاده‌كننده ممتنع از پرداخت هزينه‌هاي مشترك ساختمان و همچنين اختيار قطع خدمات مشترك و در نهايت درخواست صدور اجراييه و وصول آن وفق مقررات اجراي اسناد رسمي، مطابق ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمان‌ها (الحاقي 16/8/1351 و اصلاحي 1359)، نافي مراجعه مستقيم شخص ذي‌سمت به مراجع قضايي نيست؛ زيرا امتياز قانوني فوق در جهت تسهيل و تسريع در روند وصول هزينه‌هاي مشترك ساختمان در قانون مذكور پيش‌بيني شده است و اين امر نافي حق قانوني مراجعه مستقيم اشخاص ذي‌سمت به مراجع قضايي نيست؛ بنابراين هرچند ارسال اظهارنامه به ترتيب فوق، شرط اقدام مدير ساختمان در قطع خدمات مشترك و درخواست صدور اجراييه و مراجعه به واحد اجراي ثبت جهت وصول هزينه‌هاي مشترك است؛ اما مانع از مراجعه و مطالبه مستقيم هزينه‌هاي مشترك و اقامه دعوا نزد مراجع قضايي نيست. ثانياً، بنا به مراتب يادشده، در فرض مراجعه مستقيم مدير يا مديران ساختمان حسب مورد به دادگاه عمومي حقوقي و يا شوراي حل اختلاف جهت وصول هزينه‌هاي مشترك ساختمان، اين مراجع با رعايت مقررات قانوني حاكم بر امر صلاحيت، مكلف به رسيدگي مي‌باشند. نظریه مشورتی شماره 7/1401/1027 مورخ 1401/10/13 موضوع این استعلام بررسی امکان مراجعه نمایندگان ساختمان‌ها به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف برای مطالبه بدهی‌های ساکنان از هزینه‌های مشترک ساختمان است. این استناد به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1343 و اصلاحات آن صورت گرفته است. در پاسخ، اداره کل حقوقی قوه قضاییه اعلام کرده است که حق مدیران آپارتمان برای ارسال اظهارنامه به مالک یا استفاده‌کننده ممتنع از پرداخت هزینه‌های مشترک و درخواست صدور اجراییه، مانع از حق مراجعه مستقیم به مراجع قضایی نمی‌شود. بنابراین، مدیران می‌توانند مستقیماً به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف مراجعه کنند و این مراجع موظف به رسیدگی ماهوی به دعوا هستند، به شرطی که مقررات قانونی مربوطه رعایت شود. تاریخ نظریه: 1401/10/13 شماره نظریه: 7/1401/1027 شماره پرونده: 1401-192-1027 ح اولاً، مطابق اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مستفاد از آرای متعدد وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور؛ از جمله رأی وحدت رویه شماره 12 مورخ 1360/3/16، دادگستری مرجع عام تظلمات است و حق مدیر یا مدیران آپارتمان در ارسال اظهارنامه به مالک یا استفاده‌کننده ممتنع از پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان و همچنین اختیار قطع خدمات مشترک و در نهایت درخواست صدور اجراییه و وصول آن وفق مقررات اجرای اسناد رسمی، مطابق ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها (الحاقی 1351/8/16 و اصلاحی 1359)، نافی مراجعه مستقیم شخص ذی‌سمت به مراجع قضایی نیست؛ زیرا امتیاز قانونی فوق در جهت تسهیل و تسریع در روند وصول هزینه‌های مشترک ساختمان در قانون مذکور پیش‌بینی شده است و این امر نافی حق قانونی مراجعه مستقیم اشخاص ذی‌سمت به مراجع قضایی نیست؛ بنابراین هرچند ارسال اظهارنامه به ترتیب فوق، شرط اقدام مدیر ساختمان در قطع خدمات مشترک و درخواست صدور اجراییه و مراجعه به واحد اجرای ثبت جهت وصول هزینه‌های مشترک است؛ اما مانع از مراجعه و مطالبه مستقیم هزینه‌های مشترک و اقامه دعوا نزد مراجع قضایی نیست. ثانیاً، بنا به مراتب یادشده، در فرض مراجعه مستقیم مدیر یا مدیران ساختمان حسب مورد به دادگاه عمومی حقوقی و یا شورای حل اختلاف جهت وصول هزینه‌های مشترک ساختمان، این مراجع ب. ر. م. قانونی حاکم بر امر صلاحیت، مکلف به رسیدگی می‌باشند. اولا،ً مطابق اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مستفاد از آرای متعدد وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور؛ از جمله رأی وحدت رویه شماره 12 مورخ ، 16/3/1360 دادگستری مرجع عام تظلمات است و حق مدیر یا مدیران آپارتمان در ارسال اظهارنامه به مالک یا استفادهکننده ممتنع از پرداخت هزینههای مشترک ساختمان و همچنین اختیار قطع خدمات مشترک و در نهایت درخواست صدور اجراییه و وصول آن وفق مقررات اجرای اسناد رسمی، مطابق ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها )الحاقی 16/8/1351 و اصلاحی ،(1359 نافی مراجعه مستقیم شخص ذیسمت به مراجع قضایی نیست؛ زیرا امتیاز قانونی فوق در جهت تسهیل و تسریع در روند وصول هزینههای مشترک ساختمان در قانون مذکور پیشبینی شده است و این امر نافی حق قانونی مراجعه مستقیم اشخاص ذیسمت به مراجع قضایی نیست؛ بنابراین هرچند ارسال اظهارنامه به ترتیب فوق، شرط اقدام مدیر ساختمان در قطع خدمات مشترک و درخواست صدور اجراییه و مراجعه به واحد اجرای ثبت جهت وصول هزینههای مشترک است؛ اما مانع از مراجعه و مطالبه مستقیم هزینههای مشترک و اقامه دعوا نزد مراجع قضایی نیست. ثانیا،ً بنا به مراتب یادشده، در فرض مراجعه مستقیم مدیر یا مدیران ساختمان حسب مورد به دادگاه عمومی حقوقی و یا شورای حل اختلاف جهت وصول هزینههای مشترک ساختمان، این مراجع ب. ر. م. قانونی حاکم بر امر صلاحیت، مکلف به رسیدگی میباشند. دکتر …